2011-07-12 09:32:27 来源：
与会嘉宾纵论新政之下成都商业地产“四大议题”
季澄洪（会展旅游集团地产事业部副总经理）
就目前楼市的形势来看，商业地产的发展的确迎来了很大的机会，但我个人认为这样的机会不必要过度倚重。商业地产的发展有着自身的发展规律，目前的机遇就是顺应整个楼市发展形势，成都的城市化发展比较快，城市版图的扩展不断加大，商业地产的脚步也在不断向周边迈进，但同时，商业地产的开发商也应该多研究现代城市商业地产的发展模式、购物者、投资者等的需求，应该静下来仔细考虑商业地产的发展规律，少一些急功近利的开发眼光，商业地产的开发心态就应该是“十年磨一剑”，目前成都商业地产的发展机会非常多，未来商业地产的发展应该会越来越好。
【议题之一】
2010年，成都商业地产的元年？
对商业地产未来充满信心
曾德浩（新希望集团房地产事业部常务副总裁）
感谢华西都市报在关键时期把大家组织到一起进行“脑力震荡”。从我的思考：一方面，商业地产与住宅地产在金融支持差距在缩小，比如首付，住宅2套房为50%，利率1.1倍，有些地方3套房贷甚至禁止，这让商业物业的优势开始凸显；另一方面，大众对通货膨胀的预期，让投资商业地产成为近期的热点；同时，对于投资价值的判断，商业物业的回报率明显高于住宅，这让成都的商业地产已经开始全面走向繁荣。对于未来，作为开发商应该充满信心，奋勇向前。
住宅、商业冰火两重天
孙红（中成房业总经理）
作为代理机构，从我们代理的商业和住宅项目比较来看，近期可谓冰火两重天，有的住宅较长时间一套未成交，而商业项目有的则一小时清盘，原因是因为政策将其“拉近”；同时，投资资金流动性过剩，让更多人投资到商业地产；在收益方面，南延线甚至有项目“商住倒挂”造成了很明显的倾向，总价低、户型小的写字楼项目受热捧。
而在集中放量下，后市可能会有一定影响，开发商应多在定价、户型组合等方面考虑。同时，未来轨道交通是一大热点，应带动更多新兴区域的发展。
打造商业项目，十年磨一剑
邝海（华润置地成都公司商业运营副总监）
华润在商业地产领域已经涉足很多年，深圳万象城从2004年就开始打造，而成都的万象城项目也已经开始启动。对于商业地产，无非分两种：持有型、销售型。但无论是哪一种，最重要的是在规划打造上要十年磨一剑。与住宅不同，商业要求具备很强的前瞻性，对于开发商们来说，静下心来研究很重要。像日本六本木新城的例子就值得我们借鉴，从前期规划、拆迁、建设到落成一共花了17年的时间，开发商超过400家，而最终六本木新城也成为了日本首屈一指的商业中心。华润作为央企更应该作出表率，用谦卑的心态把产品做得更好。
【议题之二】
新政之下，商业地产能否“托市”？
在商业带动下楼市将走出困境
唐金根（成都中大地产董事长）
长期以来，中大地产在成都主要是从事住宅产品开发，对商业地产还不是很熟悉，但今年公司在成都开发的商业地产体量比较大，主要都是集中在城西区域，由于购房者对这一区域的认同感比较弱，因此在目前这样一个市场环境下，公司进行的商业地产开发既是机遇也是挑战，公司前不久开发面市的3万多平方米商铺，还没怎么刻意去销售就全部售完。新政后到现在，我认为成都楼市还算比较稳定，特别是在像商业地产这样不受调控影响的楼市产品带动下，相信不久后整个楼市都会走出困境。
商业地产将促进城市多中心发展
张立新（北京城建成都地产有限公司副总经理）
公司今年3月份才在华阳拿地，目前还处于一个了解成都的过程。经过调查，了解到成都的南延线区域内，将有50多个城市综合体，成都目前定位为“世界现代田园城市”，这对商业的促进有巨大作用。同时，商业地产跳出了传统市中心举行建设，对城市的发展具有极大的推动作用，在满足市民的居家购物需求之外，可以很大程度上刺激城市的“多中心”发展，让成都市进一步形成多个市区中心。
成都商业地产发展机会非常多
【议题之三】
精细化商业产品将成投资新宠
刘宗保（花样年实业发展<成都>有限公司总经理）
不久前，我曾与几家日本、美国的财团高管有过接触，结果对方一说到成都的商业地产开发就“眼冒金光”。地产新政后，这些意欲进军内地房产市场的国际财团也在做调研，他们得出的结论是：北京、上海这样的一线城市是不能去了，一些二线城市反而应该加大投入，其中最有价值的就是成都。
成都的商业开发，一般项目动辄几十万平方米，而其他一些城市则是几万平方米的开发，这在数量上是没有可比性的。不仅如此，商业地产的开发企业也看到成都的商业地产发展商机，纷纷进入成都进行精细化开发。目前的成都，已经有精细化开发取得非常成功的案例，这些项目都取得很高的投资回报率。成都发展精细化商业地产，已成为一种必然，也将是投资者的新选择。
