2009年11月27日 成都商报 第39财经版

 2009年年底，成都各大卖场忙着“辞旧迎新”，而整个商圈的格局，也将悄悄“吐故纳新”。
  变数从11月底开始接连出现。先是奢侈品牌西武百货，因水土不服，宣布12月底撤出成都。紧接着，11月24日，伊藤在建设路布下成都第4店的棋子，彻底激活了建设路商圈。
  商场如战场，一幕幕“生死”大戏，正在或将要发生。对于未来自身的发展、所在商圈的发展、不同业态的发展，很多商家都有话要说。也有很多商家，悄悄签约、低调动工。成都商业在2010年乃至以后的两年内，整体布局会是怎样？哪些业态会蓬勃兴起？哪些区域会成为下一步零售业发展热点？
  今日，本报联合四川省商业连锁协会，为您共同解读新版成都商业地图，探秘成都商圈新格局。本报记者 邹芸 张亦帆
  数据解读
  2008年,成都市人均GDP近4300美元，城市居民可支配收入16943元,人均食品支出4571元。恩格尔系数为39.1%。（即食品支出总额占个人消费支出总额的比重为39.1%)。
  2010谁最火
  商业环状发展 外圈主动性大
  2010年之后，新版成都商业地图上体现出的最明显特点，是购物中心时代的到来。
  刚刚开业的伊藤建设路店，3.2万平方米；即将开业的仁和春天光华店，地上面积10万多平方米；仁恒置地广场，商业面积6万多平方米；已签约的伊藤5号店，15万平方米；下月即将签约的伊藤6号店，13万平方米……
  这只是成都零售行业新店开业的一小部分数据。无论是市中心即将开业的国际商城、百扬大厦，还是未来的来福士广场，富力天汇mall、九龙仓东大街项目，普遍商业面积都已接近甚至超过5万平方米，10万平方米的也不少见。这意味着“购物中心时代”已来到成都。
  对一些“抢滩失利”的先驱者而言，这一天来晚了些。曾几何时，走出成都市中心，似乎就是各大门店的“死亡倒计时”。从最早九眼桥头的仟村百货，到羊西线的人民商场黄河商业城，再到零售行业闻之色变的“商业百慕大”，过多的失利者，证明成都只有市中心唯一一个“单商圈”———春熙路、盐市口商圈。在成都高唱凯歌的伊藤洋华堂，回忆起刚刚涉足成都社区店时，也充满唏嘘。成都伊藤洋华堂董事长三枝富博至今记得他初次进入双楠的情景。
  1997年，伊藤洋华堂进入成都之初，成都城区仍局促在一环附近。他说，“当时的双楠社区，仍然是典型的城乡结合地带，遍布拆迁安置房，雨天道路泥泞不堪，甚至连公交车也未开通。”面对这样的商业氛围，双楠伊藤的开始，走得同样艰难。
  是什么打破了成都“单商圈”的怪圈？什么让成都社区店、购物中心在二环路周边如雨后春笋，越开越多？
  上周末，当记者前往位于西大街的新城市广场时，在停车场似乎找到了部分答案。由于车位紧张，停车场入口不得不增派人手，根据里面车辆的宽松度，工作人员只好通过对讲机在门口指挥不同大小的车辆分别入内。“商场刚开的时候，车位多得很”，物管告诉记者。现在，有车的人越来越多，人们可以从四面八方轻松来到商场。所以商场的停车位必须得够大。“市中心车位少、难停车，所以有好多人在周末都选择来这里”，他说。
  据说成都的新增车辆现在每天以1000多辆的数量在增加。但车，只是让成都购物中心越开越大的一个方面。随着成都房地产市场的迅速发展，二环路及三环路之间成熟住宅区的形成，城市规模的进一步扩大，成都的商气，也以市中心为圆点，随着住宅地产的发展，以环状分布一层层向周边扩散。这使得许多专业名词在成都的零售行业中逐渐改变。比如，“中心商圈”提法开始淡化，转而出现的是“一类商圈、二类商圈、三类商圈”；又比如，“一站式购物”的提法开始出现，“购物休闲”开始成为描述消费的一个而不是两个名词。
  与环状商业同时出现的新特点，是越处于“环状商业”分布的外延，商场的面积越大。城区土地资源的紧缺，使得城郊大商业吃香；城郊店要吸引顾客，又必须给驱车前来的他们提供足够的消费选择。因此，对各大商家而言，处于零售商业的“外圈”，反倒使他们在提升理念、服务升级、特色打造等领域，拥有了更大空间。就算不说车位有多少、餐厅有多少，仁和春天可以在光华店豪掷千金打造占地不菲的“儿童影音室”，哪个老总敢换个中心店试试？
