眼下，面对新一轮的地产调控，成都住宅市场观望情绪浓厚，住宅投资商纷纷将资金抽出来，目光转向商业地产。那么，商业地产到底具有什么样的发展前景？如何引导投资者成功地操盘商业地产？投资商业地产又存在哪些风险？5月18日，由本报主办的“成都专业市场发展趋势圆桌会”如期举行。来自四川商业连锁投资开发联合会会长冉立春、四川中原地产商铺部高级经理徐东等专家，与元瑞集团、元贞国际机械城、摩尔国际汽配城等企业老总一道，展开了近3小时深入的讨论。

    全面考察再决定如何下手

    5月18日2：30左右，由本报主办的“成都专业市场发展趋势圆桌会”，在金牛山庄如期举行。圆桌会现场，四川省商业连锁投资开发联合会会长冉立春一语中的：“跟着政策走，开发‘不离谱’。”他说，成都正提出建设国际贸易批发基地目标，集中打造包括北部商城、青白江、双流和龙泉驿在内的四大商业市场集中发展区。如果商业地产的发展跟市政经济规划搭上线，就如同搭上了顺风车，发展预期自然很好。否则，未来的路就越走越艰难。针对眼下投资商业地产热现象，冉立春提醒投资者，投资商业地产比住宅学问高深得多，若购买商业地产用以自己经营，可果断下手。相反，如果仅限于投资，则建议投资者对整个行业包括对市场运营管理甚至对政府部门的开发规划等进行全面考察，再决定是否下手。

    市场回报是住宅几倍

    针对如何判断和选择商业地产，元贞国际机械城常务副总经理彭建雄认为，商业地产的投资共性，首先是认准土地价值，占有稀缺资源肯定有强大升值预期；二是摸准行业的发展前景，了解商业地产相关行业的基本面，判断行业的发展空间。谈到住宅投资和商业投资的回报对比，摩尔国际汽配城的副总经理李勇算了一笔账。若将住宅地产购买后用于出租，除开装修和配备家电的费用，需要十几年才能收回成本，而专业市场的租金回报率是投资住宅的几倍，且不用涉及装修和相关配套，可在短短几年内收回成本，并坐享租金稳步上涨所带来的利润。另外，专业市场因其聚合性、主题性和便利性，一方面配合了相关产业的延续性发展，另一方面也迎合了投资市场的发展需求，所以一直处于稳步发展的态势。

    投资专业市场也要谨慎

    在本次圆桌会上，专家、开发商们纷纷各抒己见，展开了一场大讨论，现场“火药味”十足。历经近3小时大讨论后，专家与开发商逐渐达成共识。他们认为，随着新政的出台，住宅市场相对冷却后，商业地产将迎来发展契机。“如果说住宅投资者算是小学生，那么，商业地产投资者则属于本科生。”会上，开发商和专家提醒投资者，尽管投资商业地产前景不错，投资者一定要理性投资，弄得不好会把自己套起，切勿盲目下手。

    考察项目是否符合政府规划
    四川省商业连锁投资开发联合会冉立春

    目前投资专业市场应该是投资者继续楼市投资的不错选择，但一定要注意考察项目是否符合政府规划。据规划，现在一环路以内已经基本上不再批准1万平方米以上的专业市场，而且商业地产以后也不允许“地王”出现，以前很多不符合相关规划的专业市场，后来都要面临拆迁整治，这将非常影响经营者、投资者的预期收益。未来的商业地产将会出现更多的“订单”模式，趋势就是开发商自己“持有”进行发展，非“订单”的商业地产以后将会越来越少，而开发商“持有”的商业地产将更具可持续发展性。

    让每个专业市场定位更合理
    大泽房产总经理张晓东

    一个市场是否得到发展，首先要了解政府对市场片区的规划。由于开发商在开发市场中积累了先进的开发理念，这些理念一定要传递给当地政府部门，让他们更深入地了解这些规律进行综合考虑，为政府搭建起沟通的桥梁，让每个专业市场定位更合理，更具有不同的特色，决不能搞千篇一律，搞重复建设。目前，在专业市场先绕城外转移的大背景下，绕城公路已变成了成都的一条唯一的财富线。作为开发商，我们不仅能要掌握市场的规划、发展，还要综合考虑到市场片区的交通环境。

