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商业地产“被甩”记:恒大223个商业地产高调甩卖,下半年大宗交易要创新高?

时间:2020-07-08 15:01:11  来源:  作者:

随着疫情发展与复工复产的持续进行,2020上半年商业地产大宗交易市场活跃度提升。疫情对商业和产业资金链的破坏正在加速显现,下半年商业地产的资产重组会明显加快。未来,企业应加强抗风险意识,提升管理能力,优化运营效率,为迎接资本市场扩容和公募REITs大发展时代的到来做好准备。

2020-07-07

想一想就很心酸,

努力了那么多年,商业地产还是一个随时都想甩掉的“包袱”。

后疫情时代,商业地产大宗甩卖开始了。

从5月份复工开始,我们的REITOWIN团队就陆续收到国内多家开发商的邀请,委托我们进行全国范围的商业地产资产处置。

与去年和往年不同,这一次很多企业是全盘推出,资产池中每一个项目都可谈,而且可以好坏项目任意搭配。

这两天恒大更彻底。

把行业内通常偷偷进行的资产处置公告天下,光明正大的进行退出。

从7月开始,恒大一次性集中推出旗下多个地产物业。从出售清单统计,此次出售涉及的物业多达223个,物业类型囊括写字楼、酒店、购物中心、商铺、医院、会议中心、商业体、综合楼等非住宅业态。

商业地产“被甩”记:恒大223个商业地产高调甩卖,下半年大宗交易要创新高?

(仅为部分示例)

2020年突如起来的疫情加剧了商业地产行业“马太效应”的显现,好的更好,差的更差,那些不重视商业地产版块、缺乏商业运营思维、投融管退资产管理能力不足和综合融资成本过高的企业将被直接淘汰出局。

遗憾的是,对于很多地产企业而言,努力干了那么多年,终于还是把商业地产干成了“包袱”。甩包袱,似乎是所有地产企业危机时刻想到的共同出路。

然而,疫情之下不止逃离,依然不乏坚定进场者。

随着疫情发展与复工复产的持续进行,2020上半年商业地产大宗交易市场活跃度提升。根据猫头鹰研究所REITOWIN团队对大宗物业交易市场的(不完全)监测,随着复工复产的持续进行,交易量分别在4月和6月迎来了一个小高峰。

商业地产“被甩”记:恒大223个商业地产高调甩卖,下半年大宗交易要创新高?

后疫情时代,资金链和供应链的断链效正在加快显现,诸多地产公司和实业公司已开启资产剥离或甩卖模式。

根据上半年市场储备的项目数量以及六月的成交情况,预计下半年会迎来一波新增入市,成交额也将大概率复苏。

从收购方企业来看,内资投资者持续主导市场,但在2月疫情得到控制的初期阶段以及六月国内疫情平稳化的两个时间节点,外资的活跃度和实际市场参与度明显提升,在一定程度上说明对中国商业地产长期投资价值的看好。

无独有偶,在最新的仲量联行和领盛投资管理联合发布“2020全球房地产透明度指数”中,中国大陆地区(北京/上海)首次评定为“透明”。市场透明度的持续提升,也成为海外投资者参与中国大宗交易市场的信任保证。

商业地产“被甩”记:恒大223个商业地产高调甩卖,下半年大宗交易要创新高?

从各城市来看,上海今年上半年录得大宗交易11笔,交易总额223.08亿元(仅为公布金额的10单总和),依然保持全国大宗交易市场双料冠军。

一季度上海成交较少,但二季度成交量明显上涨,这显示出上海投资市场韧性十足,成交放缓或受疫情影响、或由于2019年末大量重要交易已完成成交。

北京市场今年上半年录得大宗交易10笔,交易总额183.87亿元(仅为公布金额的10单总和),北京与上海的大宗交易项目数量及交易总额差异都在缩小。

在17年北京发布的“326”限购政策大幅抑制商办市场个人投资的情况下,2019年北京房地产大宗商办物业交易频频刷屏,总额录得超800亿元人民币,较2018年的380亿元翻倍,较2017年的250亿元更是增长了3倍,创下近年新高。今年虽受疫情影响整体交易量下降,但北京在全国表现依然势头强劲,随着国内投资市场的不断成熟和资产管理能力的逐步提高,越来越多的机构投资者布局北京。

商业地产“被甩”记:恒大223个商业地产高调甩卖,下半年大宗交易要创新高?

