商业内街

 

　　又名街区式商业。起源于意大利，流行于英国，法国等欧洲地区，目前，正在成为中国新型流行商业业态。街区式商业，是介于社区底商和城市商业中心的区域消费中心。从组织结构来看，街区式商业由商业沿街分布的街区加上其他物业构建而成，如商业街区+百货超市+公共设施，商业街区+休闲广场+餐饮等，组成形式多样，功能多变。

 

　　上周四，本报推出“商业内街”系列报道之后，引起了行业高度关注。在城市综合体、写字楼等传统成都商业地产形态面临压力下，不少开发商和业内人士认为，突然红火的“内街”，打开了成都商业地产投资的又一扇大门。

 

　　什么是内街？内街有哪些特征？内街投资有哪些机会？

 

　　本报记者深入采访了内街典型经营者、成功内街开发商、精明的内街投资者，描绘了商业内街的基本肖像。

 

　　商业内街发展历程

 

　　1

 

　　第1代

 

　　沿街为市

 

　　入市时间：2002年左右

 

　　代表街区：蓝色加勒比广场、玉林生活广场

 

　　规划方面：缺乏主题，全部散售。物业业态主要是商业裙楼，上面规划了商业公寓和精品酒店。

 

　　业态方面：主要业态是以餐饮为主，附带部分休闲商业。因为全部三首，后期维护无法保障，业态同质化程度高，物业品质下降快。

 

　　增值能力：由于地段优势明显，大多数第一代商业内街经营较好，二手铺面售价和租金增幅非常大。第一代内街商铺增值普遍在3～5倍左右。

 

　　2

 

　　第2代

 

　　精品购物

 

　　街区

 

　　入市时间：2011年左右

 

　　代表街区：优品天地、鹭岛步行街

 

　　规划方面：经历了城市综合体大爆发期之后，商业内街再次成为主题，但规划更加合理。有前期规划，打造统一主题，物业全部自持。在建筑上，注重外摆，提供开放式场所，注重商家的展示面。

 

　　业态方面：招商上，注重针对性的招商，保证品牌一致和街区风格的一致。比如鹭岛步行街、优品天街主要以精品购物、中型餐饮、休闲消费、中型超市为主，兼顾城市综合体的便利性和社区商铺的生活功能性。

 

　　增值能力：这一阶段的内街铺面由于商家实力普遍比第一阶段有提升，转让费和二手铺售价在短短两三年内排名全城前列，不少200平方米铺面转让费超过80万元。

 

　　3

 

　　第3代

 

　　一站式消费

 

　　目的地

 

　　入市时间：2012～2013年

 

　　代表街区：COCO红街、万象润街、新街里

 

　　规划方面：在优品天街、鹭岛步行街等典型内街成功之后，品牌开发商集中突围商业地产，内街规划更加体系化。注重规划，控制业态，租售结合。开放商持有主力店，周边商铺对外出售。

 

　　业态方面：通过引入超市，百货，餐饮，酒吧打造一站式消费目的地。同时，开发商开始培养自己的商业品牌，譬如，蓝光地产培养的时尚品牌“尚彩时代”，将落户COCO红街。

 

　　增值能力：尚未大面积入市经营。但开发商销售价格逐渐增长，溢价能力高于同期写字楼、综合体。