毋庸质疑， ( 铜锣湾)是目前深圳最为响亮的新型商业品牌，借着华发路 (

铜锣湾广场)的火爆经营之势， ( 铜锣湾量贩)、 ( 东门铜锣湾百货)、 ( 华侨城铜锣湾广场)近期相继闪亮登场，作为号称深圳最大最先的SHOPPING

MALL， ( 铜锣湾)无疑已经敲响了新型商业形态全面挑战传统商业形态的锣鼓。

购物是人的基本社会活动，人类进入文明时代就出现了商业建筑，但在工业革命之前，商业建筑的发展相当缓慢。随着现代社会的发展，人们对商品和服务的需求产生了巨大的转变，因此商业建筑在规模、布局、设施、开发、管理、服务、经营模式等方面也引发了革命性的变化，SHOPPING

MALL的出现正是满足了工业社会甚至是后工业社会人们对购物方式、购物环境以及餐饮服务、休闲娱乐、社交活动的要求。

准确而言，目前的 ( 铜锣湾)并不能称为完全意义上的SHOPPING

MALL，但它的出现还是极大地开拓了人们对商业新形态的美妙联想。以下内容就针对SHOPPING

MALL这种新型的商业形态进行有益的探索。

SHOPPING MALL的概念引入：

SHOPPING MALL：又称为SHOPPING CENTER，一般译作“购物步行街”或“购物中心”。在美国，SHOPPING

MALL指城市市区的购物中心，而SHOPPING CENTER则是指城市郊区的购物中心。SHOPPING MALL除了被称为

SHOPPING CENTER之外，还可称为PLAZA、HALL、SQUARE、MARKETPLACE、SHOPPING CITY等等。

参考《中国大百科全书 .城市规划园林建筑篇》及英国购物中心研究专家纳丁.贝丁顿(Nadine Beddington)对SHOPPING

MALL(SHOPPING

CENTER)的定义，对它更为准确的描述应该是：在统一的管理之下进行规划建设的商业综合体，然后把各个零售店面出租给单个零售商，并交由管理机构统一管理和控制的具有多功能的综合性商业、服务、娱乐和社交中心。

SHOPPING MALL的基本组成：

由于SHOPPING

MALL强调功能的多样化，因此在功能设施的配置上不仅要满足购物需要，而且也要满足文化、娱乐、旅游和餐饮等需求，这些功能设施将大为提高购物中心的吸引力，延长消费者在购物中心的停留时间，从而增加消费者目的性消费和非目的性消费的机会。

以下是SHOPPING MALL功能设施的基本组成：

商业设施：

>零 售 设 施：核心百货商店、超市、专卖店等；

>文化娱乐设施：电影院、图书中心、游乐中心、体育场等；

>餐 饮 设 施：吃喝庭院、餐馆、咖啡屋、酒吧等；

>服 务 设 施：咨询中心、售后服务中心、配送中心、银行、展览场、表演场、汽车修理场、园景中心等；

附属设施：停车场等；

上述基本组成并非是判定商业形态是否属于SHOPPING MALL的通用标准，事实上，美国的SHOPPING

MALL强调“在汽车时代满足人们在同一屋檐下一次性购足的愿望”，而在中国，适合的SHOPPING

MALL应当在扩大经营业态、改变经营模式、丰富服务手段的基础上更加强调环境的舒适性，从这一层面而言，目前的 ( 铜锣湾)应当称为“拿来主义”经过去存处理后的SHOPPING

MALL，使之更为适合本地生存，增加经营者的可获机会，减少过多的跨业经营，从而降低经营风险。

SHOPPING MALL的管理特征：

SHOPPING MALL的管理特征区别其他的商业建筑如集市、单一超市、单一百货商店、单一专卖店或者专业市场，真正的SHOPPING

MALL采用所有者、管理者和经营者分离的管理模式，在统一开发建成后出租予不同的承租户经营，实行集中管理和分散经营。集中的管理为经营者提供良好的经营条件和优质、专业、高效的服务，为消费者提供舒适、便利的购物环境，建立统一的品牌形象和商业号召，而分散经营则更为符合人的消费行为和心理特征，满足消费者在购物或服务时进行对比的需求，同时避免由单一商户经营的风险，扩大经营业态和经营规模。

