时间：2011-07-25 09:24:16
随着商业零售业的进一步开放，成都市越来越成为众多世界连锁巨头的必争之地，商战使得不少商家开始争夺战略阵地，他们为了能与优秀的商业地产项目合作而绞尽脑汁。但是另一方面，据中原地产的调查数据显示，今年成都将有 19 个大型商业地产项目投放市场，其总面积近 100 万平方米，而完成招商的项目不到 10% 。一面是资源紧缺，另一面是供过于求。那么两者之间究竟存在什么问题？成都商业地产的症结到底在哪里？为此，记者采访了中国城市商业网点建设管理联合会秘书长
精彩观点：
• 成都不少商业地产都存在商业定位不准的现象。
• 社区商业将使商业的基本格局发生转变，传统商业中心将出现消费群转移和人流分化。
• 商业地产开发商在开发融资上，必须走多元化发展道路。
• 产权式商铺是开发商力求快速回笼资金的急功近利的做法。
• 目前成都商业地产的开发热潮需要政府出台相关政策条例进行规范，完全的市场行为将造成诸多后遗症。
四大问题围困商业地产
成都的商业地产自 2002 年兴起以来，不少项目已经进入经营期的商业地产暴露出经营惨淡、投资回报不能兑现等问题。究其原因，冉总认为主要反映在四个方面：首先是部分商业地产开发商的开发理念滞后。主要表现在没有搞清楚商业地产投资大、风险高、回报期长的特点，走传统的先盖楼，再销售，然后招商的路线。这样，不充分考虑市场的需求的做法注定不被接受。其次，是部分商业地产开发企业对项目的市场定位不准确。由于缺乏对商业运营的深入了解，使得做出的项目规划设计与市场现实严重脱离，面临招商困难的现实。另外，开发企业的赢利模式单一化。不少开发企业均采取产权出售作为兑现投资回报的重头戏，并没有切实从市场的实际情况着手，通过出租来推动出售，做到所有权和经营权的有效整合，从而导致项目的功能、定位、业态组合难以合理搭配和科学的设计。最后是开发商的经营理念比较粗放。部分商业地产开发企业由于对商业的后期经营管理能力的欠缺，采取一些不专业的管理办法，注定为项目的成功经营带来潜在风险。其中又特别是产权商铺，开发企业为了短期、快速的回收资金，将项目化整为零的出售给众多消费者，面临多而散的局面，可能出现整体形象较差，难以有效的聚纳人气，如果没有科学、统一和完善的经营管理机制，就很难抵抗市场风险。开发商这种急功近利，追求资金快速回笼的做法，必定会出现项目的后期经营惨淡，利润和回报不能兑现的可悲局面。
借鉴国外成功经验
与国外商业地产相比，成都商业地产的确有不少不到之处。目前，在国外，特别是欧美等发达国家的大型商业设施的主要角色，大多由当地政府或者有大型投资或开发经验的品牌企业充当，他们一般具备可靠的资金实力和品牌信誉，给投资者或商家比较放心的保障。比如，西盟地产集团和 GGP 地产分别涉足 200 多和 160 多家购物中心，并大获全胜。而不象国内商业地产市场上出现的鱼龙混杂的局面。另外，国外一些发达国家，政府已经出台了相关的法律条例，对商业网点的布局进行严格规范，核心是对商家的控制和约束，从而遏止零售商的随意开发商业地产的行为。根据严谨的市场调研和市场听证结果，来决定是否在某区域内开发商业地产。同时杜绝在同一区域内搞相同业态的商业行为，确保市场消费的稳定和充足。其中最为重要的是国外的开发资金比较多元化。他们一般会连同一些信誉可靠、资金实力雄厚的基金或企业，共同开发。比如，全球 500 强知名企业沃尔玛在成都开店时，就采取以深国投投资修建商业场地，沃尔玛再租来经营的方式。这样，沃尔玛在能得到适合自己经营的商业场地的同时，深国投也不必担心项目的销售和后期经营以及招商等难题。从而，不会出现我们国家内部分小型开发企业为了急于回笼资金，以销售为主，不顾项目后期回报的现象。
跨越传统迈入促销阶段
谈到今后成都商业地产的发展格局，冉总认为，自 2002 年成都商业地产兴起以来，经过近 3 年的发展，不少商业地产开发企业对商业地产的了解已经有了很大提升，但要真正让成都商业地产红火起来，商业与地产有效结合，形成互动，仍有一个相对较长的过程。因为国内的商业地产理论与实践刚刚起步，仍需创新和发展。商业地产开发商必须进一步提高对市场的认知度，尽量跨过传统的以产品为中心的推销阶段和以市场为中心的营销阶段，快速进入由营销和推销两者完美结合的促销阶段。同时，冉总认为，现在日益兴起的社区商业，会由于他更贴近老百姓等优势抢夺传统商业地产的饭碗。而成都的传统商业口岸，如春熙路的商业将演变成为“成都人看时尚、外来人看成都”的角色，不再仅仅是成都人民的春熙路！
