然而，中国的零售业正经历前所未有的转型，零售商扩张布局的策略有所调整。在此背景下，零售商业是否存在过剩？万达在抢尽商业地产的风头之后，将转型的目光瞄准文化旅游地产，这又意味着什么信号？

 

　　今年新增购物中心总数创新高

 

　　2013年，广州购物中心新增供应将创新高，第一太平戴维斯的数据显示，2013年下半年，广州市预计将有6个优质购物中心相继开业，新增优质商业面积总量达65 .8万平方米，除了高德置地四季的冬商场和花城汇三区外，其他项目都位于番禺区，包括番禺万达广场、永旺梦乐城、荔园新天地和圣鑫商业广场。

 

　　事实上，不仅广州，购物中心建造热潮正在整个中国蔓延———从东部沿海到西部内陆，从大都市的“新区C B D”到小县城的“核心商圈”。今年全国新增购物中心的总数达到历史最高水平。仲量联行对20个主要城市进行了监测，2013年将有约150个购物中心开业，新开业购物中心的平均面积超过8万平方米。预计到2015年底，北上广深等中国四大城市的购物中心面积将增加约40%，16个较小城市的供给量将翻番，其中增长最快的是武汉、重庆、成都，增加至少1.5倍。

 

　　购物中心已经成为国内最抢眼的商业形态之一，据世邦魏理仕的最新研究，截至今年5月，全球在建购物中心面积达3200万平方米，同比增长15%(2012年为2800万平方米)，达历史最高水平，而中国在建购物中心面积就占全球的一半以上，达到1680万平方米。

 

　　“中国购物中心从1990年诞生第一家到2012年，保持着年均25%的增长速度，大大超出其他发展中国家的发展水平，成为全球购物中心发展速度最快的国家。”在中国连锁经营协会发布的《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》中，如此阐述。

 

　　二线城市购物中心增速惊人

 

　　随着民众消费支出和收入的增长，二线城市，包括部分三线城市，购物中心如火如荼地建设，其速度已经超过了商业相对成熟的一线城市，供应压力也远高于一线城市。

 

　　数据显示，北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆、成都七大城市2013年推出的购物中心增量将达到2034万平方米，达到2012年开业量的2 .9倍。而武汉、成都、重庆三个二线城市都至少推出300万平方米规模的购物中心。以成都为例，预计推出的购物中心面积为430万平方米，比目前成都已开业的所有购物中心规模增加83%。

 

　　此外，很多新兴城市，如济南、合肥、昆明和常州也在兴建大量的零售地产项目，这也将是未来几年内中国三、四线城市的发展趋势。

 

　　针对城市购物中心供应集中放量，业内人士分析，2009年后商业地产开发崛起，2-4年的开发期将使得大量项目于2013年竣工开业。保利、金地、万科等住宅开发商先后宣布了自己的商业地产开发计划和目标，越来越多的房企都加紧在全国范围内“圈地”布局商业地产，将商业地产作为未来房企发展的“正能量”。

 

　　以龙湖地产为例，最新报告显示，未来5-15年，龙湖地产将商业地产的收入提升至100亿元，并将利润从原来的5%提升至30%；未来3年每年都有至少1个区域购物中心开业。而华润置地也将商业地产自持项目对公司总盈利的贡献率，从目前的20%逐步提高为40%。新世界计划未来五六年投资10亿美元建设19个项目。到2012年，万达广场的数量将增至70个，五星级酒店将达38家，百货商店也将由目前的26家增至60家，2013年计划新开业20个万达广场。新加坡的凯德集团，2012年在中国共开出7家购物中心，2013年还计划新开3家。

 

　　随着一线城市的购物中心发展成熟和二线城市的消费水平提升及各项配套的逐步完善，二线城市成为购物中心开发热潮的新大陆，吸引各类开发商和零售商进驻。而当地政府则顺应市场大手笔规划和推出商业用地，推动具有城市标志性建筑的商业地产。

 

　　“城市化的标志就是商业项目，这也意味着商业项目增多是未来必然的趋势。”戴德梁行商业助理董事伍林表示。

 

　　零售业下滑风险隐现

 

　　“目前，中国的零售业正经历转型。2012年底至2013年初，零售销售额增速开始放缓。据相关数据，2012年底，上海及北京两地分别仅有两三家零售商场实现了销量增长，大部分商场的销售额增长率有所下降。”仲量联行数据表示。

