2010年05月20日    四川日报     第16房产版

    目前，成都正在招商的专业市场达20多个，而在建的大型商业综合体项目多达48个，大多数单体项目体量都是10万平方米以上，商业地产领域的竞争日益剧烈。业内人士关注的是，“国十条”打压投机炒房，住宅投资走向冰点，商铺投资是否迎来春天？

    5月18日，“商业地产投资新焦点”研讨圆桌会举办，四川省商业地产联盟会长冉立春、四川中原高级经理徐东等行业专家、元瑞集团总经理刘洪、元贞国际机械城常务副总经理彭建雄、西南印刷物资交易市场总经理胡蓉、摩尔物流发展公司项目总监李勇、成都华茂家纺产业园营销经理傅鲸侨等应邀出席，对商业地产领域最新焦点话题进行了深度交流探讨――

    楼市不景气投资商业须谨慎

    在住宅投资受到政策调控下，当前适不适合投资商业地产？对于这一热点问题，与会各方讨论异常剧烈。冉立春的观点是，尽管住宅与商业是不同类型的产品，但关系极为密切，在住宅市场极为不景气的情况下，不可贸然投资商业地产，尤其是自己不了解的专业市场。刘洪认为，普通人投资专业市场之前，应对相关行业及市场状况做一些“预备课”，尤其要了解政府的商业发展规划，以免投资决策失误。

    大多数与会人士持相反的观点，认为从目前新政调控目标看，商业地产或将取代住宅成为最佳投资领域。以前住宅首付比例仅3成或更低，而商业地产首付比例从来都是5成，利率也比住宅高，而现在商业地产和二套房首付比例都为5成，投资回报相对更高的商业地产无疑会吸引更多投资者，彭建雄、李勇、胡蓉等都从成都专业市场的发展变迁或自己的亲身经历阐述了类似观点。据彭建雄透露，金府机电城当初的地价仅23万元/亩，如今若按拆迁成本算将高达3000万元/亩，短短几年时间里，无论是商铺价值还是租金都在成倍增长，类似的情形在富森美家居等专业市场都在不断上演，而今绕城高速路将是成都最后一条“财富线”。据调查，目前成都在售专业市场商铺价基本维持在6000―9000元/平方米，而住宅破万元则比比皆是，商住价值倒挂就蕴藏着投资机遇。

   大型综合体不宜分割零售商铺

    商业地产通常包括社区商铺、专业市场、大型城市综合体以及写字楼及办公类物业，讨论主要集中在专业市场和大型城市综合体方面，与会人士几乎一致认为，社区商铺的投资风险相对较小，专业市场和写字楼的风险其次，而办公类物业不是普通投资者承受得起的，大型城市综合体则不宜分割零售商铺，投资开发商应走“订单+持有”的商业模式。

    彭建雄认为，成都今年最新出现的大型专业卖场，大多在提档升级，具有起点高、配套齐、规划先进、投资门槛低的特点，符合城市发展要求，因而发展前景看好。李勇表示，专业市场升级换代后，规划越来越合理，购物环境越来越好，商品展示越来越有观览性，与大型卖场、购物中心大有合二为一之势。傅鲸侨认为，专业市场要注重行业定位合理，并要进行统一规划、统一运营、统一服务、统一推广。

   冉立春坦言，开发商“以开发盈利”的模式越来越行不通，将会对后期的商业经营带来很大的困扰。商业地产最终用途是商用，在没有运营之前，它的租金是零，发售不可分割的产权商铺，将给商业体的经营管理带来巨大弊端，也难以保障个体中小业主的收益和权益。熊猫城和世都广场都是失败的案例。