日前，由中国商业地产联盟发起，中国商业联合会、商务部流通产业促进中心支持，四川省商业地产联盟、四川省商业连锁协会承办的“2010中国商业地产行业年会”在成都世纪城天堂洲际酒店顺圆满闭幕。会议以品质、责任、理性为主题，吸引了商业地产一线大佬聚首成都，热议商业地产发展新趋势。
现年会摘选十大嘉宾精彩发言，以飨读者会员。

放开中小城市户籍 为商业地产带来巨大商机
辜胜阻 第十一届全国人大常委会委员、内务司法委员会副主任、民建中央副主席
中国的房地产界之所以十多年发展得这么快，其中城镇化是非常重要的一个原因。城镇化可以把消费需求和投资需求有效地结合起来。现在我们要帮助农民工实现市民梦、安居梦、创业梦三个梦想，这三大梦想会引爆内需，给我们带来商机。另外，我们要看到中小城市是未来房地产投资的新的引擎。有人把不同城市在2009年的1、2月份和2010年的1、2月份的商品住宅销售面积做了比较，四个一线城市的销售额是下降了18%，广大的三四线城市的销售额是增长了51%，所以二三四线城市的房地产潜力很大。我们讲商业地产不仅要看一线城市，二线城市也有很大的需求。特别是城镇化中间，放开中小城市的户籍，会有一大批人留在中小城市，这将为我们商业地产带来巨大的商机。

商业地产缺前锋就开始比赛
陈淮 住房与建设部政策研究中心主任、博士
商业地产发展到今天，我们的确有和世界最好的商业地产中心相媲美的综合购物体系，我们的确有了实力很强大的开发商。但是很遗憾的说，我们在商业地产领域，如果说房地产发展不完善的话，它是比一般的住宅房地产还不完善。我们商业地产所有盖房子的，卖东西的都齐备了，唯独缺了一个“谁应该是持有城市中商业地产的主体”。现在发达国家有一部分开发商是持有商业地产的主体，他们是持有者，虽然我们现在也有，万达也尝试持有一些大型的复合的商业物业，但国内商业地产的运营，犹如一场足球比赛，有守门员、有后卫，唯独缺前锋就开始比赛，谁持有？谁运营？仍然是个问题，大型的商业地产在管理、运行主体上，靠个体商户，靠商业资本自己来分散购买商铺和大型商场中的某一个摊位，这样的分散方式和经营，是让开酒楼的直接养龙虾。

加强商业地产企业可持续发展的动力
黄海 商务部前部长助理、著名商业专家
随着我们国家房地产业和商业的发展，商业地产的作用和地位越来越突出，原来很少说商业地产这个概念，现在已经成了一个相对独立的新兴产业，对国民经济的发展起着越来越重要的作用。商业地产和商业企业之间存在着唇齿相依的密切关系，加强商业地产企业与商业经营企业的密切合作、互利发展，达到实现双赢的目的，应该提上双方的重要议事日程。现在实际上我知道已经有了，有的商业企业给我讲，他们和一些商品形成同盟关系，我要在那儿开，我跟你商量，而且你负责开发，我负责招商。但是目前这种合作仍然不多，商业部门要对商业地产和商业企业结合创造一个更好的环境和条件。这对下一步的商业地产是非常重要的一个题目，也是实现双赢的事。商业经营企业到底应不应该结合商业地产，这都是商业企业在讨论的问题，大家知道原来商业企业有相当一部分是持有商业地产的，但是后来为什么卖了呢？它不是考虑专业化分工，实际上是资金的问题，因为商业企业发展中拿不到诚信发展基金，只好把房地产卖了。但是为什么现在有一些又卖了呢？主要是看到销售的效益高于经营的效益。

