此番，成都商报记者选定了环球中心、新希望国际、中国水电大厦三个点作为主要的考察对象，并且以需求300平方米左右写字楼的租客身份采访了开发商、物业公司和二手房中介公司，最终我们并没有得到20元/平方米/月的低租金结论，但同样位于天府大道旁，相距不过1公里，由于自持和散售的区别，租金却有1倍的差距。

 

　　样本调查

 

　　1

 

　　环球中心

 

　　位置：天府大道旁，距离地铁口步行仅200米

 

　　销售形式：散售型写字楼

 

　　交房时间：一期于2012年6月交房

 

　　租金水平：东区35-55元/平方米/月；南区北区30-40元/平方米/月

 

　　眼下，环球中心交房并没有多久，有些地方仍在施工。成都商报记者从天堂洲际酒店大堂进入，到达位于南区6楼的临时物业中心，并由李姓工作人员带领到达了位于东区5楼的麦地不动产。由于目前南区交房不久，整个南区已经入住的企业和正在装修的单位并不多，据物管中心李先生介绍，目前有2家企业入住。

 

　　麦地不动产置业顾问柳斗斗接待了成都商报记者，在得知需求之后，柳斗斗带记者参观了不同楼层的多间写字楼。据介绍，现在根据楼层、采光、区域、面积的不同，环球中心的租金在30-55元/平方米/月不等，东区去年6月交房之后，目前已经入驻了400多家企业。成都商报记者也在东区看到，不少企业已经开始正常办公，而不少单位也正在紧张的施工中。整体来看，环球中心面积太大，而且刚刚才交房，整体的办公氛围不太浓厚。

 

　　不过，环球中心距离地铁口非常近，步行可能就只需要1-2分钟就可以达到。记者对位于16楼4.2米层高的单位比较感兴趣，中介开价55元/平方米/月，最终表示这个价格还可再议，但变化不大。而且由于需求的300平方米需要两间打通，分属于两个业主，两个业主给出的价格也不一样，如果确要租赁的话还需后期再沟通。

 

　　2

 

　　中国水电大厦

 

　　位置：天府大道旁，距离地铁口步行10多分钟

 

　　销售形势：自持型写字楼

 

　　交房时间：2009年7月

 

　　租金水平：60-80元/平方米/月

 

　　中国水电大厦是中国水电自持型的物业，目前主要入驻的大型企业以中水电下属企业和关联单位为主。除此之外，还有一些房地产企业、广告公司等选择这里办公。在二手房中介，成都商报记者并没有找到中国水电大厦的相关房源和信息。在向物业管理中心表明来意之后，成都商报记者被带领参观了几个楼层。据公司的张小姐透露，整层的面积是2070平方米，也可以自由分割。目前租金的水平是60-80元/平方米/月，但是基本上都是清水单位，只有少量是简单装修。不过，如果整层租赁的话，价格可以略微降低。

 

　　3

 

　　新希望国际

 

　　位置：天府大道旁，距离地铁口步行5-10分钟

 

　　销售形式：散售型写字楼

 

　　交房时间：2010年12月

 

　　租金水平：40-70元/平方米/月

 

　　新希望国际是围合式的设计，现在大门口正在进行施工，进出并不太方便。成都商报记者在旁边21世纪不动产成都瑞航加盟店咨询了价格，置业顾问杨晴表示，该写字楼目前的租金价格最高可达85元/平方米/月。在成都商报记者表示价格偏高之后，她表示还有装修差一点、价格便宜点的单位可以选择。

 

　　成都商报记者随即通过成都写字楼网找到了发布出租信息的贺阳，据他介绍，有简装单位能以每平方米每月55元的价格出租，而清水的价格最便宜只需要40元/平方米/月。成都商报记者在现场看到，目前项目的入住率大概在50%-60%左右，不少空置的单位已经装修。总的来说，项目办公氛围已经比较成熟入住企业不算少,但租金价格高低差距很大，从这点上也可看出散售写字楼的租金价格空间很大。

 

　　市场解读

 

　　自持型写字楼租金更高

 

　　成都写字楼网信息网总经理李东表示，“由于是自持物业，开发商在建筑、装修、配置等方面都更舍得投入，并且在租金价格上更加能够坚持自己的标准，不会出现散售型物业业主之间相互杀价的情况。”

 

