近年来，随着我县城镇住房制度改革的深入推进和城市化进程步伐加快，以住宅为主的房地产业得到了快速发展，在拉动全县经济增长和提高居民生活水平方面发挥了积极作用。但也还存在一些不容忽视的问题，特别是同全省丘区经济发展示范县还存在有不相适应的地方。

一、现状与成绩

总体来说，持续、健康、有序是近些年来我县房地产业发展的主流，其发展速度和质量与全县经济社会整体发展水平基本上是相协调和适应的。房地产投资持续增长，住房消费进一步扩大，居民住房条件较大改善，相关产业也得到了带动性发展。主要呈现以下几个特点：

1、房地产业总体上保持了平稳健康发展，发挥了对县域经济的拉动作用。目前，全县县城建成区面积现已扩大到16平方公里，城区内各类房地产总规模增至800多万平方米。从1998年至今的近七年时间里，全县基本保持了每年30-50万平方米的建设规模，投资额1.2-2亿元之间，房地产业对我县GDP的贡献率在1.8个百分点左右。

2、城市规划的龙头和调控作用得以充分发挥。科学编制了县城总体规划，完成了新一轮城市总体规划的修编工作；强化了城市规划的监督管理，城市功能分区日趋明显；各类房地产用地的布局基本做到了合理确定；优先保持并落实了城市危旧房改造中的拆迁安置房、城市基础设施建设和单位集资建房、普通商品住房建设项目。

3、政府对土地市场的宏观调控作用明显，土地储备量保持稳定，土地市场逐步规范。2003年全县正式推行土地收购储备制度和土地交易招、拍、挂制度，辅之以一系列配套措施的出台，有力促进了土地供应的市场化进程。通过市场配置，我县用于房地产业的土地储备每年均保持在40万平方米的水平，开发用地储备丰富。2004年房地产业完成土地开发建设总面积35.6万平方米，占当年储备土地的80%以上。政府通过实施有计划供应土地和统一供地渠道，促使土地市场价格更符合市场价值规律，实现土地出让收益1.09亿元。

4、全县商品房供求基本平衡、结构基本合理、房价稳中有升。据统计，去年县城区实际供给各类普通住房总量1569套（不含在建工程），实现商品房销售900套，占57%以上；另有400余套拆迁安置还房。空置房屋269套，占实际供给的17.14%，总体保持旺销态势。受城市规划控制、土地供应市场日趋规范和整体物价水平波动，特别是建材价格总体上涨的影响，去年全县房价呈大幅上扬态势，新建商品住房均价已涨至600元/m2，增幅达20%以上。截止去年6月末，全县住宅、营业用房、生产办公用房总面积为823.7万平方米，比例分别为6.6 ：1 ：1.3，结构基本处于合理范围。

5、个人购房早已占据市场主导地位，住房商品化格局完全形成，同时空置商品房销售速度加快。我县城镇住房制度改革步伐快、力度大，住房市场化、商品化等消费观念已深入干部职工和普通百姓之中。由于市场不同需求层次的扩大和房地产市场价格总体上浮，加速了空置商品房的消化。2003年底全县空置商品房面积为9.18万平方米，2004年末空置商品房面积下降到7.65万平方米。商品房空置率保持在9%这个合理范围。

6、房地产开发水平明显提高，人居环境得到显著改善。以建设集团、虹桥、金宸、天龙、蜀通、美丰、荣兴等为代表的一批房地产开发骨干企业迅速成长壮大，诚实守信、规范运作和品牌、精品意识不断融入企业的经营理念之中；以诚信花园、美丰嘉苑、富贵华城、银杏花园等为代表的普通商品楼盘和在建的时代广场、时代金宸、诚信等高层电梯公寓等项目，较以往的单体住宅建设更加注重规划布局与人居环境，共同走上了一条"布局合理、功能齐全、设施配套、环境舒适、物管到位"的小区开发建设道路。东汇、宏达及虹桥建材等专业或综合市场不断出现。各种建筑与住宅新产品、新材料、新工艺、新技术不断在我县的住宅建设中得到推广和应用。与此相应的居民住房条件得到了极大改善，居住水平不断提高。截止2003年底，全县城镇居民人均住房面积已由1992年的6.2平方米增至28.9平方米，增长了4.6倍；住房成套率达95%以上。我县城镇居民人均居住面积高于全国平均水平22.1个百分点。

