2011年3月18日   天府早报  43版

　　商业地产凭借着在首付款、贷款利率、投资回报等方面的巨大优势，越来越受到更多的关注。商业地产投资需要一定的经济实力和专业知识，投资之前做好充足的准备，不要头脑发热。当商业地产高唱“春天里”时，不少业内人士提醒道，商业地产中也存在诸多风险，投资需谨慎、理性。

　　门槛高机遇风险并存

　　记者调查发现，在商业地产中，一般中小型商铺备受普通投资者青睐，但目前成都核心商圈附近，商铺动辄总价在数百万元以上，这就要求购买者拥有一定经济实力，如果选择长期持有商业地产物业，也就是所谓长线投资，对资金链要求更高。而如果选择在新的区域购买商铺，周边商业氛围将沉淀一段时间，短期内将难以收回成本。

　　因此，在购买商业物业时，要有较高的专业眼光，对商业地产项目预期的风险和收益做出一个相对比较客观和准确的衡量，投资者才能有更强的抵御风险的能力。

　　同质化严重稀缺物业难买

　　相比住宅市场一次性交易，追求短期的资金回笼。商业地产长期持有将实现长期盈利，商业地产投资是一个长期利益，这使得不少开发商不约而同选择持有商业地产或少量投放市场，采取只租不售策略。

　　开发商持有物业一方面可以方便物业管理和落实更合理的业态规划，提升整体商业项目品质和区域成熟度。另一方面也导致市场上的供应量减少，变得越来越稀缺，价格也将持续走高。

　　“住转商”开发面临不少障碍

　　据四川省商业地产联盟会长冉立春提供的研究数据显示，目前成都市在建或即将开工建设的大型综合体项目多达68个，其中大多数项目的体量都集中在10万平方米以上，而且它们中的绝大多数都将在近两年完工。也就是说，两年后成都的城市综合体数量将急剧增加，总体量将超过1000万平方米。如此众多的商业综合体项目，不仅创下了历年来城市综合体项目上市的新高，同时也导致开发和投资的风险加大。

　　开发要做到“三位一体”

　　由于新政主要调控对象是住宅市场，不少投资者开始转向商业地产的投资，商业地产的春天是否真的到来？

　　针对这个问题，四川省商业地产联盟会长冉立春认为，从开发商角度来说，对于长期从事商业地产开发的品牌开发商来说是机会，而对于中小开发商来说，尤其是打算住宅转商业地产开发，面临不少障碍。因为做商业地产需要强大的经济实力和整合商业资源的能力，并且需要专业的商业地产开发、经营、管理团队。从商业运营来看，物业持有是实现长期盈利的保障，这是许多品牌商业地产开发商主要运作方式，长期的商业运营没有资金链支撑，开发商资金压力很大。

　　如果搞产权分割的商业地产，开发商可以迅速回笼资金，但对于商业地产项目整体运营不见得是好事，不少开发商面临转型的困境，这也是新政下成都商业地产真实写照。在目前新政环境下，冉立春提醒开发商，在投资开发商业地产时，需要做到“三位一体”。首先是定位，通俗点说也就是不要在北极卖雪糕，不要在赤道卖棉袄，也就是做自己熟悉、专业的事。其次是找位，也就是学会当裁缝，量体裁衣，使商家对物业的需求相匹配。第三是到位，根据商业规划形态找准、找好商家。

　　商业地产发展有三个趋势

　　对于普通中小投资者来说，商业地产投资是机遇和挑战并存。商业地产非本次调控范围之内，因此投资商业地产是一个不错的选择。

　　在商业地产投资时，需要注意"三看"。第一看未来，该区域政府规划，特别是对商业的规划。第二看回报，只有适合地段的商业，才具有投资价值，也才有高回报率。第三看商业和运营，区域内其它商业规模、形态和开发商运营、物业管理能力等。

　　冉立春认为未来成都商业地产发展有三个趋势。首先，由于城市化进程、生活方式的改变，未来成都将进入综合体时代。其次，西部商贸中心的打造将推动成都商业地产快速品质化发展，如今成都已不完全是成都人的成都，而是重点打造西部商贸中心。另外，由于随着国家宏观政策推进，住宅市场价格不可能大起大落，将逐渐趋于良性发展。因此，纯粹的住宅开发项目将减少，商业、住宅混合开发将逐渐成为主流。

　　资商业地产存在透支风险

　　成都锐理数据总经理郭洁

　　短期商业投资风险较大

　　成都未来的商业发展将是非常好的，但是如果近期大量热钱涌入，风险将加大。

　　从数据上看，目前已经出现了商业过度开发而造成透支的迹象，并且存在商业产品结构不合理，如写字楼、商业综合体、五星级酒店这些业态遍地开花，这样会导致开发和投资的风险加大。而且，目前成都很多商业产品开发水平较为落后，主要是模仿沿海或国外的项目，但有的项目在具体实施过程中做得并不到位，造成了后期走样，不能满足后期经营和使用的需求，也造成开发和投资的风险。另外一个需要值得注意的是大量的热钱涌入商业地产，也会导致商业地产过度开发、过度投资，加大风险，产生隐患。

　　不过在成都市场上，社区商业仍被看好，某刚开盘的项目就卖得相当好，但是这也不能一概而论，一个项目好并不代表所有的同类项目都好，因为商业是具有个案性的。在未来，成都的商业肯定会有长足的发展，并且沿着城市发展的热点方向跟进，也会出现补缺式的开发。

　　社区商业更适合中小投资者

　　对于中小投资者来说，较为稳妥的是社区商业和写字楼，有着大品牌支持的商业综合项目也比较适合，例如万达广场，它的核心商业部分都是自己持有，并有专业的商业管理团队进行管理，所以它附带的写字楼等商业产品都有很搞的投资性。对于专业市场，我并不建议中小投资者购买，因为专业市场的成功主要是依靠开发方或管理方后期的运营和管理，如果商铺资源都掌握在非行业人士手中，必定会影响到后期的经营。中小投资者要投资商业地产，需要实地考察，多了解周边物业的情况和未来的规划发展，不要轻易听信销售人员的介绍，多了解商业回报的情况，自己来判断投资前景。

　　另外，我认为投资者不一定非要投资不动产物业，现在在住房限购的情况下，大量热钱将商业地产作为了投资的替代品，但是这也会短时间内推高价格，现在很多商业投资和回报都是不成正比的，在价格不断走高时候，谁又来接最后一棒呢？ 刘天海李丽虹