11月1日上午9点，2006第三届中国商业地产年度领袖高峰论坛在成都沙湾加洲花园酒店八楼金牛厅内隆重举行，此次峰会全国各地众多商业地产行业的领袖精英都受邀参加。

会 议由中国商业联合会购物中心专业委员会副秘书长汪洋主持。到会的演讲嘉宾有：建设部政策研究中心主任陈淮、国资委研究中心宏观战略部部长赵晓、中国商业地 产联盟秘书长王永平、万达地产董事长王健林、广州城市建设开发集团有限公司董事长李飞、北京中新集团副总裁徐毅和大连百年城董事长朱海翔。

嘉宾们围绕大会的三个主题，“宏观调控对商业房地产的影响”、“商业地产开发的可持续模式”、“住宅地产商应当如何进入商业地产开发”发表了精彩绝伦的演说。

下面是到会嘉宾的演讲简述：

建设部政策研究中心主任陈淮：

我 们城市正处于一个历史发展过程中，我们已经完成了商业设施满足城市发展生活所最低生理限度的这个阶段，我们正在向国际化靠拢，这是一个以社会必须的，第三 个阶段我们再次回归到主动调整约束自己行为的阶段，就是以资源必需为标准。商业地产是一个不太清楚的概念，你是指所有可以卖，包括住宅在内地产都叫商业地 产呢，还是用来做商业、商铺的才叫商业地产，我建议今后我们明确把它改成商务地产，商务地产含义是，实际上我们讨论的内容其中应有写字楼、大型会展设施、 影剧院，把住宅剔除在外。

国资委研究中心宏观战略部部长赵晓：

中 国的经济并没有明显过热迹象，你找不出理由，别看姚明长得个很高，但是不可能把他送到医院去，在未来劳动力工资这些方面都不可能发现根本性变化，中国企业 在这个产业时期应一直会在红海时期。那么在这里，我稍稍讲一下，房地产投资，首先我们发现房地产投资在整个投资中，的的确确占有一个很高比重，主要是从94年一年稳步提高，特别是在01年以后，但是在2004年我们达到了最高，也就是2004年房产占整个投资18.7％，05年是往下走的，17.79％，今年以来房地产投资增长甚至低于整个国民投资增长，这个我认为是不正常的，这个自由的资金占了33％，其他的资金来源占了40％多，换句话说我们发现房地产并不是过度金融倚赖，换句话说他们依靠自由的资金以及其他渠道发展，同时我们发现外资比重相当低的，比如房地产开发投资利用外资只占1％，难道这个比重远远低于外资在我们整个全国的投资中的比重，那个比重可以达到10％ 左右，所以我们认为外资在房地产比重，如果你说很高是没有理由的，这里面尤其我们要说说商业地产这一块。因为住宅这一块要分为两块，一块是社会保障型，一 块是商业型的，商业这块是完全交给市场的，而这块应当适当鼓励外资进入，而且特别是现在外资比重是相当低的，外资进入会带来很多好处，不仅是资金好处，同 时还会带来管理得好处。还有一个是房地产投资收益，我们从这栏表上发现，房地产投资收益要比国民经济一般性投资收益还要较，比如总资产毛利率达到22.57％，这是2003，净资产达到了93.55％年，这是非常高的。

万达地产董事长王健林

今天我想重点就谈一谈在商业地产当中，应该注意哪些问题，或者是商业地产当中应该注意哪几大失误，其实教训来讲反过来比经验更重要，今后大家可以少犯错，我们自己是付了学费的东西。我觉得在商业地产开发当中，尤其要注意这么8个问题，要规避这 8个方面的失误。 

第一个就是心态不好，商业物业的开发，国外在国际上没有商业地产这个名词，国际上叫做零售业房地产，这个商业地产的开发和住宅地产开发是截然不同的两类型。

第二点就是说选址的错误，或者叫做错误选址，商业物业的开发，最最重要的就是选址，所谓的选址就是市场定位，所以我说选址和定位对了，基本上2/3就成功了，选址和定位错了，后期无论怎么调整都非常困难。

