主持人：这个话题其实是给我们带来更深刻的启发。我想要做价值学会两点，一个是学会包装，一个是煎熬。由于时间的关系，我们下面进入最后一项，也是大家关注的政策，到底我们商业地产的前途和命运在哪里？有请建设部政策研究中心副主任王珏林，麦格理中国物业投资首席投资执行官龚术，庄胜房地产开发有限公司总经理何慧聪，邓与周商业顾问有限公司总经理邓智仁，北京中伟银国际投资集团常务副总裁穆健玮，百年城集团董事长吴云前。

　　主持人：大家可能记得前不久有两件事在我们业内引起很大轰动，一个是国六条的发布，再一个是十五条，再一个是有一个领导人说了售后包租涉嫌违法。首先我请我们嘉宾每个人用两分钟时间发表你对这个主题的看法。首先请政策研究中心也是我们建设部的王主任先说。

　　王珏林：谢谢诸位。新政下的商业地产，太陌生了这个名字。实质上咱们的十五条没有涉及到商业地产，主要对住宅市场，不管是住宅市场还是商业地产都是我们房地产市场，不管是哪个市场都要在稳定中健康发展，这是我们调整政策的关键。谢谢！

　　龚术：我们实际上只是一个接受者而不是制定者，我们等待着炸弹。十五条对商业地产的影响可能是间接的，包括以前根商业地产很紧密的是目录，建设性市场目录和鼓励性市场目录，所以我想听听政策方向到底是什么样子的，因为它对我们将来的投资走向非常关键，多谢大家！

　　何慧聪：既然我们建设部的观点已经说了，调控对我们没有深的新的出来，我们还是要延续以前的，练我们自己的内功，就是怎么样把商业和地产结合起来。

　　穆健玮：新政我没有仔细看，但是我感觉首先对商业地产没有直接影响，但是它的间接影响比直接影响还要大。因为住宅市场的发展年头非常多了，已经基本形成了企业产品化的特点，商业地产比起是一个新增的行业，更多的开发商会把目光转向商业地产，会有更多的游泳健将跳下来，会对商业地产起到推动作用。

　　吴云前：我理解最近的新政应该是商铺包括建设部说回租有欺诈行为，我觉得这个问题要分开看。现在你买的东西回租主要看发展商有没有实力回租，本身不是商业模式有问题，实际在于发展商的能力。我觉得在加拿大和美国有很多也是有卖的，像喜来登酒店，它的酒店卖了70％，营运这么多年了，大家都收到租金，而且物业有升值。所以新政我们讲这么点。

　　主持人：号称我们商业地产地产之父，同时也是自称我们售后包租的创始人，我们邓总，所以请邓总谈谈您的观点。

　　邓智仁：首先售后包租是我发明的，在很多年以前在深圳做房地产时间，主要卖的是房是给香港人的。我们推销给香港人一套房子没有问题，怎么把第二套推给他们？这就产生问题。当时我就跟开发商说我们不如出一个售后包租的服务，给他10％—15％的回报率，推销给香港人。推广了两三年以后有问题出现了，不仅不能报租金给投资者，而且开发商跑了，所以后来政府出了规定说不能出售后包租。到了2003年以后，北京上海等很多城市，都推出了包租商铺也好，店铺也好，但是没有人出来说话说这个不行，所以产生了很多矛盾，前几天突然有人说话了。所以政府开始的时候没有背负起一个责任，突然有一天又说话了。我对售后包租的感受就是什么是售后包租？违了什么法？都没有人做明确的说明，就是一句话，所以也就发发牢骚吧。

　　主持人：我知道庄胜第二期产权式商铺卖的很火爆，我想请我们的何总谈谈。

　　何慧聪：产权式商铺是非常有中国特色的商业地产。如果我们要成功的话我们抓的比较高，因为我们面临的是商业的风险和房地产的风险。现在市场上有很多的案例，我们总结出来就是商业经营的风险大于房地产的风险。今天是我们庄胜崇光八年的日子，风风雨雨走过，我们能够把商业建立起来以后作为地产的概念我们也迎刃而解了，所以从策划上来讲我们是依托了我们的模式来进行的。这是我们成功的地方。所以我建议大家如果想避免商业地产的风险，无论是新政还是以前的旧政我们都要联的是内功，这个内功就是我们完善我们的经营，无论是我们参与还是经营都要懂得零售商的煎熬和难点，跟他们共度了几年之后我们才可以有我们的结果。