二、问题与不足

客观分析，目前我县房地产业发展过程中仍还存在一些不容忽视的问题。主要体现在：

1、房地产开发投资增速有所放缓，整个产业对县域经济的拉动作用挖潜不够。去年上半年，县城新建、在建工程仅为12.4万平方米，竣工23.5万平方米，较上一年度同期分别下降50.4%和21.7%；房地产市场成交总量在近两年均呈下降趋势。这反映出一方面房地产开发投资商信心不足，投资乏力；另一方面市场消费水平有限，潜在需求未得到有效剌激。特别是一些投资开发商和建设业主单位对进入新区投资开发持观望、等待态度的现象较为突出，政府相关部门虽几经努力，采取诸多调控和激励措施去推动，但收效甚微。在全市各县（区）中，无论是经济发展，还是社会事业的综合实力，当数我县最强。但房地产业对县域经济的贡献率却相对其他县（区）偏低，相比普遍低了0.5个百分点以上。这与我县作为全市经济强县、全省丘区经济发展示范县都是不相称的。但也说明我县房地产业还有较大的发展潜力。

2、住房供应体系不够完善、渠道较为单一。作为我县终止福利制建房分房以后的过渡性政策--联合建房，在2002年底完成历史使命终止执行后，目前我县百姓解决住房需求只有通过购买普通或中档商品房和旧城拆迁安置还房的方式来实现。住房供应体系不全，形式单一，无法满足不同层次的住房需求。具有政策保障性质的经济适用房、廉租住房和企业职工集资合作建房等政策在我县有待进一步研究制定并实施。

3、房地产二、三级市场体制性障碍和制约住房上市流通的"瓶颈"尚未完全打破。

（1）、房地产交易税收种类多、标准高，增大了交易成本，抑制了房地产流通速度和步伐。以一套成交额为8万元的住房交易为例，甲、乙双方缴纳的营业税、个人所得税、增值税、印花税和契税等为成交额的11%，达8800元左右。若再扣除房屋折旧、装修损失，房地产保值、增值功能明显下降，投资收益甚微，交易难以达成，流通更无从谈起。可以说，房地产交易税赋问题已成为制约房地产二、三级市场发展的主要因素之一。

（2）、为服务于全县房地产二、三级市场而建立的专业性固定交易场所--县房产交易市场，有待扩大规模，完善功能，优化服务。房地产流通环节"有市无场"局面尚未彻底扭转，无资质经营与销售、不规范的市场开发行为存在，房地产隐性交易比较突出。导致国家税费流失严重，消费者合法权益难以得到有效保护。

（3）、涉及房屋产权登记的历史遗留问题尚未解决。一些房地产建设与开发项目因建设手续不全、建设开发方税费不清以及企业破产、单位解散等方面的原因，致使产权初始登记未能办理，分户产权也难以明晰，客观上也制约了住房上市流通转让，且已成为社会不稳定的因素。

4、住房信贷支持乏力，有效需求不足。一是各专业银行提供的个人住房消费贷款尚处在试点阶段，规模小、力度弱、手续繁琐。去年，全县城镇居民购房按揭贷款比例不足购房总数的10%。二是住房公积金利用的效能有待挖掘。职工购房利用个人公积金贷款在我县根本未正式启动，在全市对住房公积金实行统一监管的情况下，这实际上是对我县干部职工的一大损失，特别是对贷款购房部分的职工。有资料显示，宜宾市去年住房公积金贷款发放总额占到当年归集余额的65%，支持住房消费近80万平方米；甘孜州作为全省经济欠发达地区，积极开展住房公积金个贷业务，支持职工购房，累计发放个贷近4000万元，占归集余额的45%。

5、物业管理尚处在探索起步阶段。在去年国务院《物业管理条例》颁布实施后，我县尚未有相应的配套政策出台，物业管理的职能职责有待明确。物管市场不够规范和完善，企业管理水平处于低层次的单一服务阶段，全县更无物管的品牌企业存在。面对我县房地产业发展的现有成绩和客观存在的诸多问题，我们仍坚信发展的机遇大于挑战，整个房地产业进一步加速发展、提高发展质量的空间和潜力仍很大。这需要各级各部门冷静思考，认真分析；集思广益，增强信心；齐心协力，开拓奋进，共同创造全县房地产业发展的新业绩。

三、对策与建议

1、进一步提高各级对当前大力发展我县房地产业的重要性和紧迫性的认识，增强使命感和工作责任感。

房地产业关联度高、带动力强，属国民经济的支柱产业。重视和加强房地产业发展，不断扩大投资、有效刺激消费，促进全县房地产业持续健康发展，有利于提高居民居住水平和生活质量；有利于推进全县经济结构战略调整，促进经济社会协调发展；有利于推动消费结构升级，扩大内需，拉动经济增长；有利于充分发挥人才资源优势，扩大社会就业，改善投资环境，推动可持续发展。近些年来，我县通过实施"经营城市"战略，大力发展房地产业，成效明显。房地产业已逐渐成为我县经济社会发展的支柱性产业，且后劲十足，潜力巨大。当前，在全县土地供给和城市规划从严控制的条件下，如何更好地加大宏观调控力度，切实履行好政府在城镇住房建设上的保障职能，尽快启动县城新区建设，特别是加快新区已征用闲置土地建设步伐，进一步激活房地产二、三级市场，继续保持全县房地产市场持续健康发展，已成为推动我县丘区经济发展示范县建设、率先实现全面小康社会的迫切要求，意义重大而深远。