SHOPPING MALL的承租政策：

SHOPPING

MALL的承租政策决定各承租户的商户数量和业态组成，决定各承租户的经营面积分配、经营场所位置以及各自在整个SHOPPING

MALL中的地位。

SHOPPING

MALL这种新型的商业形态包容了古老的集市、现代的百货商店、超级市场、专卖店等不同的经营模式，同时也体现了柜台服务、自选服务以及自助服务等不同的服务方式。商户数量和业态组成的控制需要平衡各商户在组织形式、销售方式、经营规模、经营范围、经营特征、商品档次、商品风格的不同，比如说，一个SHOPPING

MALL里面有大型的服装城，也会有精致的品牌服装连锁专卖店；有高级品牌COCI，也有大众服装BALENO；有西式快餐麦当劳，有中式面点王，当然也会有极富情调的西餐厅。

成功的组织者会将SHOPPING

MALL的承租户分为不同的地位，如核心承租户、次级承租户、辅助承租户等等，因此各承租户的经营面分配、经营场所位置的安排除了尊重商户的要求和经营特征外，在一定程度上还取决于承租户在SHOPPING

MALL里的地位。比如一个SHOPPING

MALL里拥有WAL·MART、家乐福，那么它们极有可能占据良好位置，而且是独立建筑，甚至租金也较为低廉，因为它们是整个SHOPPING

MALL的核心承租户，是吸引人流的重要磁极和锚固点。值得注意的是，目前正在处于装修阶段的 ( 华侨城铜锣湾广场)与华侨城WAL·MART紧紧相邻，它们似乎构成了更为完整的SHOPPING

MALL。

SHOPPING MALL的建筑要求：

SHOPPING

MALL作为新型的商业形态在建筑的要求上必定不同于传统的商业建筑，除了立面的变化，更重要的是体现在对空间关系的处理上有着不同的要求。

商业空间步行化。SHOPPING MALL其实是商店群的建筑组合，由步行商业街或者中心广场串连商店和组织人流。SHOPPING

MALL与外部的联系强调交通的易达性，而在内部空间的处理上，基于环境的舒适性和安全性考虑，则完全排除车辆进入，全面实现步行化。

商业空间室内化。商业空间的室内化意在突破自然条件的限制，维持舒适的消费购物环境，由于同时引用室外广场、内庭园、中庭、天窗、玻璃穹顶、拱廊、挑檐的设计，因此，室内空间改变过去单调、封闭和黑暗的特征，转向注重与自然景观和地方文化特色的结合，从而创造更加人性的自然化室内环境。

公共空间社会化。SHOPPING

MALL不仅仅是纯粹的零售商业建筑，它开辟了商业活动和社会活动相结合的多功能场所，从这种意义上说，SHOPPING

MALL是欧洲城市广场的继承和发展，买卖、集会、表演、娱乐是这里永远的主题，当然，演变到今天的SHOPPING

MALL，社会活动也显得更为的商业化。

如同商品的丰富多彩，SHOPPING MALL在建筑的表现上也是各有特点，不同的SHOPPING

MALL在外立面、出入口、停车场、交通组织、平面布局、结构、开间、进深、单体体量、层高、中庭以及景观设计等方面上都有不同的处理手法，甚至不断出现创新的表现形式。商业建筑必须满足于人的使用，商业建筑的演变实际上在适应着商业新形态的发展。

世上没有绝对的上帝，SHOPPING MALL也不是商业新形态的唯一体现，更不是商业形态发展的终端。中国的SHOPPING

MALL尚未发展成型，号称SHOPPING PARK (购物公园)

的商业形态也已经出现。无论如何，我们可以骄傲地说：我们正在勇敢地探索着适合我们的商业新形态。