商业地产跨业经营不可取
冉立春 四川省商业地产联盟秘书长、四川省商业连锁协会会长
我是反对地产商或零售商跨业经营的。古人云：闻道有先后，术业有专攻，现在的话来说，就是“隔行不取利”，即使现在短期取利了，存活时间也不长。从国际案例来看，很难有一个企业跨越经营之后存活20年的，到现在全球都没有一家，而且跨业经营，会稀释企业已有的文化和价值观，如果你要做一个百年企业的话，最好不要这样做。
说到零售商、商业地产开发商跨业经营有两种情况：第一是主业服务，第二个叫投资取利。就主业服务举例来说，欧尚、麦德龙会在中国买地，欧尚在成都有一家店，很早就拿地，而且价格很便宜，它拿地是为了欧尚超市的经营，也就是为了主业服务才去拿地，但它的目的不一样，欧尚的一楼是停车场，成都好多开发商肯定不会这么做，欧尚敢把一层拿来做停车场，二三层做超市，从开发商的角度，一层怎么会做停车场呢？欧尚为了消费者，为了给顾客做更好的服务，就愿意把一层拿出来，而很多开发商很难把一楼拿出来做停车场。第二个情况是投资取利，比如现在中国的房地产进入了一个火爆的时期，一些零售商手里有巨额的现金流，它进入不动产行业是为了取利，而不是为了主业服务，拿苏宁来说，苏宁把成都春熙路第一人民医院的地块拿下来，这个地块是纯粹的开发项目，不是为苏宁电器服务，因为在成都市中心开设家电没有必要，卖彩电远一点也可以，所以它可能是一个取利的形式。

主力店是商业地产的发动机
郑义 华润深圳有限公司租务总监
关于主力店与次主力店的问题，我先说什么是主力店，目前在国内购物中心这个行业里面，其实还没有一个明确的定义或者是标准。我们在华润下面定义的一些主力店，我给他的定义是这样的，主力店起码在3000平米以上，在某一个领域在某一个业态方面，可以做得非常大，非常强的这么一种业态，或者是业种。在万象城里面，我们可以叫做主力店的有四家，第一个是百货公司，第二个是超市，第三个是电影院，第四是有一个真冰的溜冰场。华润在未来（2015年）要开11家店，成都万象城是其中的一个。未来在万象城里面还会不会有其它主力店，我觉得是会有的，做一些很有特色的主力店，比如说幼教中心为核心的业态等。第二个就是主力店的决策和它的作用，主力店的作用，实际上应该起到一个购物中心里面发动机的作用，就好像一辆汽车，一艘轮船的发动机的作用，要带动人流。事实上据我了解，在国内目前真正起到发动机作用的主力店不是太多，我个人觉得在短期到中长期，中国的主力店和次主力店市场还是非常好的，但是主力店仍存在一些缺点或者不足的地方，面积大、租金低、租期长，因为有了这些缺点，从长期的考虑来讲，我觉得半主力店的市场是非常好的。

商业应与城市化水平相适应
李战洪 重庆市金科（集团）副总裁
作为开发商，我们在商业地产做了三个不断，做商业文化要不断与城市的文化、居住的文化三者相结合，要不断与城市化的水平相适应，当GDP到3000美金的时候开始起步，5000美金的时候开始发展，我们一定要和这个城市化经济和经济化的水平相适应，做我们应该做的商业，而我们同时也发现，现在社区商业是我们比较关注的，在发展综合经济体的时候，这个是我们比较重视的。