商铺最受欢迎，卖不卖要看资金链
唐金根（成都中大地产董事长）
目前最受欢迎的商业地产项目是社区商铺，我们开发的中大·君悦金沙的商铺，总量3万多平方米，基本上没做多少推广就卖完了。商铺的买家多为投资者，多数不会用于自主经营，租金的收益也不是他们的目的，主要还是等升值。但对于开发商而言，商铺多属于保留产业，特别是一些新开发的小区，入住率低，人气短期内难以聚集，此时出售商铺很难卖个好价钱，所以开发商更愿意当一段时间的“包租公”，等人气起来后再卖。但如果楼市不景气，开发商遇到回款的压力后，也可能将这些优质产业提前变现。
商业地产春天来了，而且会延续10年
张红兵（新港地产执行董事）
上世纪90年代末，香港遭遇楼市危机时，很多品牌地产企业依然运行得很稳健，原因就在于他们是在用两条腿走路，一个是住宅，而另一个就是商业。正是由于商业提供了源源不断的现金支持，香港的地产业才安然渡过了那段最灰暗的时期。这轮地产调控，对于住宅产业是挑战，而对于商业地产则是一次难得的机遇。成都商业地产的春天已经到来，而且这段美好时光会延续10年。
CPI的上涨达到5%，而存款利息仅为3%，在这种情况下，大家已经在开始花钱了，最直接的表现就是目前很多地产的商业租金已经有了20%以上的上浮。所以在住宅受到新政影响的情况下，投资商业地产无疑是最好的选择。
【议题之四】
精细化：成都商业地产的新趋势
商业地产走向精细化是一种必然
刘宗保（花样年实业成都公司总经理）
从目前的市场发展情况分析，写字楼市场走向繁荣已经成为一种必然。我们从连续几年的成都写字楼市场的发展情况分析，连续几年以来，成都写字楼成交量有多少，吸引多少投资者购买，又为成都带来了多少的外地人口，而且这些人群为成都的经济发展做出了多少的贡献，这些都能说明这一点。
同时，我们从城市发展的角度来说，一个城市的发展，无论是规划布局还是城市商业布局，都具有相当的前瞻性。2007年、2008年的发展规划，目前已经逐渐展现了发展潜力和市场预期。而且当时规划和开发建设的项目，也正在或即将开始投入使用，带动规划区域的城市发展、商业发展及整体经济的发展。最显著的例子就是国际城南的高新区域，目前的写字楼项目超过10个，而且发展态势都非常不错；又如龙泉的汽车城等项目的产业规划，不仅让该区域成为汽车行业的集中发展区域，也整体带动了龙泉区域的城市发展和经济发展。
商业精细化发展带动城市发展
彭建雄（元贞实业常务副总经理）
城市的发展总是伴随商业的发展的。一个区域，首先需要商业的成型，才能带动周边区域的居住行业的发展，因此商业是城市发展的基础，只有商业地产的快速发展，才能带动城市以及这个城市的经济快速发展。从产品的本身性质来看，住宅是生活消费品，商业才是投资品。投资商业物业本来就应该是更符合投资行为的选择。无工不富，无商不活，工商业的发展才是推动城市发展、经济发展和社会的根本性力量。商业地产的发展是市场发展的必然。
但当城市发展到一定阶段，商业地产的发展也将出现新的变化。如目前成都正在大力发展区域商业中心，将城市商业的核心从一个中心逐步改变为多个中心，这就是一种新的变化。当然，从商业地产本身来讲，商业地产精细化发展也是一种新的变化，而且更符合市场发展的规律。不管是目前大力开发的写字楼市场，还是城市综合体项目，或者龙泉的汽车城、元贞国际机械城、新都的全球家具建材CBD项目等大型专业市场，都是商业地产精细化发展的产物，而且他们也将极大地带动城市的经济发展和城市自身的发展。
“精细化”具有极大的发展空间
朱军（成都中节能环保发展股份有限公司总经理）
目前，成都的商业地产得到极好的发展，也获得了市场的认可。从目前商业地产的销售来看，关注商业地产的投资者非常多。不管是写字楼、还是专业市场，都取得了良好的销售业绩。甚至部分社区商业以及社区商铺出现了“有钱难求一铺”的情况。因此，商业地产还将具有极大的发展空间。当然，商业地产的发展，也出现了一些新的变化。目前，成都的商业地产正在逐步完善产业链，走向精细化。特别是城南的写字楼市场，虽然项目也比较多，目前部分地方的配套等还不是很完善，但拥有不同标准，项目侧重点有所不同的写字楼项目，依然受到众多投资者的喜爱。因此我认为，成都的商业地产还有极大的发展潜力，商业地产的精细化道路，也将具有极大的市场发展空间。