2009年12月22日 成都商报 第58 房产版

    四川省商业连锁协会会长
    四川省商业地产联盟秘书长 冉立春
    近年来，成都商业地产的发展可谓是势如破竹。用两个数据来说明，一是从2000年到现在，主城区每年平均进入市场的开发量超过100万平方米，二是从2001年到现在，主城区销售均价几乎翻了一番。这里所谈的商业地产包括：临街底商、商务写字楼（含产权式酒店）、购物中心、专业市场、综合商业五大类。
    这里给大家说明一点，成都商业布局是房地产赢利模式创新的一种被动非正常发展，即商业地产建在那，商家最后进去更多是一种被迫和无奈，成功只能靠运气了。商业网点的布局更多是资本的意愿。众所周知，商业地产最终用途是商用，在没有运营之前，它的租金是零。目前，成都大量的商业地产项目分割小产权零售的方式较为普通，完全不顾后期经营，可谓是杀鸡取卵。产权分散后的商用物业很难统一管理，经营者受损在其次，那些小投资者受害最深。
    令人欣慰的是，2009年成都商业地产界众多迹象表明，地产主导商业的时代在逐渐退出历史舞台。
    第一个是商业地产开发主体的变化。现有在建或即将动工的，基本都是外来“和尚”，本土开发企业越来越少，这是一个开发主体的变化。另外一点，随着成都商业地产发展，投资商、开发商、运营商角色定位更加清晰，以前可能是大包大揽，现在开发商就是开发商，投资商就是投资商，这是商业地产发展的一个大趋势。从这个角度上来说，将来商业地产开发门槛会提高。
    第二个是开发模式的变化。可以说，从2000年开始到现在，主导成都商业地产发展的是非正常发展模式。如果你不是订单的模式，你还要去开发商业地产，可能会付出惨重的代价。日本的开发商从来不开发没有订单的商业地产；美国的模式是，开发商业地产的都是那几家大公司，一般人不会去做，他不知道什么地方开发商业地产合适。将来成都开发地产指标需要开发商去研究的，第一个叫做业态适应性，开发的物业结构适不适应人家的业态经营。还有一个指标是业态的匹配度，我们只做什么？某些业态对商圈有特殊需求，如果商圈与业态不匹配，商业将无法进行。
    第三个是商业地产形态的变化，成都商业地产已进入购物中心时代。商业形态变化经历了四个阶段：第一个是百货店阶段，那个店什么都买得到；上世纪90年代初进入大卖场时代，也就是超市；第三个阶段就是专业市场阶段，像荷花池、九龙广场、万贯机电城等等；下一个阶段就是像万达的城市综合体，南延线很多项目都是15万平方米的综合体，这就标志着成都进入购物中心时代。商业地产形态的变化，最后总结为成都的城市商业格局基本形成，中心商业、社区商业、郊区商业和地铁商业组成了成都商业的基本格局。
    第四个就是投资结构的变化。专家已经在研究，就是说卖铺的时候中介公司把价格炒得太高。以前我们列了五大类投资产品，商铺排在第一位，然后是产权式酒店、写字楼、专业市场，最后是综合商业。现在投资结构发生变化，写字楼排在了第一位，很多人买商铺是很谨慎的。
    从西武退出成都市场，然后人民商场、黄河商业城关闭，以及很多物业在不断换商家，说明什么问题呢？成都的商业零售业进入了一个洗牌阶段，做不走或者管理不善的已经开始退出了；再一个就是商业零售业的竞争向二三线转移，大润发目前在四川签了7个项目、家乐福签约大竹县已充分证明了这一点。