  2010哪最热
  城东潜力最大 二级市场得“抢”
  那么，成都到底还能容纳多大的购物中心？下一步购物中心的发展热点，到底又在哪里？
  从大的布点看来，成都市未来的城市规模和目前的现有门店分布相比，似乎还不算太密。目前，大型购物中心主要集中在成都二环路以内。今年年初，零售行业刚刚喊出“到2.5环开店”的口号，马上就被迅猛的房地产发展冲了一个踉跄。从目前的“商业地图”上，处于二环路～2.5环路周边的购物中心分布看，地理间距仍存在发展空间。特别是城东片区的日渐兴起、小区居民实际入住率的提高，以及相对较低的房价，都为商业辐射人群的进一步“扩容”提供空间。那么，城北难道一点动静也不会有吗？事实上，仍然有全国知名开发商看好城北片区。在地图上城北这个“空位”上，谁先抢占到最佳口岸，谁就是未来的胜者。
  还有很多位置具有“黄金口岸”的巨大潜力。“购物中心的普遍辐射范围在三公里以内。而辐射的居民人数，普遍该在40万～60万人之间”，相关行业人士告诉记者。而眼下，能够达到这一人口密度的，又岂止二环或者2.5环？
  数据显示，截至2009年10月，成都市区5000平方米以上的卖场（超市、百货、家居、专业店）总计118家，经营面积270万平方米。而现在，随着整个成都外延在城区面积、居民人数、经济规划、交通便利度等方面的扩大化，原本波澜不惊的二三级市场，现在也成了商家必争之地。具有很强发展空间。
  以在口岸发展上一贯嗅觉灵敏的外资零售巨头家乐福为例。除目前在成都市区开了5家门店，年底将开出红牌楼店外，目前正在启动一项高达3亿元的市场开发计划。成都家乐福有关人士透露，在未来的几年，将把门店开到达州、广安、资阳、德阳、青白江、邛崃、大竹多个二、三级市场，“成都市区的土地资源开始越来越有限，好的商业项目越来越稀缺，向成都周边城镇扩张成为一个不错的选择。”
  其实，看好成都以外零售市场潜力的，不仅仅是家乐福。近年来，摩尔百盛在德阳、遂宁、乐山等城市纷纷“抢滩”。“目前，我们正在筹备开达州店，预计明年春节前能开出”，成都摩尔百盛实业有限公司总经理黄志强说，以前，四川商业经济主要聚集在成都，但随着经济发展，四川一些二、三级市场也开始具备开综合型百货的条件。
  2010谁有后劲
  地铁改变商业 小店迎来春天
  还有一支强劲的力量，在成都未来商业格局中占有明显的“决定性”作用，那就是地铁！
  明年10月1日，地铁1号线将全线试运营。而随着地铁等新型交通工具的诞生，成都人的生活将迎来划时代的改变。地铁商业也将作为一个新生事物，“润物细无声”般影响着人们的消费模式。
  世家机构董事总经理郭漫舸曾表示，结合成都目前已在建的1、2号地铁线情况来看，未来，成都城东、城北和城西三环外的地铁沿线区域将成为新的居住热点，城南天府大道沿线随着地铁开通而成区域中心。此外，华阳、龙泉、新都等成都“卫星城镇”的居民也因为有了地铁，纳入成都半小时生活圈。
  同时，原有的商业中心中，盐市口商圈会因为和地铁相关而升级换代，春熙路商圈的商业物业价值更加显现，依托地铁而存的地下商业发展也将展现蓬勃生机。其中会出现一些全新的“地铁商场业态”，据说，地铁1号线的天府广场站、会展中心站等区域，规划了10万平方米左右的地下商业设施，形成各种适应地铁人群的地下超市、餐饮娱乐场所等地铁商业，并且地铁商业将有望实行24小时开放，与地面的传统商业经济形成错位互补。
  当然，更值得关注的是地铁各个出口。那么，到底是什么样的商业业态会在新一轮“地铁经济“中崭露头角？