　　高纬环球中国区研究部董事张平认为也提出,其实一直以来写字楼的租金分化都存在，有调研报告显示，统一持有的甲级写字楼物业就比分散业权的写字楼物业租金高出约23.3%。

 

　　总体而言，成都商报记者调查的几个项目都位于天府大道同一侧，地铁距离项目都较近，但自持型物业的租金水平明显高于散售型的租金水平。仅仅1公里左右的距离，中国水电大厦比环球中心的租金最高达到了一倍。这并不是个别现象，据中成房业数据，大源组团内散售型物业的租金水平整体在50元/平方/月，自持型物业每月的租金则可达到70元/平方米，中间的差距可见一斑。

 

　　对于这两种物业类型之间的差距，成都写字楼网信息网总经理李东表示，自持型物业对于品牌企业的吸引力更大，其统一业权避免了后期租用过程中租客可能遇到的许多纠纷和问题。“由于是自持物业，开发商在建筑、装修、配置等方面都更舍得投入，并且在租金价格上更加能够坚持自己的标准，不会出现散售型物业业主之间相互杀价的情况，而且由于物业自持，对于那些发展型企业而言，随着未来企业的壮大随后可以解决扩大办公场所的问题，而且能够保证稳定的高端服务标准！”在李东看来，这些都成为自持型写字楼能够在激烈的竞争中，一直保持较大优势的原因。

 

　　软硬件、商务环境

 

　　决定租金水平

 

　　“环球中心16楼层高有4.2米，而周边的一些楼盘都达不到这个层高，在这样的基础上，我宁愿每个月多花费一点钱来选择光线更好的环球中心16楼。”某广告公司总经理卢先生告诉成都商报记者，在比较了周边楼盘之后，他最终决定选择环球中心16楼，主要就是看中较高的层高，而且乐天百货、天堂洲际酒店、美食街、海洋公园等等设施，未来的商业商务氛围会快速起来，距离地铁口又非常近，这些都是其选择环球中心16楼的原因。

 

　　“如果是同样的散售型物业，硬软件设施过硬的写字楼，租金肯定要高一些。”中成房业成都公司事业发展部总监赵亮表示，新希望国际2010年底就交房了，经过了2年多的打造，现在的租金与刚交房的环球中心相差不大，这与项目本身的定位和品质都有直接的关系。“环球中心目前刚刚交房，以后随着入驻企业的增多，乐天百货和天堂洲际酒店开业之后，商业商务氛围会日益浓厚，租金后续的增长空间还是有的。”

 

　　大源组团成熟期

 

　　散售物业寻找新出路

 

　　“今年下半年，城南写字楼租赁市场的竞争态势将愈演愈烈。”赵亮表示，下半年城南又会有多个写字楼交房，茂业中心、通威国际中心、希顿国际中心等项目都将交房，市场供应量继续增加，对写字楼租金市场又将有冲击。“散售型物业业主为了争取租客而互相杀价，这样的情况可能会愈演愈烈，但这是一个暂时的过程，也是区域成熟必经的过程。”

 

　　“当初高新国际广场最初交房时，每月的租金也就是50元/平方米左右，但是经过这几年的沉淀和发展，现在的租金达到了100元/平方米/月，这与区域逐渐成熟以及市场的逐步理智都有关系。”李东表示，反观现在的大源组团写字楼，现在不过是在走一条正常的发展道路。“现在大源组团写字楼价格很低，因而吸引了不少其他区域的写字楼客户以及在住宅内办公的客户，这是一个积累客户的过程。在客户源逐渐稳定之后，加上区域内商业和商务配套的成熟，未来区域内的租金水平会缓步上升。”

 

　　对于自持型物业与散售型物业之间租金的差距，也引起了写字楼开发商的关注。散售型的项目已经开始寻求新的出路，例如希顿国际广场虽然是散售型物业，但采用以统一业权的经营模式，有效地弥补散售型物业后期的诸多管理问题，因此在未交房的情况下，已经吸引了卡特尔航空、韩国起亚、中国联拓集团等世界500强企业；而棕榈泉国际中心本身定位高端办公，整层起售的方式保持了项目的完整性，项目提供的高端完善的服务吸引了不少大客户的关注，而且由于大部分业主自用，市场上几乎就没有可供出租的房源。

 

　　季报分析

 

　　写字楼需求指数

 

　　成都冲到全国第六

 