 

　　“零售业品牌面临调整，奢侈品牌放慢扩张速度，而以大众消费为主的连锁品牌如zara、优衣库、H & M等，因抗跌性比较强，则加速在二三线城市的布点。”仲量联行华南区零售地产部总监林世松分析道。

 

　　在整个零售业宏观颓势影响之下，成都、沈阳、重庆、武汉等二线城市的购物中心超速发展，更是导致局部供应量过大，其背后蕴藏的风险尤让人忧心。空置率是一项重要的监测指标。2012年全国一、二线城市购物中心的平均空置率分别为8 .4%、10 .5%，二线城市远超6%的警戒线。

 

　　“市场明显供大于求，有泡沫风险。”方圆地产首席分析师邓浩志表示。以万达为例，随着越来越多的开发商涌入这个领域，万达在抢尽商业地产的风头之后，将转型的目光瞄准文化旅游地产。在南昌万达文化旅游城的开工现场，近年来一直在强调由商业地产向文化旅游转型的王健林表示，房地产市场迟早将趋向饱和，而没有“天花板”的文化旅游将来是万达的核心支柱产业。“万达商业赚钱不多，主要靠带动公寓回笼资金，这个发展模式已经快到头了。”邓浩志评价道。而王健林此前也向媒体表示，到2020年，万达商业地产的收入比重将降到50%以下，而5年内使文化产业收入翻一番，超过400亿元。

 

　　然而，林世松认为，供应过剩的判断为时尚早。在沈阳、武汉、重庆和郑州一些主要二线城市，消费者数量的增速将高于购物中心新增供应量的速度，新增供应将会被逐渐吸收。“到2017年中国将拥有与美国同等规模的中产群体，主力消费人群在不断扩大”。

 

　　零售模式升级，业态调整

 

　　据中国连锁经营协会统计，以大型零售企业为主的连锁百强企业，2012年平均房租上涨21%，人工上涨20 .5%，水电费上涨16%。商业地产的投资回收周期也将从当前乐观认为的5-6年，普遍延长至8-10年。可见，大型购物中心的日子并不好过。

 

　　“购物中心确实面临冲击，消费者的购物模式在转变，但购物中心的经营模式却是传统的。如何找到核心的东西，这个行业都在探索。”伍林表示。

 

　　值得注意的是，购物中心正在经历前所未有的业态调整。很久以来，业内普遍认同购物、餐饮、娱乐5：2：3的业态配比，然而，这个比例正被逐渐打破。在商业物业供应过快、零售品牌压缩开店计划、G D P增速下降、商业地产竞争加剧四大因素的共同作用下，目前的趋势是，大型购物中心的购物面积在逐步下降，餐饮和休闲娱乐面积在扩大。

 

　　数据显示，过去两年，在北京、上海、广州的一些区域，非传统零售元素如餐饮、娱乐与服务业在购物中心所占的空间比例从30 %上升到了33%；在新运营的商场中，这一比例更是上升至45%。

 

　　“娱乐、服务和餐饮业等非传统零售元素，正成为租户组合中日益重要的组成部分。部分购物中心的业主已制定战略优先计划，将60%-70%的零售空间专门用于餐饮和娱乐，如影院、游戏厅和卡拉O K厅等。”仲量联行上海区董事麦哲文表示，他们积极引进许多专门提供服务的租户，如早教中心、英语培训机构或美容健身中心等无法在线消费的商户。

 

　　“但这对开发商的资金实力要求很高，培育期至少在七八年。调整需要一个过程。”伍林认为。

 

　　数据

 

　　仲量联行对20个主要城市进行了监测，2013年将有约15 0个购物中心开业，新开业购物中心的平均面积超过8万平方米。预计到2015年底，北上广深等中国四大城市的购物中心面积将增加约40%，16个较小城市的供给量将翻番，其中武汉、重庆、成都增加至少1.5倍。

 

　　2012年全国一、二线城市购物中心的平均空置率分别为8.4%、10.5%，二线城市远超6 %的警戒线。

 

　　专家说法

 

　　“市场明显供大于求，有泡沫风险。”

 

　　———方圆地产首席分析师邓浩志