实体和虚拟经济在商业地产中的运作
周东权 北京万通地产股份有限公司副总经理
万通在成都有两个项目，我们发展商业地产的目标比较集中，产品的特性主要是以CBD高端的商业为主，有写字楼，有酒店，或者酒店式公寓以及高端的商业，也不排除在适当的商业中心做综合体。商业地产是要被经营管理提升，否则开发商就不敢开发，资本商就不敢运作，未来十年的商业地产跟商业经营之间怎么互动？有两个方向思考：第一我认为是典范的转移。同质的成长已经趋缓了，如果在这上面继续使劲，效益是有限的，所以能不能做一个典范的转移，我们开始观察虚拟经济，不断冲击实体经济的现象层出不穷，所以我们在实体经济的经营上跟商业经济是密不可分的，怎么把虚拟经济拉进来，共同创造好的经营环境，增加更好的效益，这是我们思考的。第二个是主题的创新和个性化。商业的经营，你不会经营只能在后面做同质性的竞争，我们看区域的创新就知道，可能我觉得我们更应该从主题创新和个性化中，想办法着手。这两个是我们未来在发展商业地产和商业经营上可以努力的方向。

商业地产对复合型人才的需求较高
于庄 北京弘泰基业房地产有限公司副总经理
打造城市综合体是中粮集团一个决策，中粮在成都有一个大悦城。大悦城在西单地区是一个成功的案例，从现在的情况来看，整个的发展态势是不错的，目前已经有130万平米左右的项目，去年西单的销售超过了15亿。
我从事商业地产的时间不长，体会最深的是商业地产对复合型人才的需求比较强。我们经常讲房地产盖完卖掉，就像种麦子，麦子成熟后割了；但商业地产叫养孩子，目前来讲，从事商业地产的有一千多人，年轻人占绝大多数，70、80年的人更多，我发现没有一个是专业性的人才，方方面面的人都有。我经常跟这些年轻人讲，操做一个二三十万平米的购物中心可以说机会难得，首先要珍惜这个平台。第二要善于总结成功的案例，经过认真的总结，当成为一个典型的案例时，对今后的指导作用很强。任何一个购物中心做得好，离不开人才，所以我认为人才对一个项目在定位和运营上都是非常重要的。

迎接网络化时代的到来
邓嘉华 瑞安房地产发展有限公司执行董事
随着网络化时代的到来，可能有新型的商业和业态出现，商业地产的形态也要适应网络化时代的需要而转变，另外来讲它是一个多元化的东西。电子商务一出来肯定会占商务零售额的比例，但是达到某一个点会平衡下来，比如说女孩子去购物，本身是一个过程，电脑购物不能代替逛街，不能代替商店里看东西，其实有一些东西在电脑里至少在两三年内是不能做到的。但电子商务对传统商业的冲击需要研究，我个人判断应该有一部分产品会被电子商务所取代，因为它有很多的优势，但是也有很多商品和消费它是不可带替代的。比如一些高端的东西，比如奢侈品，我们很难想象有一天LV在网上销售，也许那时候会叫VL，而不叫LV了。

非核心商业圈从量变到质变
司徒文杰 香港SPACE商业经营管理集团副总裁
非核心商业圈，什么叫非核心呢？我们可以用几句话来概括一下。首先在市区里面非商业发达的地区我们就叫做轮廓，即非核心。首先一个城市不停的发展，老城区应该说拆迁的成本越来越高，所以我们可以往周边辐射，但没有到郊区，就是之间的一些区域，这些位置纯住宅面积比较大，城市慢慢的会往这个方向发展，这些区域的居住人口需要多元素，由于周边欠缺一些时尚的元素，所以我们要建一些完全不一样的购物中心。
所谓非核心的商业圈，它们有一个特点，一般周边没有太多的可以依托的建筑，比如说没有写字楼，没有酒店，只有住宅，所以怎么打造这个商圈呢？今后国家的政策在一定比例的住宅都会配一定比例的商业项目，所以以后纯住宅的地是绝无仅有了。从长远的政策，城市发展的趋势必须要面对一个问题，就是我们有很多非核心商圈的地要拿来开发，非核心商圈如果做好了，就像一些核心商圈，到两到三年的时候，提出了一个拐弯，一个是时间段，那时租金已经不是很重要了，更多的品牌首次进入这个地区，依托这些大的核心商圈的品牌才重要，那样才能以更高的租金进驻另一个项目。