一般而言，商业项目的前期策划中，业态定位是关键。但是笔者以为，在社区商业等为代表的街区商业中，由于体量一般相对较小，功能不过于复杂，业态定位就显得很重要。但是在购物中心等大体量的集中商业中，功能的定位可能比业态定位更需要仔细研究和谨慎决策。

之所以这样说，其一是因为购物中心的功能随着人们消费结构的升级和改变，将越来越复杂，除去最笼统的购物、餐饮、休闲、娱乐等等之外，还有着更多的功能选择，比如活动、展示、演出、集会，甚至一些结合性的功能。尤其随着复合地产的开发，购物中心与酒店、写字楼、公寓、甚至住宅配套开发，这种情况下，购物中心内部的功能同时需要与其他部分对接和互补，产生协同效应。此时，对接的是功能，而不是业态。业态只是功能的具体表现或者承载形式。

其二，功能的定位是业态定位的指导纲领。其实，对项目周边辐射商圈的分析、人流的分析、消费客群的定位等等工作，其目的应该是功能的定位，而不是业态的定位。购物中心内部适宜集合哪些功能，各功能的比例如何，才能使购物中心的长期效益最大化。功能定位之后，需要的只是结合档次的定位、主题的定位等考虑具体的业态组合。业态定位是建立在功能定位基础之上的。因此，难是难在功能的定位，功能定位之后，业态定位只是水到渠成的事情。

功能定位要建立在充分的调研、准确的分析、趋势的把握之上。此外，对于功能定位，笔者认为还要考虑以下几个要素：

（1）客户一致性。各功能所面对的客户群应该具有一致性或者相关性，这样才能最大化的共享客流。这个其实涉及到功能细分，但就餐饮功能而言，不同的餐饮类型所对应的客户群也是有明显的差别的。因为需要对功能进行细分的基础上分析，可以设定一级功能、二级功能等，并且随着对功能细分的进行，业态组合会自然浮出水面。

（2）功能互补性分析。为了增强购物中心的吸引力，各功能之间应该在满足消费者多样化需求方面形成互补性，而不是替代性。一个功能互补的购物中心更有吸引力。

（3）营业时间分析。不同功能的经营场所的营业时间是不相同的。购物中心的各功能的营业时间应该做到尽量一致，但是这一般情况下是做不到的。因此通过营业时间、功能差异等因素，将不同的功能组合在一起，形成功能分区，可以避免营业时间不同而形成的相互干扰。

（4）人流聚集性分析。一般而言，可以有三种情况，聚合人流、组合聚合人流、分享人流。当然零售业态可以按此分类，但是功能超出了零售的范畴，但也可以按此分类。一个设计完善的购物中心应该同时具备聚合人流、组合聚合人流、分享人流的三种类型的功能，或者至少具备前两种类型中的一种。

（5）外部环境修正。一个购物中心是一个开发的系统，必然与外界不断发生着联系。在功能定位之后，必须结合外界因素对功能进行调整，比如配套开发物业的情况、竞争对手的情况等。