2、加强房地产市场宏观调控，采取切实有力措施，适度提高房地产投资增长率。

（1）、进一步充分发挥城市规划的龙头作用。要继续维护城市规划的政策性、严肃性和稳定性，不断增强城市规划的透明度，增强开发商和居民投资与消费信心。严格依照《城市房地产管理法》规定，在制定房地产开发用地年度计划时，将规划、建设、房产管理等部门吸纳到方案的编研拟定中来，合理控制房地产开发年度土地供应总量。

（2）、加大新区基础设施建设投入力度，改善投资环境，尽快启动新区开发。政府要督促相关部门着力解决西片区、北片区等新区的水、电、气、路、通讯、光纤电视等市政基础设施大配套问题，解除已征地未动工业主的后顾之忧。

（3）、切实加强组织领导。建议县政府成立"新区工程项目建设领导小组"，县府分管领导按条块分片包干，协调解决项目启动中的有关问题；动员并督促业主单位限期开工建设，并将开工建设情况纳入政府部门的年度目标责任考核，逗硬实施奖惩。

3、大力实施经济适用住房建设，形成多层次、宽渠道的住房供应体系。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房，集资合作建房是经济适用住房建设的组成部分。

（1）、执行政策，配套措施。根据国家建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合发布的《经济适用住房管理办法》，要尽快制定出台结合我县实际的配套实施意见。

（2）、明确职责，落实责任。县府要明确经济适用住房建设的主管部门，下达具体任务。建立"经济适用住房建设领导小组"，制定规划、加强协调、督促落实、促进发展。

（3）、创新体制，因地制宜。根据我县划拨土地储备、供应量较小的实际，可考虑把新区闲置土地和企业空余土地作为集资合作建房用地，以解决企业职工和城镇居民住房难的实际问题。在坚持建设项目实行法人制的前提下，对开发业主单位内部未参加房改或已参加房改但面积未达标的以及属城镇住房困难的职工可作为参加集资合作建房的对象，享受相应的优惠政策。但不再享受以后的住房货币化分配政策。

（4）、继续完善和强化最低收入居民廉租住房保障制度。继续推进以廉租住房租金补贴为主，实物配租和核减租金为辅的廉租住房政策。以财政预算为主，多渠道筹措资金，促使该项政策制度化。通过普通商品住房、经济适用住房建设与廉租住房制度的推行并发挥综合作用，形成我县多层次、宽渠道的住房供应新体系。

4、继续执行国家有关房地产税收优惠政策，降低入市交易门槛，打破抑制我县房地产二、三级市场流通的"瓶颈"。

一是建议政府责成相关部门认真清理我县房地产交易税收和各项收费政策。对属个人出售普通住房的，可参照周边市县的做法，继续免征营业税、个人所得税、土地增值税，继续执行个人购买住房减半征收契税的政策等，营造"管而不死，放而不乱"的房地产二、三级市场发展的良好氛围，促进整个产业联动、协调、适应性成长。二是加大对影响产权证办理的历史遗留问题的清理和解决力度。继续加强对房地产市场违法违规行为的行政执法与处罚力度，由政府牵头每隔二、三年进行一次房地产市场清理整顿，坚决打击、取缔隐性交易市场，防止国家税费流失。采取限期补办工程建设相关手续、对建设开发方税费缓缴或挂帐等多种形式，尽快解决产权登记遗留问题，维护购房业主合法权益，促进房地产有效流通，消除社会不稳定因素。

5、加大房地产信贷支持力度，促进信用型房地产投资、消费方式的成长。

完善的金融信贷政策是住房消费的组成要素之一。政府要协调县内各商业银行继续对具备资质、经营业绩好、信誉佳的房地产开发企业和符合条件的房地产项目加大信贷支持力度。政府和金融部门要同时加强对商品房预售款和信贷资金使用方向的监管，防止挪作他用。 在个人购房按揭贷款试点成功基础上，应进一步扩大规模，增加总量，形成聚合效应。要继续加强对商品房按揭备案登记工作，保障债权人合法权益。加快建立个人信用档案系统，完善房地产抵押登记制度，严厉打击骗贷骗资行为。

