目前，国内的商业地产总体发展虽然形式良好，但值得注意的是在已开发的商业地产项目中只有不到三成的经营状况良好，商业地产陷入了销售易经营难的怪圈。这是国内商业地产面临的困境，也是国内商业地产发展的一个瓶颈。在商业地产的价值链中，传统发展商占的权重并不很大，占权重大的是后续的经营管理者。相对住宅项目，商业地产的价值链要长的多，住宅项目是B-2-C，商业地产则是B-2-B-2-B。第一个B是发展商，第二个B投资者，既购买商铺的人，第三个B是商铺的经营者。在这个价值链中只有最后一个B，即商铺的经营者获得了预期的经营收入，第二个B即商铺的投资者才能够获得租铺的投资收益，才能保证项目的成功。所以商业地产成功操作的另一半是经营，旺场旺销-才是商业地产开发的最终目标，商业地产的经营成败必将主宰商业地产项目的成败。

一个商业项目要在经营上取得成功，无疑需要牵涉到诸多方面的工作，归纳起来，至少有以下几个方面：

【开业前】1、前期的市场调查和分析；

2、项目策划和招商推广：（1）商场定位；（2）形象包装；（3）商场布局设计；

（4）目标商户组合；（5）租金或分成比例之拟订；（6）招商推广策略制定和实施。

吸引目标商户进场，实现零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。

【开业后】1、商品定价体系，属管理定位，涉及到库存/配送体系管理；

2、品类/品牌/商户组合，属经营定位，涉及到服务管理；

3、促销策略，属管理定位，涉及到品质管理；

4、形象推广策略，属形象定位，涉及信息系统和硬件设施管理。

如果采用招租的经营形式，则部分内容无需涉及。配合各项旺场策略，做好相应的管理工作，取得持续经营效益，塑造企业品牌。以上各项工作一环紧扣一环，如果在某个环节有所偏差，便会在不同程度上影响后序工作的进行。

所谓“善终者慎始”，经营定位是商业项目策划的开始，统率着后继诸多方面的工作，要想取得整个商业项目运作的成功，经营定位不容小视。对项目进行功能定位，最为重要的一点是满足市场竞争的需要，最终取得经营上的成功。这就必须要根据自身的特点和竞争优势，集中力量针对某一特定的目标市场开展经营活动，扬长避短，避免在弱势市场上与强有力的竞争对手碰撞，优化资源配置，以发挥最大经济效益。