合景泰富成都公司副总经理 刘冬涛
保利地产（成都）实业有限公司助理总经理 颜亮
易居中国西南区域总经理 黄子宁
星彦地产成都公司总经理 张猛
话题背景
目前市场上有一种流行观点认为，面临通胀压力，加上对房地产市场复苏的预期，不少投资者开始重新将目光转向高端住宅物业，以达到抵抗通胀的目的。为此本报《楼市会客厅》栏目邀请相关业界人士对2009下半年成都楼市住宅物业投资趋势相关话题进行讨论。
通胀预期下
高端不动产投资需求已波及成都
黄子宁：最近我们做了两个报告，一个是宏观经济面的，PPI、CPI确实在下降大量信贷资金还没有流入到实体经济时，确实有流动性资金在市场上，也就存在通胀可能。另一个是全国高端物业销售状况调查，北京、上海、深圳等城市4月高端物业销售开始上扬，形成抢购风，上海星河湾开盘马上卖光。成都5月份别墅成交量非常高，麓山等几个别墅项目的销售套数已经进入全国别墅类项目前十强。
张猛：星彦代理的物业形态非常丰富，4月有投资客下手，5、6月明显加速。喜年广场趣园公寓价格超过11000元/平方米，所剩不多，不少深圳投资者过来购买。因为成都高端物业价值被严重低估，很多投资者也看到了这一点。比如沿海城市的郊区高端别墅价格是普通电梯物业价格的3—4倍，但成都很多区域两者价差在2倍左右，甚至更低。而成都很多区域的别墅物业也还没有起来，说明投资型客户对高端物业选择性非常强。
刘冬涛：仅现象上来看，踏入5月合景泰富在全国范围内的项目销售速度明显提升，华南、华东板块尤其特别。广东项目1个月的销售额超过前3个月的总额，苏州项目并非位于最好地段，开盘当天400余套房源全部卖光。这些地区楼市全面、持续火爆给人感觉是房子马上要涨价，年底购房付出的成本会更多。
究其原因，通胀预期压力、热钱纷纷涌入重点城市购买物业，消息传播开后更调动了买家的投资积极性。从历史来看，成都楼市的反应比一线城市滞后2-3个月，继北京、上海、广州、深圳等城市高端物业旺销后，6月下旬成都高端物业销售已经抬头，叠翠峰一个买家一次性付款购买了13套酒店式公寓，还有个上海买家准备下单6套高层豪宅。这些买家部分是一线城市过来的，其他城市高端物业均价在三四万元，成都才1万多，是待发掘的价值洼地，目前其他城市高端物业涨得厉害，所以他们转到成都购买。另一部分则是四川省内、成都本地的客户，他们多了解高端物业的超强保值增值功能。
颜亮：这么多年的市场发展验证一点：不动产投资的保值增值性是最强的。不动产中的高端物业，特别是占据稀缺性资源的高端物业，又是增值最快，投资风险相对最小的，麓山国际社区、浣花溪片区的别墅即使在08年价格也未波动，现在麓山一套300万的别墅卖到600万元，流通性依然很好。
在通胀压力下资金充足，房地产中的高端物业投资需求抬头，因为人们看到早期投资高端物业得到的稳定收入，专业的投资者更明白人多地少的情况下，占据不可再生稀缺资源的高端物业尤其值得投资。
投资需求下半年爆发?
投资者应多方考虑持谨慎态度
刘冬涛：成都的房价与一线城市比差得较远，这与供应量大、存货多，待开发的土地存量较大有关。这一实际情况导致即使是市区、二三环的大盘，物业价格也没有像沿海城市那样得到很大提升。预计到今年下半年，如果整体的供应量、土地拍卖情况稳定，成都房源的价差会得到弥补。接下来的7、8月如果市场消化速度稳定，客户的投资预期在短时间内得到回应，一定会推动投资客入市。但是成都不太可能像沿海地区一样，1个月之内房价猛涨20%，所以投资客的入市也不会像一线城市那么猛烈，整体来看市场会持续平稳增长。
颜亮：成都近效别墅的价格目前远远被低估，价格剪刀差吸引沿海资金涌入成都，加上省内、成都的强劲购买力，成都将迎来高端物业销售热潮。保利已经适度做好迎接高峰的准备，同时强练内功，做好产品。
但是，应该看到成都人的生活习惯是群居、平民化，对人气的要求特别高，很多人买房子看人气甚至胜过关注产品，不像一线城市圈层感特别强，回家就喜欢呆在房子里。所以，郊区别墅如果价格要大幅度提升，必须解决人气问题，否则难与市区的电梯公寓拉开价格差。吸纳人气的过程，同时会防止成都高端豪宅过热。从这个角度看，地段优越的高层豪宅可能会迎来机会。
黄子宁：从楼市看，4月之前是绝对的刚性需求，在刚性需求大量释放，市场预期提升之后，推动改善型需求释放，然后促进投资型需求开始释放。进入6月，成都高端物业的投资热点刚开始。但需要看到，今年价格上调是在去年大跌基础上的恢复，三季度调整，四季度企稳，投资者需看清目前价格上涨缓于市场上好产品供应不够，开发需要周期，四季度供应激增，成都房市会趋于稳定。
张猛：我有个预感，可能下半年成都楼市投资型需求会爆发。因为一旦市场继续放量增加，很可能出现一块地王而引爆市场的可能性。从目前看，投资最集中的一是高端豪宅，其次是写字楼和商用物业，普通住宅投资很少，还处于改善型需求下手的阶段。随着银行放松二套房贷款，房地产项目资本金比例调低至20%，都将刺激投资型客户，让钱涌入房地产。目前北京、上海有些控制不住了，成都也有这种苗头。
分析下半年楼市，如果排开政策、国际环境等各种因素，这种状况持续发展到年底问题不大,可能量价齐升达到历史最好水平。但是，政策因素对中国楼市的影响十分明显，防止楼市过热，持谨慎态度是必须的。
经典语录：
刘冬涛：
成都是很多投资者发掘的价值洼地，错过华南、华东地区第一拨投资时机的客户，正在往成都涌。
颜亮：
应该看到成都人的生活习惯是群居、平民化，对人气的要求特别高，很多人买房子看人气甚至胜过关注产品。
张猛：
上半年成都楼市的总销量已经创历史新高，但要保证楼市健康发展，应该为其降温。
黄子宁：
尽管主流城市的住宅物业投资火爆，但下半年整体经济如果得不到改善，投资者还是应该持谨慎态度。