　　主持人：现在有人说中国人在玩儿字眼，产权式商铺和产权商铺不是一个概念，真正有风险的是产权式商铺，而不是产权商铺。请穆总跟大家沟通一下。

　　穆健玮：产权式商铺从某种意义上讲指大型的商业物业，大型优质的商业物业，能不能优质是最关键的。我觉得建设部的售后返租的提示是一个带规范性的风险提示，政府不能把它当作一种东西大家去炒作，我觉得产权式商铺是在中国的商业地产开发方面是过程中的一个做法，它情有可原而且是很正常的一个事情。风险提示什么？提示我们开发商未竣工的，就是没有开业的，还有开发商本身没有实力只生不养，或者根本养不起，就急于套现，把这个作为目的肯定是不行的。我们做了规范主要有几条，要对你的性非负责任。我们都在讲REITs，REITs也不是说你从外面套一笔钱就REITs了，首先是能部分规范化的标准我们开发商的行为。安全性，收益性还有可变现性。投资者进来以后，你卖商铺也好，产权式单位也好，安不安全，也就是说你的资产有没有保障？收益性就是是否有长期租约？已经开业了，有不错的收入，有非常好的团队管理经营。还有可变现性，就是有没有现金流，你做商业地产的目的是什么？就是长期收益，追求的是很好的现金流。当然现在也有很多居心叵测的人，拿着这个去套现。国际共产主义和中国相结合，不要太崇洋媚外，但是有好的投资机制，到底大型商业物业是怎么样的形式，什么是REITs，把理论和实践结合起来，把大型的产权投资规范化，发起我们中国自己的国产的REITs，我现在正在做这件事情。

　　主持人：其实我们龚总有没有被中国的产权式商铺开发商套走了钱？或者您会选择这种投资模式吗？

　　龚术：由于这种商铺和住宅不一样，因为它投资比较慢，第一笔钱回来得在经营租赁以后，如果是市场持有的话，我觉得实际它是一个金融产品，其他的金融渠道已经没办法了，也没有别的金融产品再去融资，所以他推出了这样一个模式来缓解他暂时的金融压力。我们要行业规范不能本着对对老百姓欺骗或者不负责的态度来做。如果我们今后发展成一个非常规范的市场，这样的情况实际上不属于正常的市场现象。你规范的来操作这个事情完全是属于市场导向的。至少目前我不会考虑投资产权式商铺。实际上开发商承担了一个市场的风险我们的时候不需要别人帮我承担市场的风险，我如果对市场没有信心根本不会进来。

　　主持人：也就是产权式商铺还没有成为您的所爱？

　　龚术：目前还没有成为我的所爱。那么吴总您经营的产权式商铺占多少？

　　吴云前：我们的商铺长出很多没有卖，以防两者不对接。我们也卖过一部分商铺，但是没有告诉说保证回租。

　　主持人：那么您卖掉的50％的商铺中客户银行按揭的占的多吗？

　　吴云前：大概是占到50％左右吧。

　　主持人：那么那些客户怎么保证他的回报呢？

　　吴云前：我们考虑你买我的店铺我给你保证在8％左右的市场租金，因为我们对面的贸易大世界平均租金是8、9块钱一平米。为什么我们卖了一半，剩下的不卖？因为我觉得任何一个市场物业需要培养，如果我们的投资客租高租金，那么就不会有人来做。

　　主持人：实际上吴总是告诉我们除了出售商铺，更主要的是有一部分的持有，也是给我们一个愿景。

　　龚术：我补充一下，作为一个投行来讲，产权式商铺是针对个人的，而不是整租整卖的，所以投行是不可能进入的。我的管理权包括产权都不可能是分散的，如果我要进来应该是一个整体的持有。

　　吴云前：我觉得这里面很重要的问题是8、9块钱的和我让投资客来买算账算到他应该得到8％的回报率，当初我们是起到一个杠杆的作用，把我们留下的50％店铺租到2000—3000块钱一平方米，同时我觉得我们卖商铺应该卖给谁？很大一部分是我们温州的老乡。高端购物中心是不可以卖的，低级的市场是可以卖的。

　　主持人：可是SOGO也是一个比较高端的物业，您怎么看？

　　何慧聪：SOGO有13万平米，卖的不到5万。

　　王珏林：确实在运作里面每个企业不一样，将来很多矛盾、纠纷问题，以及效应问题，具体哪种方式合适只有他们自己定了。

　　吴云前：因为我们做了两年已经很成功，所有买我们商铺的都升值了。我就想把我们的成功告诉大家。

　　主持人：其实刚才讲的产权式商铺里面，我想发表一个简短的点评，实际上是大家缺钱，搞套现才有了产权式商铺。投资商不懂装懂大包大揽，其实在新加坡也有类似的叫托管，也要承诺你售后保证多少回报，但是合同不是跟开发商签的，是由开发商、投资人和运营商共同来签的，这样变相的运营商来提供投资的保证，开发商变相的提高担保。

　　何慧聪：庄胜的项目就是三方的合同。

　　穆健玮：产权式商铺不要一棒子打死。但是我们自己一定要在三个方面考虑，资产保障，经营保障，现金流保障。资产保障由于说你做这件事情你的资本实力或者你着的第三方担保能够保证，这就没有问题。一定要在合同法律关系上要成立。另外在权益上讲一定要以追求长期收益为目的。

　　主持人：国六条发布之后，现在表面上看起来是针对住宅地产，由于针对住宅地产会不会造成新一轮的商业地产开发热？那些地产开发大佬们，还有躲在后面的投资客会不会大举进入？

