近年来，“订单地产”模式对中国商业地产产生了较大影响，跟风者甚众。然而，随之而来的风险却令人防不胜防。“订单地产”真的“可以引领未来”，“是商业地产开发的必由之路”吗？来自业内的不同声音一直不断。

　　产权商铺风波不断

在狂热的炒作下，商铺价格每平方米动辄数万元，不少投资者满心以为“大树底下好乘凉”，可以稳拿回报，蜂拥而至买下产权商铺，开发商可谓赚了个盆满钵满，不亦乐乎。然而事实证明，大主力店商家入驻虽然可以带来人流量，但对同场经营的其他商家却帮助不大。这种根本不考虑商场众多投资者经营者日后如何经营，只考虑高价销售产权商铺早日套现，最终将风险转嫁给广大中小投资者的做法，势必造成商场经营权、管理权、产权分离且各行其是，以及业态混乱的局面，对商场整体经营造成致命打击。此时，商家与开发商的所有矛盾必然集中爆发，使得不少商业地产为此倒了下来，损失惨重。
　　
　　某知名商业地产开发集团早期开发的“订单地产”，由于追求早回报，高价炒作销售产权商铺，导致与业主纠纷不断。沈阳某商业广场于2003年12月23日开业后仅13天，精品街的大部分商铺就关门停业；长春某购物广场同样发生了业主与开发集团的激烈冲突事件；武汉某购物广场以每平方米均价3.5万元价格把商场分售给400多位业主，业主将商铺租出去后，由于商铺冷清，现实与预期效益反差巨大，开业不久即与开发集团上演租户退租、聚众闹事的恶性事件；济南某购物广场、长沙某购物广场也同样先后遭遇经营风险。如此，引起人们对“订单地产”商业模式的关注、质疑和深刻反思。
　　
　　上述事件发生后，某知名商业地产开发集团负责人痛定思痛，声称“最初做商业地产花了7个亿，买了个大教训”。如此“订单地产”教训可谓深刻，损失可谓惨重。可国内又有多少个开发商能像某集团这样亏得起7个亿买教训呢？前车之鉴，触目惊心。炒作“订单地产”，高价销售产权商铺的投机风险，从开发商销售产权商铺那天起就已埋下，令人防不胜防。

　　后期经营风险隐患难防
　　
　　搞商业地产需要经过深入市场调查，对不同业态、不同功能的项目都要以整体观念进行全程策划，全程风险防范。而“订单地产”的商业定位却把主要精力放在主力店身上，对主力店可谓百依百顺，完全按照主力店的需求开发，以为主力店旺了一切都旺，根本忽视同场经营中小商家的需求。
　　
　　由于被主力店牵着鼻子走，因此，即使主力店的租金低廉，租期往往又较长，开发商却心甘情愿大让利，为主力店做嫁衣裳。而开发商引进国外主力店租金的损失，往往“墙外损失墙内补”，要从进场经营的中小商家身上赚取回来。结果，出现两种截然不同的现象：主力店轻装上阵，生意红火；中小商家则不堪租金重负，难以支撑。如此下去，人走铺空是迟早的事。
　　
　　“订单地产”招商成功只不过是今后长期经营的开始，万里长征走出了第一步，后面形形色色的陷阱和误区还潜藏不少风险。招商销售火爆并不代表开业成功、培育市场成功，以及后期经营管理成功。由此可见，思路决定开发出路，观念决定投资回报，商业地产开发商不能一卖了之卷钱就走。
　　
　　“订单地产”模式下，开发商往往看重的只是如何引进主力店炒作概念，保证自己的一己私利，忽视的恰恰是投资者商家的租金回报与经营收益。而投资者是购买商铺的主力客户，他们买商铺的目的就是为了能够获取经营利益或租金回报，而商家进场经营也同样是为了获得收益。只有商家、投资者都能获得好的回报，开发商业地产才算成功。商家一旦失败，“订单地产”则“皮之不存，毛将焉附”，同样难免遭遇失败。
　　
　　为此，开发商必须承担培育商场的社会责任，对商场统一规划、统一招商、统一管理，实现开发商、投资者、商家、管理者共存共赢的目的。否则，放任自流，任由中小业主各行其是，自生自灭，再好的商业项目也难逃一劫。
　　
　　不可否认，以“订单地产”模式开发国内商业地产还要解决不少实际问题，“订单地产”同样潜藏风险，只有结合国情，遵照商业地产运作规律，做到先商业策划后地产，把握开发全过程，前瞻后顾，融会贯通，精心策划，才能取得成功。只有重视人才，实行专业化操作，事前规避风险，才是中国商业地产的必由之路。

　　所谓“订单地产”，就是要根据客户的行业特点、功能需求、企业规模、资金状况来订做不同商业和商务空间，先有订单再投资开发。这种“先招商，再投资”、“联合开发”、“加盟入驻”、“深层合作”、“共同繁荣”的运营模式，使每个主力店均是“量身定做”，做到先招商，后投资。
　　
　　“订单地产”的要旨是共同选址，先租后建，即先找好大主力店商家然后建商场。然而，“订单地产”在实际操作时容易变调，跟风开发的开发商热衷“订单地产”模式，往往“醉翁之意不在酒”：不在乎先找好主力店商家，然后按主力店具体要求建设商场，不在乎主力店租金多少，而只关注借助大主力店品牌的商业炒作。如此一来，宣称引进主力店减少投资风险的“订单地产”，很快被开发商利用来高价炒作产权商铺。“与世界500强为邻”，“和巨人一起飞”的“订单地产”广告满城飞舞，“以租金养商铺”、“一铺富三代”、“零风险”的宣传更是令人心动。