无论是以来福士广场、万象城为代表的城市综合体逐渐浮出水面，还是城南天府新城的超大规模商业配套，地铁上盖、RBD、新商圈、持有型商业……商业地产开发运营模式的全面改朝换代已是不争的事实。变局的焦点最先集中到了三个区域——
　　2009年下半年，城东猛追湾区域的RBD将掀开新的篇章，城北的国际商贸城则悄然进入招商的阶段，城南，以宜家、富森美为核心的家居生活服务商圈又迎来了苏宁电器西南旗舰店的自主开发——最受成都楼市关注的三个超大规模商业地产项目最新的开发动态怎样？目前的工程和招商进度到了哪一步？它们又将对区域经济发展、周边地产项目拉动、整个成都市商业地产格局产生怎样深刻的变革呢？

　　城东　猛追湾追上建设路

　　6月1日—6月16日正式挂牌交易的“E地块”作为猛追湾RBD打造首宗面市的土地，将正式拉开猛追湾RBD进程的帷幕。此前，许荣茂的儿子、世茂房地产控股有限公司执行董事许世坛曾率领一干高层来到成都，正式与成都成华区政府签署下猛追湾片区旧城改造项目合作框架协议。被许世坛用“充满信心和期盼已久”来形容的此次合作一直颇为引人瞩目。

　　据我们了解，首次推出的“E地块”是20亩商业用地，位于成都市游乐园旁。该地块将于6月1日至6月16日正式挂牌交易，起始价为1200万元/亩。该片区用地进行整合后，将以猛追湾为界，结合滨河公园和电视塔，形成RBD核心功能区。

　　曾经作为成都市标志性建筑的游乐场和成华区体育场，今后将迁建至成华“198区域”北郊片区内，用地规模共110亩。“两场”用地原址将整合为占地75亩的市政公园与15亩的社区居民运动场。其中，市政公园选址于猛追湾以西，临河形成滨河开敞空间；社区居民运动场选址于猛追湾以东、新鸿路以南。

　　利好

　　“猛追湾的旧城改造和RBD区域的打造对我们建设路的楼盘来说是个利好消息”。高地的负责人成守宾认为，由于原来老的猛追湾区域几乎都是69、82等老字号信箱企业（原来的一些军工企业）的宿舍，猛追湾东街还有大量的“城中村”和古旧的红砖房，整个片区的居住品质不是很高。随着猛追湾的旧城改造，新的RBD区域基本都是以商务、办公为主，这将对建设路带来一个很好的补充，整个区域的居住品质将得到大大的提升。

　　万科、龙湖、首创、合能等一线地产品牌的竞相开发，成就了建设路板块在城东的翘楚地位。随着先期进入的万科·金域蓝湾、龙湖·三千里、龙湖·三千城、首创·爱这城、合能·耀之城、高地等项目开发渐入尾声，整个新兴人居板块已经初具规模。而猛追湾的旧城改造和RBD区域的打造，“猛追湾板块”将成为继“建设路板块”过后，城东的又一热点区域。

　　有关业内人士认为，相当一段时间里，一环路周边都鲜有新的项目出现。而在成华区2009年计划推出的地块中，一环路内或紧邻一环路的地块就有5个之多，且全部位于成都（猛追湾）休闲商务城区域之内，总面积达到了520余亩。这些地块的集中推出，对于城市核心区域产生的作用不言而喻。从具体位置上看，猛追湾可能是区域内近期变化最为显著的板块。根据上市地块信息显示，此次猛追湾片区建设北路推出的两地块，将规划建设为高品质的星级酒店和集高端住宅、商务、金融为一体的现代城市综合体，原区域的居住品质将得到大幅度的提升。

　　成都339

　　与此同时，我们在猛追湾片区的电视塔下看到，该片区首个城市综合体项目——影视文化广场（简称“成都339”）已经全面启动建设，这也是该片区规划中最大的综合性项目之一。成都339项目占地43552m2，总建筑面积约22万m2，总投资7亿多元。项目以四川广播电视塔为依托，意在打造一个极具文化时尚气质的城市综合商业体。

　　塔下共A、B、C三座裙楼，建筑主体囊括了多个广播电视演播厅、大型超市、特色酒店、创意办公、美食广场、玩乐新宠、时尚购物、广播电视新媒体等丰富的产业形态。四川省电影公司下属的太平洋院线已签约入住，项目方完全为太平洋院线进行量身定制，6楼层高的国际顶级巨幕影院将首次给市民带来前所未有的视听盛宴。据了解，建成后的成都339项目与四川广播电视塔遥相呼应，文化产业与商业并重的完美结合，将成为成都乃至西南一流的广电文化休闲娱乐聚集地。项目预计将于2010年完工，目前正在进行前期的招商工作。

　　城南　站南组团商圈更名“新南天地”

　　家装、家具、家电一条龙购物

　　“新南天地包括14万平方米的商圈范围，商业体量近40万平米，全部建成后将成为四川省第一个辐射半径广及西南的一条龙式购物中心。”成都高新区规划建设局局长郑小明表示，和传统的商圈相比，新南天地所营造的国际购物商圈首先突出的就是国际化，“像已经开业的宜家，荷兰GTC、迪卡侬等都是国际顶级的商业机构。其次是一条龙式服务。在新南天地商圈里，从装修建材、家具、家电、服装、精品百货等，“都是国际知名商家，都在这个区域内，所有家庭生活需要的都可以在这里购买”。同时，作为天府新城门户的大型商业休闲中心，新南天地将进一步凸显天府新城宜居宜业的规划特点。