2020上半年,写字楼依然最受机构投资者青睐,成交金额约占2020年上半年成交总额的68%。2019年,办公楼物业成交金额占全年成交总额70%,也侧面体现出投资者对办公楼物业中长期表现的信心。

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下面,我们再来回顾一下2020上半年整体市场发生的商用物业大宗交易。

LG双子座大厦

今年开年最爆炸的消息,莫过于2月7日消息,韩国LG集团出售其位于北京长安街边的中国总部——LG双子座大厦。买方为新加坡政府投资公司全资拥有的子公司RECO Changan Private Ltd,作价1.37万亿韩元,约合人民币80.46亿元。

商业地产“被甩”记:恒大223个商业地产高调甩卖,下半年大宗交易要创新高?

公开资料显示,LG双子座大厦于2002年动工,2005年建成,其外形与首尔汝矣岛的LG总部双子座大厦相似,由两栋建筑组成,大厦高140米,占地面积7052.40平方米,建筑面积约15万平方米,在国内被称为“口红楼”,总投资4亿美元。以当时的汇率计算,大厦造价约32.8亿人民币。而以目前的出售价计算,增值近50亿元。

LG表示,此次出售旨在确保全球经济不确定背景下的流动性,提高投资回报和股东价值,并为其未来的增长引擎提供资金。不过,还有媒体分析评论称,这是继LG手机业务退出中国市场又一重磅消息,出售北京双子座大厦这样优质的项目资产背后,不免发现LG难以挽回中国市场的无奈。

绿地外滩中心T2

5月29日,据上海银行公告称,公司与中民外滩房地产开发有限公司于2020年5月29日签订了购房协议,标的物为绿地外滩中心T2幢办公楼项目,总价款48.54亿元(待权属实测报告出具后按实调整)。

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上海银行购置位于上海市黄浦区小东门街道616、735街坊外滩项目J地块T2幢房产。该标的类别为商办用房,办公物业建筑面积约为5.29万平方米。

公告称,本次购置房产是上海银行战略发展的需要,有助于提高办公效率、优化资源配置,促进公司长期持续稳定发展。

上海海航大厦

今年4月,挂牌两年的上海海航大厦终于以36亿元的价格由中国信达资产管理股份有限公司接盘,交易面积4.78万平方米。

商业地产“被甩”记:恒大223个商业地产高调甩卖,下半年大宗交易要创新高?

上海海航大厦项目总建筑面积87395平方米,海航集团持有写字楼1-5层、12-20层,全部商业面积5895平方米,产权面积3.45万平方米。项目由上海大新华实业全资持有,项目目前出租率70%,有约55家客户,主要为海航集团成员企业和韩国合作伙伴(三星、现代重工等),年收入约1.4亿元。项目已有融资27.06亿元。

买方中国信达资产管理股份有限公司的前身为中国信达资产管理公司,成立于1999年4月,是经国务院批准成立的首家金融资产管理公司。2010年6月,中国信达资产管理公司整体改制为股份有限公司。2013年12月12日,中国信达在香港联合交易所主板上市,成为首家登陆国际资本市场的中国金融资产管理公司。根据其官网介绍, 中国信达立足不良资产经营主业,围绕问题资产投资和问题机构救助,着力化解金融机构和实体企业不良资产风险。

北京中弘大厦

4月8日,北京植晟云厦物业管理有限公司以33.12亿元竞得北京中弘大厦。

自2018年第一“仙股”中弘股份退市之后,其相关资产进入拍卖流程。此次为北京中弘大厦第一次拍卖,评估价32.31亿元,评估平均单价为49311/平方米,起拍价22.62亿元,经历15次竞价之后,以33.12亿元成交,溢价10.5亿元,溢价率达46%。

商业地产“被甩”记:恒大223个商业地产高调甩卖,下半年大宗交易要创新高?