金融部门应积极通过各种新闻媒介加强宣传和业务推介，便于居民对各种住房消费贷款方式进行对比选择。同时应降低住房贷款门槛，执行住房贷款标准利率，简化贷款手续，扩大贷款范围（如住房装修贷款等），增强住房信贷的可操作性和适用性。

6、加强住房公积金管理，大力发展公积金个贷业务，提高职工个人购房能力。

（1）、认真贯彻执行国家《住房公积金管理条例》和四川省人民政府办公厅《关于进一步加大住房公积金归集力度发展个人住房贷款的通知》（川办函[2003]174号）精神。与遂宁市住房公积金管理中心协调，着手研究启动我县公积金贷款事宜，有力支持全县机关、企事业单位干部职工购房和改善居住条件的潜在需求。（2）、要鼓励有条件的单位按相关政策规定适度增加住房公积金缴纳比例和匹配标准。（3）、有步骤的加快实施补充公积金政策。我县职工住房补充公积金制度实施细则，已于2001年经省人民政府批准（川府函[2001]147号文），后因多方面原因尚未实施。建议全县在2005年内，对符合享受补充公积金条件的职工购房的，可兑现部分补充公积金，专款用于购房消费。对不符合上述条件的补充公积金享受对象，暂缓执行该项政策。

7、加强物业管理，彻底扭转"重建轻管"局面，加快推进物业管理专业化、社会化、市场化进程。

一是要进一步明确全县物业管理职能职责，落实责任，强化监管，培育物业管理市场，规范物管市场行为。二是要依照国务院《物业管理条例》规定，制定我县具体的实施办法。全面建立住房专项维修资金制度，制定出全县物业管理收费的政府指导价格。三是新建住宅小区在规划设计阶段要充分考虑物业管理的需要，对公共配套设施的设计、建设要作为规划审查、竣工验收和交付使用的重要内容。物管方案未落实的依法不予办理预售许可证，不予产权初始登记。四是单位公有住房出售后的管理要推向市场，实行单位办公、生产与职工宿舍楼（区）管理脱钩。在房改阶段已建立住房专项维修资金的要逐步实行社会化管理；未建立的要通过"国家、集体、个人"三方出资原则，尽快建立起专项维修资金，共同培育物管市场。五是政府要培育、扶持几家成规模、专业化的物管品牌公司，影响并带动整个物管行业快速发展。

8、进一步加强宏观调控，改善调控手段，完善房地产市场调控体系。

要严格按照"全面规划，合理布局，综合开发，配套建设"的原则，坚持新区建设和旧城改造相结合，集中力量，突出重点，严格控制零星分散建设，逐步解决"城中村"问题。切实加强商品房销（预）售管理，坚决禁止开发项目经理以个人名义出售商品房，坚决防范个别房地产销售"一女二嫁，一房多售"不法行为。要加强房政执法监察力度，严厉查处商品房销（预）售中的违法违规行为，有效保护消费者合法权益，维护市场秩序。按照"政府搭台、企业唱戏，百姓得实惠"的办会模式，每隔二、三年举办一次全县性的房地交易会或展示会，政府为企业和消费者提供优惠政策，刺激消费，缓解商品房空置压力。

9、着力加强市场监管，整顿和规范房地产市场秩序。

（1）、加强房地产开发项目管理。坚持执行开发建设项目法人制，严格房地产开发市场准入，大力推行房地产开发项目建设条件意见书和房地产开发项目手册制度，完善开发建设全过程的跟踪管理，并建立健全住宅小区竣工综合验收制度。（2）、建立健全房地产市场信息系统和预警预报机制。去年县统计局、房管局联合发布的《2004年上半年射洪县城区房屋概况统计公报》和《2004年上半年射洪县房地产市场形势分析报告》是探索建立我县房地产市场信息预警预报的一次有益尝试，应继续加以完善和强化。政府相关职能部门应定期对全县房地产市场运行情况进行分析，逐步提高对市场的研判能力，提供科学的决策依据，正确引导全县房地产投资和消费行为。（3）、积极发展房地产评估、房地产测绘、住房置业担保、房地产中介代理及信息咨询等房地产中介服务机构，畅通供需渠道，为购售、租佃双方提供准确的市场信息和方便、快捷服务；推行房地产中介服务人员执业资格认证和企业资质管理制度，大力清理整顿"歪中介"。（4）、深入整顿规范房地产市场秩序。以房地产开发和交易环节为重点，深入持久地开展专项整治行动，加大对违规开发、合同欺诈、面积缩水、虚假广告、违规中介等的违法违规行为的查处力度，切实改善住房消费环境。

射洪县房地产管理局 瞿辉