　　王珏林：我认为首先应该把咱们的十五条好好学学，十五条的目的我认为是主要解决三个方面，一个是扩大房源，在现有的土地情况下扩大房源，不管是调整结构还是规范开发企业的行为还是限制投机者还是70％90以下户型都是为了扩大房源，都是为了解决市场供需矛盾问题，都是为了在扩大市场。因为房子增加了，供需平衡。第二个是为了调整目前土地住宅部分的需求。现在有廉租房，有经济适用房，有商品房，我们要拿出30％的土地提供给那三部分保证需求。第三个建立土地框架，根据政府解决不同人群的资源。目的还是解决目前房价过高，大家需求多，住房难的问题。对市场有多大影响？市场在调整中平稳发展。在商业地产这块现在很关心的就是是否是被我们住宅市场影响了以后，一批住宅企业开发企业转移到商业地产？第一我认为商业地产企业转移到住宅市场，住宅市场开发企业转移到商业地产市场这是自然现象，就是你调控不调控都是正常的。第二商业地产有它的特殊性，不是每个开发企业都能做的，尤其是在目前咱们商业地产市场比较成熟的情况下，一般的住宅企业没有一定的资金，没有一定的技术和经验，我怕很难进入。所以我认为就是进入也是正常的，因为是市场竞争。但是我从咱们国家的政策来看，不会产生太大的影响，不要担心。但是商业地产这块确实需要规范。

　　主持人：我听懂了两句，是商业地产不是谁都能干的，要有实力。那么龚总您认为是新的大潮来了？

　　龚术：不是你想进商业地产就能自由进出的，必须有足够的用地才行，现在没有这个趋势，而且以前大部分用房是伴随着住宅开发的配套而来的，所以我觉得目前很难产生这样一个直接的联系。

　　何慧聪：我想商业地产为什么出现产权式或者产权商铺？跟我们开发商的融资渠道比较狭窄和投资人的投资渠道狭窄是相关的，所以有现实性。但是新政下来以后对它有一定的控制，我们脱离不了影响，因为商业地产毕竟也是房地产，对商业地产也会产生调控，这个时候是我们练内功的时候我们去发展自己的商业品牌，发展一支自己的商业队伍，利用实际，等到新一轮的投资热或者是投资的渠道拓宽以后给我们创造很大的机会。

　　穆健玮：我简单一点讲，一个就是说商业地产土地资源不是无限的，大家一定要清楚这点。建设部做这么多的国六条也好，十五条也好，很重要的一点就是规划用地，管的很严，这根绳子越勒越紧，不是说有了地就可以搞商业了，产品化，结构化，总的政策导向，我是这么理解的，因为商业地产某种程度上是国家的生产资料，是基础设施建设，不是说我们开发商想整成什么样就是什么样，在一个城市里它是基础设施。再一个商业地产本身要以多次融资的功能，长达15年长达20年靠一次卖商铺是不行的，所以要投资品种的多元化一定要考察多次融资的措施和功能。所有商业设施的核心是什么？我想还是资本运营。

　　吴云前：我觉得这是一个矛盾的问题，现在咱们的总量确实有些地方是过剩的，同时北京市2005年整个商业地产的投资是2千亿，就是说按平均基数来算，1/75的去买商业地产。按经济总量的投资来算比较少。按比例算，这个地方盖70的住宅，30的商业用房，政府也希望盖商业用房，因为今后税收会高一些，因此在国内很多不适合做商铺的地方，郊区等很多地方的规划都来做过剩的商业，是不能用的。我觉得不够的矛盾的东西，上海的商铺数量是最多的，现在全世界的奢侈品争相进入中国，进入上海，没有好的商铺让他去用，这是一个矛盾的问题。

　　邓智仁：我认为在新的政策上对商业地产没有负面也没有正面的影响，没有影响。

　　主持人：既没有正面影响也没有负面影响，真是干脆，谢谢吴总。

　　来宾：我是香港商会地产委员会的主席，但是我现在讲的不代表香港商会，只代表我个人的看法。因为我觉得今天几位的讲解都讲的非常好，我特别同意王主任的说法，他说中国的商业地产是挺肤浅的，现在有人误导了我们，一个投机银行跟一个老百姓投资人他的投资要求是不一样的，所以我们不能问一个投行会不会买一个产权式的商业地产。我觉得几位讲的非常好，希望大家能够看看市场的合理化，商业地产跟住宅是根本的两码事。

　　主持人：非常感谢主席，您的提醒非常好，我们这是一场论坛，是相互之间要有沟通，有争论的，这种争论并不是想误导什么，是想给台下嘉宾有思考。第一个我们讨论了十五条是否给商业地产带来了影响？答案在我们自己的心中。第二个我们讨论的是产权式商铺到底能走多远？第三个我们谈论了作为一个投资银行它到底选择什么这给我们嘉宾更多的思考，我个人认为新政下的商业地产只能越来越红火，这是一种自然发展的现象，不能因为政策的强行调控。