　　全球最大的私人房地产咨询服务公司高纬环球近日发布了2013年第二季度《成都写字楼市场报告》，报告显示，2013年第二季度，成都甲级写字楼有效租金为149.7元/平方米/月（该数据为使用面积，折合建面为110.1元/平方米/月），同上季度154.1元/平方米/月，相比下降2.9%，这也是连续四个季度下降。受到第二季度吸纳量攀升的影响，成都甲级写字楼市场空置率从第一季度的35.5%下降到第二季度的31.9%，连续三个季度出现下降。同时，根据高纬环球研究部发布的“中国20大城市写字楼需求指数”来看，成都写字楼需求乐观，位列全国第六位。但同时也业内人士提出，下半年伴随着多个写字楼物业的集中交付，成都写字楼租金将会呈现两极分化。

 

　　现状：

 

　　第二季度成交显著增加

 

　　“泰然·环球时代中心2号楼被北京某能源基金整栋购买，门里集团购买凯乐国际整栋写字楼签约、卡塔尔航空、韩国起亚、中国联拓集团选定希顿国际广场、光华中心开盘当日售出10层，中航国际广场6月揽金2亿元……”与2013年第一季度相比，第二季度成都写字楼市场成交显著增加，从销售层面看，大单频现。

 

　　据高纬环球数据显示，2013年第二季度成都甲级写字楼出租率也是大幅度提升。第二季度净吸纳量由第一季度的33233平方米上升到第二季度的77802平方米，同比增长20.8%。从区域看，东大街区域市场成交最为强劲，季度净吸纳量达36994平方米，其中晶融汇项目写字楼预租表现突出，在交房时出租率已超过25%，推动了该区域市场的净吸纳量。另外值得一提的是，2013年第二季度分散业权甲级写字楼保利中心和时代8号凭借极具吸引力的租金优势，也取得较大面积的租赁成交。

 

　　从需求行业看，第二季度金融行业净吸纳甲级写字楼面积29970平方米，约占季度总净吸纳量的39%，仍然是成都甲级写字楼市场需求最大行业。金融类企业租赁主要集中在东大街和天府大道区域市场，例如在东大街区域，新湖财富租赁晶融汇500平方米，日本邦民财务租赁明宇金融广场700平方米，天府大道东方希望中心录得一金融类企业租赁整层约2000平方米。

 

　　在需求层面，据高纬环球发布的“中国20大城市写字楼需求指数”显示，成都写字楼需求乐观，位列全国第六位。“如果排除北京、上海等一线城市，在二线城市中成都写字楼需求排名第二。”高纬环球相关人士在向成都商报记者解读报告时提出，近两年来以成都为代表的写字楼新兴市场供需活跃，租赁水平一直在提高。

 

　　后市：

 

　　大量交房

 

　　租金两极分化

 

　　今年下半年成都将进入写字楼的集中交付阶段，之前一些在市场上热销的写字楼项目将迎来房东与租客的检验。根据高纬环球、戴德梁行等专业机构的统计数据显示，未来三年，成都甲级写字楼市场仍然面临较大新增供应的压力，预计在三年内成都写字楼供应量将超过200万平米。面对新增供应的激增，有业内人士认为，如何在短期内去化空置率是成都写字楼当前面临的问题，大量写字楼集中交房，成都写字楼租金将会出现两极分化。

 

　　根据戴德梁行提供数据，截止今年6月30日，成都甲级写字楼市场总存量为968166平方米。而成都商报记者也从市场层面了解到，仅棕榈泉、希顿国际广场、环球中心、AFC中航国际广场等一批甲级写字楼就将达到50万方的交付体量。对此，高纬环球中国区研究部董事张平认为，大量写字楼集中交房，会最直接反映到租赁市场，租金出现两极分化。同时，她也提出其实一直以来写字楼的租金分化都存在，有调研报告显示，统一持有的甲级写字楼物业就比分散业权的写字楼物业租金高出约23.3%。

 

　　“这样的租金分化其实是由供需决定的，分析目前成都甲级写字楼的需求方，金融业租赁占据了半壁江山，今年一季度该行业的承租量就达到了整个市场甲级写字楼的46%，二季度还在继续上升。”综合机构数据，有业内人士认为，因为大企业对办公环境的软硬件要求都比较高，所以也只有他们能够承受甲级写字楼的大面积和相对较高的租金。而市场上一些业权分散，由小业主持有的物业，持有面积都较小，在租赁时议价权只能向承租方倾斜。