频繁的人事变动成为协信成都公司混乱局面的一个缩影。

 

　　自2011年协信入蓉，成都协信内部经历了多轮人士变动。今年6月，成都公司营销总监江涛离职，在此之前，成都协信总经理周继红也从协信离开，两人加入协信不及两年均已离职。

 

　　同期，协信集团CEO刘爱明离开协信，而此前的1月，协信副总裁魏开忠也从协信离职。早在2010年，魏开忠曾短暂离开协信，而其相关业务由星河湾陈琼全面接手，但仅半年后陈琼提出辞职。协信一度从恒大挖来汪红短暂接手，随后魏开忠又重回协信。

 

　　如今，协信集团从集团总部调遣了曾工作于成都协信的何洋任成都协信总经理。

 

　　“金种子计划”埋苦果

 

　　高管离职，成都协信的唯一项目协信中心也开局不利，开盘之后，大体量的商业面临去化难题。2013年，刚从华宇跳槽加入成都协信的周继红时任重庆协信集团成都区域公司总经理，在酝酿不到4个月之后，针对协信中心写字楼及商业推出了“金种子计划”。

 

　　“金种子计划”，即销售型物业+持有经营的营销模式，仅针对写字楼与商业项目，购房者只需首付五成，不付月供便可获得独立产权。“此种创新型的投资模式，看似让项目得到较好去化，实际上却把投资风险转嫁给了开发商。”有业界人士如是评价。

 

　　在后续的运营中，协信中心的实际运营情况也并不理想。锐理一组数据显示，协信中心商铺目前入住率60%，写字楼入住率50%，基本为自用客，现场商铺大量闲置。

 

　　中成房业市场顾问中心策划经理时红萍判断，“协信中心所在的区域位置不是特别合适，周边成熟的商圈辐射，商业饱和，（运营）比较有难度。”

 

　　在业内人士孙伟（化名）看来，协信中心的商业项目发展其实靠自身入住率，目前（协信中心）商业街的入住率大概在60%，而且换住率较高，没有形成聚集度，各自为伴，这跟售后和招商管理是有关系的。

 

　　其实不难看出其中端倪，比邻建设路商圈虽可使其聚集一部分人气，但实际上协信中心位置实在尴尬，孙伟表示，“区域离建设路商圈很近，人流是会往那边走的。相对的，另一边的话又会被财富又一城所吸引。”

 

　　而且按照“金种子计划”的规划，购房者需要将一定年限(写字楼10年，商业街15年)的经营权委托给开发商，而委托年限的租金收益且作为房款归协信所有。

 

　　而今，协信中心显然尝到了苦果，招商运营团队备感压力，商家未能及时入驻，影响到租金收益，同时也加重了成都协信公司资金的周转压力。

 

　　对此，克而瑞成都区域研究经理曾巾津认为，“金种子计划”是投资人将一定年限的经营权委托给开发商进行运营，所以当前商业市场的现状对协信中心运营的影响并不是很大，更大的影响因素在于协信中心本身的运营能力。

 

　　同时，此时的协信中心还面临着另一层违约压力，早在2012年10月就与协信希尔顿酒店与成都协信就已达成合作意向，并正式签约进驻协信中心，但该酒店项目并未如期交付，且已完成外部框架的该项目又因工程原因在半年前停工。

 

　　成都协信内部人士在接受观察家采访时表示，“近两个月会陆续动工，至于是不是希尔顿酒店公司还在谈。”

 

　　土地储备空仓

 

　　协信中心项目进入收尾工作，成都协信手中却没有土地储备。

 

　　观察员通过公开资料梳理发现，协信集团近年来在土地市场鲜少露面，最近一次拿地是在2013年，分别拿下无锡及上海虹桥一宗地块，随后又在重庆永川和云南昆明拿地打造文化地产。而在2013年以后，协信集团几乎未有拿地动作。

 

　　成都方面，协信除了2011年刚进成都之时拿下府青路A地块，用于打造协信中心项目，之后再无拿地动作。

 

　　“打造新项目肯定会经过严密的前期准备，而且在目前楼市情况不太好的情况下，任何一家开发商都会更加谨慎，协信也不例外。目前协信在成都没有新项目，可能因为没有找到很好的拿地时机。”克而瑞曾巾津分析。

 

　　实际上，初进成都的协信意图持续拿地以实现长远立足，曾供职于协信中心置业顾问团队的李燕（化名）称， 2011年协信中心快卖完的时候，协信曾有意向拿下府青路B、C地块，也就是现中铁二局玛塞城、蓝光coco时代所处地块，但并未成功。陈昌立也证实，“玛塞城和蓝光coco都是作为协信（意向用地），后来由于种种原因没有成功，这两块地都被拍走了。”

 

　　协信在土拍市场的竞争力缺失，使得其难以凭资金在主城区拿地。协信陈昌立告知，成都协信频繁游走于天府新区、高新、金牛、武侯、新都等区域，最终确定将下一项目落户大丰，以住宅开发为主。

 

　　面对下行的房地产市场以及高昂的土地价格，开发商拿地相对谨慎，协信也是如此，“（拿地）没成功的原因跟企业的发展需求和性质相关，最终没有成功也是因为没有合适的，才一直拖到了现在。”成都协信内部人士如是说道。

 

　　科技产业战略前途未卜

 

　　发展不利，协信决定走科技园区开发与运营新的道路。

 

　　这源自于去年11月，协信集团与清华启迪控股的战略牵手，而这一战略协议背后，是协信谋划4年仍未成功的上市计划。

 

　　早在2011年，万科原执行副总裁刘爱明加入协信担任CEO，就被外界认为是为协信集团上市做准备。直至2012年6月，协信首次对外宣布：将计划赴港上市。在牵手启迪后，今年3月有消息传出，协信与启迪合并准备“抱团上市”，但截至目前，尚未有进一步动作。

 

　　资料显示，启迪控股拥有大学科技园品牌、产业资源、科技服务经验；协信集团为商住产集成开发运营商，二者的牵手，将投资发展科技园区成为发展方向。并且这一发展策略已经下达至成都协信。

 

　　科技产业园建设和运营方向的确立，是协信牵手启迪谋求合作上市后的新发展方向，但向来擅长商业和住宅开发的协信能否在科技产业地产找到出路难以论断。

 

　　而实际上，产业园打造并不是协信的首次尝试，早在2011年，重庆政府便与协信集团共同打造了经济产业园区——重庆总部城，取得了较好的效果。这给予了协信走这样一条新的发展道路不少底气。

 

　　第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均评价，“已有不少项目提出产城融合的发展概念，这种发展模式更主要是强调资源的整合能力，在成都市场可以实践。”

 

　　成都协信内部人士说，成都协信已经同成都市科技局的多次商谈，并奔走看地探寻合适地块，他们看好科技产业园发展前景，正试图把启迪协信的科技产业园首个项目落地成都。