 第三个很多做发展商，做商业物业的发展商，它的发展模式都是以住宅模式克隆，发展商业物业不同，发展商业物业最最重要思想就是一定要定单地产，一定要先租后建。做商业地产最最主要的是要犯一个错就是先租后建。

第四个销售商，其实这也是住宅发展商思维定势，思想的简单模仿，所以很多做商业地产发展上都是销售商铺。

第五个除了做零售开发，除了选址，还有定单，还有把租户选准。找对租户，选错租户就错了，不能说只选贵的，要选大的客户，选能支付的客户。 

第六就是市场许多培育的。商业物业有一个特点，没有任何一个项目开业就大赚，几乎找不到，也没有特例，不能成为规律，一般商业物产建立以后，都有两年三年市场培育期。

 第七点就是轻视租户，这是商业地产大忌，很多商业地产对租户一股不屑一顾，很强势，轻视租户。

 第八点轻视管理，商业地产是一个长期的物业，它的特点决定了它的管理是核心的环节。

中国商业地产联盟秘书长王永平

我 觉得我们历届商业地产，我觉得在国外不是完全对应这个叫法，我觉得商业地产在中国出现以后受到了广泛的认可，那我觉得也是有一定道理，我们理解的商业房地 产是这么一个定义，就是它是非生产性的，非居住性的，以租金收益为主要来源的，这样一种商业，这样房地产开发形态，那么他们无论是写字楼、酒店还是零售物 业，主体形式还是以租金收入为主要来源，所以我们卖掉的就不算是商业房地产，相当于住宅形式，他其实是从商业后期当中获取持续利润，所以从这个角度来讲， 其实商业地产概念是可以解释得通的，而且我们实际上在实践当中大家也是这么做得，那么对今年的商业方面总体形式怎么样做一个判断，可以用两句话概括，第一 个市场运行总体比较平稳的，第二句话市场格局有调整，朝着良性发展。

广州城市建设开发集团有限公司董事长李飞

从 中国目前的情况下，单纯的房地产企业你是很难做大做长的，用地问题不讲，资金问题不讲，你的零部件达不到标准化，你的生产实行不了规模化，你的价格达不到 统一，所以你这个有很多局限性，所以你这个房地产开发，你想单纯做房地产做大做强，在中国我们觉得是很大很难的事情。另外一个考虑了大力发展商业项目，会 为企业带来新的增长点，对企业的长期发展，对企业的做大做强会起到非常大的作用。首先商业地产的发展，要顺应城市社会经济发展，商业地产不仅是城市功能必 备形态，也是城市发展重要支持定率，城市发展带来商业地产繁荣，商业地产发展也会为城市稳固经济基础，在这种互动的关系下，城市规划要考虑商业形态的格 局，商业地产的开发也必须适应城市规划的整体的要求，同时商业规划是城市规划的重要因素，商业物业对于城市的区域发展具有不可忽视的影响作用，有利于对整 体商圈的形成，促进消费的提高。

北京中新集团副总裁徐毅

总结起来，无外乎三大要素，总结的就是一个是专业水平，第二个战略高度，第三个实力。以专业为主导，以商业运营为线索的商业持续运营模式将最终发挥商业地产的核心价值。

大连百年城董事长朱海翔

作 为一个商业地产的开发商跟运营商，在核心能力方面，我在这边也做一个整理，首先就是选址能力；第二个选址一定要注意，这个区域辐射能力到底有多远，多深， 多宽，要同步考虑，是否是核心商圈，对于市场的总量，我们讲消费总量；在第三个环节升华到物业管理，营销策划，招商对话；第四个环节在于投融资能力，你将 来面对信托也好，面对国内银行也好，手上有没有抵押品，好的优质的抵押品，要求你的商业物业的回报率，回报率很重视。