  从广州、上海等地铁经济已较为成熟的城市看，显然，具有特色的专业店非常有市场。在地铁的庞大客流中，很多属于“过路”型消费者，具有高度购买意向的人并不多，因此，除了专程搭乘地铁前往指定大卖场的客人外，从其他城市的先例看，地铁出口附近，那些具有市场细分特色的“专业化”小店，以及满足顾客方便购物需求的“便利店”，在新一轮的“地铁经济中”会较为吃香。
  于是，一些“嗅觉灵敏”的商家开始寻找地铁商业中的商机。Wowo超市总经理汤耀华就透露：“由于Wowo超市是24小时营业，与地铁商业模式很吻合，目前，公司已经在地铁沿线展开布点，希望在地铁经济改变人们生活节奏的时候，给更多的消费者带来便利。”
  借力地铁发展、小区面积扩大、市场细分等综合因素，面积在200平方米以下的“小店”，在今年以来的表现确实已经非常迅猛。除了面积在5000平方米以上甚至更大的购物中心，一些专业店的抢滩速度明显加快。过去一些并不太起眼的专业连锁店，以及有雄厚资金背景的全球保健品、护理品连锁店，已经在各个小区密集布点，并将从专业大型卖场的口中，逐步瓜分和蚕食市场。
  专业店对大卖场的蚕食，从国美、苏宁等大型家电卖场的崛起后便全面开始，美容美体等身体护理门店紧随其后。而从今年开始，除了以上产品之外，蜂蜜专营店、保健品专营店、母婴产品连锁等专业类门店，近年也以成为了蚕食大卖场份额的活跃分子。比如，屈臣氏中国区董事总经理罗敬仁就预计,未来两年,屈臣氏要完成500家新店的部署,这个数字相当于屈臣氏个人护理店前20年来开店的总和。而在成都，屈臣氏预计开店的数量将达20至30家。
  目前，各大母婴用品、保健品专业店，还正加大力度发展“加盟商”。一般而言，只要能找到100平方米左右的口岸，付出1万～2万元的加盟费用，即可开店运营。卖场规模虽然不大，但却使成都未来商业的商业格局，走向细分化、专业化。“小舰板”的群起围攻，也逼迫各大百货公司在“大而全”的运营模式之外，必须寻找到更加具有特色化的定位及服务。
  2010谁是黑马
  二手物业
  从“隐身”到“放光”
  事实上，这份《成都市零售店铺分布》地图，还有一个“隐形”的地理分布没有标注出，那就一些现有大卖场，在明年即将出现“变数”。从市中心商圈开始，到体量庞大的社区店，都有可能在明年“易主”。无论是即将改头换面的大卖场数量，还是“老房客”与“新房客”的体量规模，必将创下成都零售行业的“变数”新高。而这，也促使着各大商圈、尤其是成都市中心商圈的硬件、停车等配套设施，改造或扩容。
  先看市中心。西武百货绝对不是最后一个在市中心被“易主”的大卖场。从今年开始，围绕市中心商圈现有商业物业资源、“二手”物业资源的争夺便已风云初现。2009年7月，富力地产宣布接手“沉睡”近16年的熊猫城；同月，摩尔百盛接手停滞近10年的骡马市新时代广场店。也就在这几年，关于成都总府路又一家知名大型卖场“搬家”，新商场即将进驻的消息，也广为流传。11月19日，当西武百货宣布退出成都，而美嘉森随即高调宣布接手的时候，整个成都商业的新一轮“二手店争夺战”，日渐激烈。
  “二手物业”争夺的背后，一方面预示着全球各零售巨头对成都商业的未来发展信心高涨；另一方面，也暴露出成都中心商圈商业物业资源的紧缺。“接受二手物业是相对比较麻烦的事”，许多行业人士告诉记者。一般而言，二手商业物业往往有比较复杂的租赁关系，谈判起来不像新物业那样顺利；此外，入驻物业时除非不动线、不做天花板地面，不改造陈旧设施，否则，付出的资金、人力、时间，往往比开新店投入更大。
  “二手物业”的争夺不仅限于市中心黄金口岸的争夺。2010年，在二环路周边，关于“二手物业”的争夺战即将再度打响。“至今成都还没有这样的先例，就是一个大型购物中心，被新卖场接手入驻”，一位行业人士告诉记者，2010年，这样的变数也许会出现。近年来，随着社区商业的成形与成熟，二环路周边的商业出现了非常明显的“势力划分”。每个商圈的辐射半径由过去的“半模糊化”走向清晰，也意味着在现有的商圈范围内，在小面积空间之内，真正适合做“商业口岸”的地方，受交通、小区分布、未来规划等条件限制，真正被“圈死”在固定几个位置上。