北京中弘大厦显示的拍卖标的名称为北京市朝阳区慈云寺危改小区二期(6号楼)部分房地产在建工程所有权及其分摊国有出让土地使用权(商业、办公、地下车库、地下仓储用途)。项目由设计事务所SOM所设计,原定2018年9月交房,其中53套房产已预售,面积共计13017.64平方米。因此买方也需承担相关续建成本,并要自行解决包括与这53套房产买方的接洽、政府相关部门的协调、施工队的沟通,甚至施工图纸之类的获取等问题。

此外,买房北京植晟云厦物业管理有限公司实控人为东银发展(控股)有限公司。据公开信息显示,东银发展(控股)有限公司是中国东方资产管理公司在香港设立的全资子公司,其积极在香港和内地进行多种形式的投资,包括不良资产、证券、实业和房地产等领域,是一家综合性投资公司。

中企滨江金融中心1号楼

4月3日消息,内资保险机构大地保险从中华企业相关项目公司中收购浦东北滨江标杆定制商办项目,该案交易历时1年多,由戴德梁行促成,总交易金额超过30亿元。

商业地产“被甩”记:恒大223个商业地产高调甩卖,下半年大宗交易要创新高?

中企滨江金融中心位于浦东滨江大道和源深北路交界,直线距离陆家嘴约两千米。中企滨江金融中心总共为四栋办公楼,其中1号楼正是以具体30.85亿元出售给大地财产保险,面积35960平方米,此外2号楼面积1366平方米,但目前只对外出租3号、4号楼,为整栋出租,出租报价9.5元/平方米/天。

长城金融大厦

6月30日,高力国际披露,其促成上海黄浦地标项目长城金融大厦成功售出,买方为外资。这也是今年目前为止外资机构单体交易额最大的成交,总成交金额30.04亿元。

商业地产“被甩”记:恒大223个商业地产高调甩卖,下半年大宗交易要创新高?

长城金融大厦位于黄浦区打浦桥,是一个集酒店及办公一体的超高层地标商业综合体。项目总建筑面积9.96万平方米,实际交易地上面积7.84万平方米,共52层,配备191个车位。

长城金融大厦开发商为长城国富置业有限公司,为中国长城资产管理公司旗下以房地产开发经营为主业的投资运营平台。

上海天悦滨江商业项目

2月7日,首金资本、国信易诚(均为公司全资附属公司)与合众人寿及龙马资本成立合伙企业,合伙企业规模为25.36亿元。该合伙企业的目的为购买位于上海的天阅滨江商业项目,产品类型为零售商舖及办公室等商用物业。

商业地产“被甩”记:恒大223个商业地产高调甩卖,下半年大宗交易要创新高?

该地块位于上海榆林路及杨浦区景星路及北外滩交汇处,占地面积约9164.4平方米,总建设规模约50561.88平方米,可售规模约33252.01平方米,目前已取得施工许可证,9a号楼已结构封顶,其他暂未开工。

根据协议,合伙企业规模为25.36亿元,由龙马资本、国信易诚作为普通合伙人分别投资100万元(各占合伙企业规模的0.04%),由首金资本、合众人寿作为有限合伙人分别投资12.67亿元(各占合伙企业规模的49.96%)。

合众人寿为主要从事保险、资产管理、养老等多领域的综合服务。而国信易诚主要从事投资管理,首金资本主要从事资产管理及投资管理,均为首创置业的全资附属公司。

上海越虹广场

5月中旬消息,远洋集团收购了上海中心城区的上海越虹广场,对手方是光大资本,成交总价19.67亿元。

商业地产“被甩”记:恒大223个商业地产高调甩卖,下半年大宗交易要创新高?

