商业地产开发形式可谓千姿百态、五花八门。规模也大小不一，小至几平米的社区小店，大到百万平米的商业综合体。商业地产产品类别也是丰富多彩、多种多样。如：包括购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底商铺等等不尽其数。但大家目的只有一个：赢利！

其实，赢利模式最终归纳起来也只有两种：一种是持有型物业，另一种就是出售型物业。那么，他们靠什么成功呢？无论哪种方式，万变不离其宗，唯一出路在于走可持续性发展道路。

第一、持有物业也靠放水养鱼。作为持有型物业，就是开发商自留资产管理运营，直接与间接成为了大商家。如像：上海恒隆港汇、深圳万象城、北京大悦城等都属成功典范。他们的成功经验就是放水养鱼，形成业主、品牌商、消费者一条完整的长期发展的“食物”链。但国内这样的输家也满满皆是。

第二、产权式物业更须走可持续性发展道路。作为产权式销售型物业，就是将商业产品销售后，统一返租、统一管理、统一经营的“三合一”工程。像广州的天河城、浙江浦江时代广场等都是成功的案例。但是，成功的案例为数不多。主要表现在：一是规模庞大；二是硬件系统没法分离，像中央空调、消防设施等，一旦出售商铺后，大多小业主只要不开业，系统还是在不停运转，这样状况就决定了大业主天天烧钱。所以大业主不是“救世主”，先天就留下了败笔。三是大业主对市场感觉太好，圈钱效应下，实施了杀鸡取卵招数，造城售价太离谱，把之后若干年的商业利润一并刮收完毕。如像国内某大名鼎鼎的地产商，去年年底一出手首层售价为九万/平方米，这样一来，能有发展前途么？答案是绝对不可能，虽然该项目在城市中央，但在一个生商圈下，按九万/平米的售价，年回报在8%计算，年租金就要达到19.72元/天。这样租金怎么能吸引经营户？哪个品牌商能承受得起？

第三、只有走可持续发展才能共赢。这两种模式要想取得成功都离不开商家。商家的钱从哪里来？只能从消费者口袋中来。这就要求商场充分尊重消费者的需求，了解他们，从他们的切身利益出发，最大限度地让利于他们，才会使其成为商场最忠实的消费群，商场辐射圈越来越大，生意越做越好。真正使商场成为“摇钱树”。这是商业地产的真正核心门道。

如果将商铺、消费者消费能量、经营者经营能力三者关系比作鱼池、水和渔民的关系的话，那么他们的关系是：鱼池大小规模决定蓄水量大小，水深水浅决定鱼种数量多少。细分：区域内消费者的消费总量→养鱼专业户→商铺所在区域→区域内商铺面积总和→养鱼技术→商业公司的经营能力→专业的商业经营公司。它们彼此依存，环环相扣，俨然是一个密不可分的共同发展体。