    行业空间免去投资者后顾之忧
    元贞国际机械城常务副总经理彭建雄

    根据我对商业地产的了解，认为专业市场应该是属于“商贸地产”，特别是在目前“新政”背景下，如果投资者选择具有发展前景的专业市场，投资回报也会相应地非常具有“钱”景。

  首先专业市场的土地价值的增值很诱人，像以前金府路周边很多市场的土地才二十多万每亩，现在已经翻了无数个“滚”，现在作为成都绕城最后一环，沿线的很多专业市场正在复制着这一“神话”。还有就是很多专业市场所选定的行业具有发展空间，免去了投资者的后顾之忧。

    专业市场要“做熟不做生”
    成都华茂家纺产业园总监胡经晓

    作为市场营运商，我们的理念是“做熟不做生”。我们在招商时，要尽量限制非行业人士进入。尽管一些投资客对我们市场热情程度很高，但是，由于他们非专业性特点，如果让大量进入，无疑会影响到我们市场的发展，我们的主张是，将投资客进入市场的比例不超过10%。只有限制投资客的比例，让更多专业人士进场，才能保证市场可持续发展，才后劲有力。

    成都形态更好，向高端发展
    成都摩尔物流发展有限公司项目总监李勇

    如今的商业地产尤其专业市场与传统意义上的专业市场已经有了很大的不同。一般说，专业市场的发展有两种：一种是规模变大；一种是形态更好，向高端发展。而在目前的成都主城区内，前一种形态不符合目前的城市发展和商业发展形势。而后者则适合现代商业形态。所以即使是专业市场也开始放弃市场的形态，改走大卖场的路线。而专业市场的部分也变成一个主题，一个大卖场中的店中店。所以新型的专业市场中将出现一批由各种店组合的形式：有主题的大店，各种配合的小店。这样进入专业市场的人也可以享受到逛卖场的感觉，同时也促进了与专业市场配合的多业态的发展。

    只要用心，就可获得高额投资回报
    西南印刷物资交易中心总经理胡蓉

    对于投资者选择专业市场商铺时，我认为可以直接先到市场里面去进行实地调查，了解商铺每月的真实租金，核算商铺的年投资回报率，如果投资得比较好的话，一般专业市场的商铺可以在10-20年即可收回投资，最短的甚至只需要5-7年即可收回投资。但非常值得注意的是，从投资的角度，专业市场的投资和住宅有些不同点，如这种投资犹如买股票，需要把握行情的上升趋势，获取的是买卖之间的溢价空间，而专业市场则非常明显的是高额租金回报加上溢价空间。投资专业市场只要投资者仔细用心，是可以获得高额投资回报的。

    选择有产权的专业市场投资
    元瑞实业总经理刘洪

    通过这么多年的发展，投资者对专业市场商铺并不陌生，但专业市场作为投资楼市的一种渠道，也有一些值得注意的地方。首先是要选择有产权的专业市场进行投资，这样才具有最基本的保障，其次就是应该注意项目是否符合政府的相关规划，因为现在有些专业市场还是租赁的土地进行营业。还有是应该关注项目周边的交通道路是否完善，以后还有没有更好的发展空间。最后一个很关键的是应该关心项目的运营团队是否有实力，如果运营不成功则租金无法保障。

    新政落地商业地产销量不降反升
    四川中原地产工商铺高级经理徐东

    有一条信息值得大家注意，目前，深圳方面限制外地人在深圳投资商业地产。而在深圳方面的地产投资，80%都属于商业地产。这批无法在深圳投资的投资客，肯定向内地城市转移。成都，肯定是商业地产投资客首选地。自从新政出台后，我们发现成都商业地产销量不降反升。我们上个月，仅成渝两地成交额就高达1亿多元。与同期相比，仅4月，成都商业成交额就上涨30%左右。而且，随着成都城市硬件设施的不断完善，还有更多的省外企业、外资企业涌入成都。因此，成都商业地产后劲有力，前景不错。