资料显示,越虹广场位于徐汇区虹漕路88号,属上海漕河泾科创园,地上建筑面积5.59万平米。在周围一众上世纪老楼的包围下,2015年开业的越虹广场,外立面新颖,内部硬件水准高,距离两条地铁咫尺之遥,是漕河泾最好的楼宇之一。

远洋集团表示:“根据漕河泾商圈近期大宗交易的价格来看,单价均在4万-5万之间,虽不排除有部分散售交易价格略高,但整体对标整售资产的单价均在4万-5万区间。本次交易为与卖方的直接交易,收购单价仅为3.52万元/平米,且收购时该资产出租率有限,具备一定价格优势。基于此,公司认为该资产后续有较大提升空间,可发挥远洋集团强资管能力进行改造提升,改善租赁经营情况,该笔交易也符合公司所坚持的增值投资策略。”

北京合生国际大厦北楼

合生创展集团有限公司出售北京合生国际大厦北楼项目予弘毅投资联合海外地产基金,该交易由戴德梁行促成,历时23个月,交易价格未披露。但根据此前合生创展集团有限公司公告,其拟19.5亿出售北京东方文化艺术中心办公楼。

商业地产“被甩”记:恒大223个商业地产高调甩卖,下半年大宗交易要创新高?

北京合生国际大厦位于北京市东二环朝阳门北大街,分为北楼、南楼和音乐厅。其中北楼为本次收购标的,总建筑面积75930平米,其中地上56160平米,地下19770平米,包括268个地下停车位、30个地上停车位。

收购方弘毅投资的地产金融业务涉及商用物业、物流地产、特殊资产及资产证券化,地产资产规模逾200亿元,管理面积逾70万平方米,总资产管理规模超800亿元。联合体中的神秘外资机构为海外地产基金,全球资产管理规模760亿美元,也是最早一批进入中国的房地产基金,在中国已累计投资近百亿人民币。

上海国丰酒店

4月16日,据新加坡证券交易所(Singapore stock exchange)公告显示,东南亚最大的开发商之一的丰隆集团旗下子公司国浩房地产集团,出售了位于上海普陀区的一处酒店物业——上海国丰酒店(Guoman Hotel)。接盘方为上海开发商大华集团,项目交易总价达14.4亿元人民币(合2.04亿美元)。

商业地产“被甩”记:恒大223个商业地产高调甩卖,下半年大宗交易要创新高?

上海国丰酒店(Guoman Hotel)位于上海长丰公园附近大渡河路,高26层,共计客房442间(截至3月31日),账面价值5.095亿。据了解,交易完成后,马来西亚丰隆集团有望从酒店出售中获取约4.5亿元净收益。

标的物业实为长风国盛中心的一部分。长风国盛中心综合体项目近50万平米,包括一个大型购物中心国盛时尚、四栋甲级智能办公楼、两栋SOHO、一座五星级国丰酒店和一座国丰公寓式酒店。其中在2015年7月,新城控股以8.3亿的总价收购了国浩长风城(长风国盛中心的前身)5号写字楼。

结语

疫情为经济带来了负面影响是必然的,但对于商业地产开发和运营企业来说,未来既充满了挑战也充满机遇。

对于写字楼市场来说,空置率走高,有些企业撑不下去,或许会出现一些抄底机会;对于商业综合体来说,应该充分分化时间与空间,善以运用才能适应未来发展。

基于目前全球的疫情与经济发展态势,世界银行等多家机构已预测全球经济或将在2021年迎来较大规模的全面回暖。

留给商业地产的时间已经不多了,企业应抓住机遇,加强抗风险意识,提升管理能力,优化运营效率,也为迎接公募REITs大发展时代的到来做好准备。

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来源(猫头鹰研究所)

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