商业地产，因其特殊性，一般要走过四个阶段：市场调研、定位分析、招商营销、营运管理。应当说，其中重中之重的当属市场调研与定位分析，“好的开始就等于成功了一半”，此后的工作都是在此基础上搭建的“上层建筑”，倘若“经济基础”不稳——调研不深入、不系统、不准确，那么，“上层建筑”就可能轰然倒塌，比如招商难以维系、营运无从谈起等等，就象多米诺骨牌，首张牌倒而众牌俱倒。所以，我们的第一张“牌”打的一定要够准够稳，正中市场要害。

根据目前运作的无锡80亩商业街及618亩商贸城项目，我在这里浅谈几点创作心得。首先来说说商业地产的市场调研。一般来说商业地产的调查研究要从以下五个方面来着手展开：第一，文献调查、网络调查：即从各个渠道收集项目宏观、中观、微观信息资料，可直接奔走相关政府部门索取，也可翻查网络媒体，信息的触须要伸延的尽可能广泛、深刻；第二，实地考察：即所谓采盘，针对项目周边交通、物业、人口等等以及竞争性商业、同类成功典范商业等进行实地考察，收集市场第一手详尽资料；第三，入户访问：针对项目目标客户包括消费者、投资者、经营者三方面进行问卷及访谈调查，对项目概念进行测试，对客户需求进行了解；第四，专业人士深度访谈：主要针对当地政府官员、商业人士、地产界同仁、当地媒体等等相关行业专业人士进行近距离接触，深入了解市场行情、走势，对项目进行进一步探测、验证等；第五，座谈会：针对不同片区、不同目标客户组织专场座谈，由开放式论坛形式收集综合信息。当市场调查经过了以上五个方面的工作后，信息收集已基本趋于完善、系统，但如在后续工作中发现仍有不明确之处，当进行局部补充性调查，使定位分析的每一步都有理可依，有据可查。

下面再来说说定位分析。应该说市场定位是一个严密的逻辑推理过程，所谓的定位决不能是主观臆断的想当然，更不能是凭空想象的空中楼阁，而应该是思维缜密、有理有据、步步为营的推导结果使然。首先，应从庞大的市场调研资料中提炼出对当地宏观经济、房地产业、商业地产、区域商业、竞争性商业以及客户需求等方面的综合研判，从研判的市场现状中找到商业市场的供求关系，分析出其商业饱和点；其次，由市场上商业未达到饱和的原因等分析出现有商业的局限性，提升出其市场空白点，这空白点就是市场的机会点了，也就是我们项目的切入点所在了；再次，找到切入点后，要进行突破，即所谓的开发突破点分析，包括具体的突破方式如SWOT分析和NMN模型分析等，再在此分析基础上进行概念提升，就进入了我们报告的主体——项目定位了；项目定位包括定位策略、总体市场定位、目标客户定位、形象定位、功能定位等几个方面，对定位部分的综合提炼，可得出项目的核心竞争能力，也是我们方案的亮点所在了；最后，就是项目相关开发建议，包括开发思路、商业布局、建筑风格等等，到这里，定位分析就基本可以告一段落了。由此可见，这是一个层层推进，有始有终、有因有果的过程，看的过程中让人喘不过气来，但看完之后，又会禁不住大大长舒一口气来——是一种彻底的欣慰与信任，哪个开发商会对此严谨而周全的推理论证不满心信服呢？

房地产业发展到今天，策划行业也经历了几次大的变革，今天的策划理论更趋于事实论证，趋于务实，毕竟市场已不再相信所谓的概念与主义，人们更多的看重的是事实的数据，实践的考验，今天的策划人已经更多的是抱着脚踏实地的精神在从事着这份职业，我们期待着更多更科学、更完善的调查及定位理论出现，来指导我们大家进行成功的市场运作。