　　“成都苏宁电器商业广场是苏宁电器在西南地区投资开发的第一个大型商业综合体，12.5万平方米的体量将容纳电器旗舰店、精品百货、餐饮娱乐、电影院等多种商业业态，这是苏宁在西南地区最大的家电广场，也是苏宁电器第五代卖场首次亮相西南地区。”四川苏宁电器副总经理刘峥嵘告诉我们。

　　在苏宁商业广场的西侧，是欧洲最大的房地产开发公司之一的荷兰环达通房地产集团正在建设中的“环达通·凯丹广场”商业项目。至此，宜家、富森美、欧尚、迪卡侬为中心、周边不到一公里的范围内，商业物业总面积已达到39.6万平米，投资规模近30亿元。

　　西部首个欧式购物中心明年开业

　　“环达通与其他的跨国公司不一样，我们没有首先进入北京、上海等一线城市，而是直接进入发展潜力更为巨大的二线城市，我们打造的购物中心将成为成都，乃至西部地区首家完全按照国际标准打造的西式购物中心”，环达通相关负责人告诉我们，环达通正在加速建设，确保西部地区首个欧式购物中心提前投入运营。环达通·凯丹广场（Galleria）规划建筑面积为8.6万平方米，总投资逾5亿元，预计将在今年6月份基本呈现，明年2月正式完工。据了解，Galleria品牌在欧洲已经拥有20家购物中心，汇聚有50多个国家的一线品牌。

新南天地改变城南配套格局
　　据我们了解，在未来十年内，城南区域每年的交房和装修体量都将在百万平米以上，随着新南天地商圈的逐步成熟，旺盛的需求也将得到更好的满足。除此之外，“南新天地”商圈就近能够辐射神仙树片区、桐梓林片区、紫荆片区等高档社区 除了拥有高档百货公司，“新南天地”还拥有其他传统商圈没有的高档家居、家电卖场。

　　“站南组团最有可能承担城市重心南移起跑第一棒的角色。从这个角度来讲，新南天地商圈的发展在成都市的快速发展中占据天时地利。”世家机构市场研究部总监樊邦勇表示，短短3年时间，新南天地商圈内集合了6家大型专业卖场，从家居到电器，到日常百货，不同经营业态具有很强的互补性，辅之以大面积的停车场及交通配套，新南天地商圈的辐射力“将在成都商业发展版图中占据显赫地位”。

　　城北　新城北商圈 7月开篇

　　中药材市场7月率先开业

　　从北新干道过绕城高速后前行约200米，一条宽阔的大道在右边出现。据国际商贸城的开发方——伊厦成都国际商贸城股份有限公司相关负责人介绍，这是整个国际商贸城周边6条市政规划道路之一，全长约1公里，由此而下就是成都国际商贸城今年的开篇之作——中药材市场了。走进现场，我们看到，成都国际商贸城中药材市场以三、四层楼高的建筑群落为主，目前建筑主体已封顶，部分已经开始墙体外立面装修。

　　进入一楼商铺区域施工现场，建筑主体施工已经结束，现场工人在进行地砖、铺面卷帘门等内装工作。整个一楼商铺格局清晰可见：近3米宽的通道两侧排布着12m2的标准商铺，5米层高、玻璃店门，白瓷砖加上浅色系的整体装修风格，使室内空间看起来整洁明净。据介绍，整个市场90%以上都是12m2的标准铺面，如商户有大商铺要求的，也可以将两个商铺之间的非实心墙体打通。

　　中药材市场是整个成都国际商贸城一期市场的重要部分，为4层建筑（含地下），其中地上一层为中药材经营区，二层为医药公司、保健品、中药材饮片、医疗器械区，三层则为中医药博物馆、国医馆等文化展示区等，其前身是荷花池中药材专业市场。

　　作为城北商圈的开篇之作，成都国际商贸城荷花池中药材专业市场预计于今年7月份正式开业。

　　规模招商有望6月启动

　　“整个成都国际商贸城总占地2090亩地、总建筑面积约245万平方米。”伊厦成都国际商贸城股份有限公司相关部门负责人告诉我们，目前我们能看到的在建部分为整个项目一期开发的中药材专业市场，另外，一期开发中还包含了小商品市场；整个项目一期占地500多亩，中药材市场只占其中142亩。

　　该负责人告诉我们，今年年底，成都国际商贸城的一期、二期小商品市场将同时开建，预计明年投入使用。据我们了解，今年2月，伊厦成都国际商贸城股份有限公司针对小商品市场进行了一场为期10天的预报名活动，对整个成都市的小商品市场进行了一次全面摸底，当时前来现场咨询、报名人次达到了十二万余，既有成都及周边区域的经营户，也有来自浙江、广东、深圳、上海、北京等地的商家。

　　值得一提的是，成都国际商贸城四期项目都将采用划行归市、分类集聚，展位单一产权、经营权有期有偿使用的经营模式，换言之，伊厦成都国际商贸城股份有限公司不仅是该项目的开发者，同时也将是今后该商城的经营者。

　　国际商贸城

　　成都国际商贸城是四川省、成都市、金牛区三级政府2008年重点工程，也是成都北部新城建设的启动项目，由伊厦成都国际商贸城股份有限公司斥资80亿元倾力打造。项目总占地面积约2090亩，总建筑面积约245万平米，建成后将拥有包括约15万平方米中药材市场、约150万平方米大型商贸城、约21万平方米精品商贸市场，以及星级酒店、新品发布中心、高档写字楼等约58万平方米先进商业配套设施，汇集47个行业、1900多个大类、43万多个商品品种，成为集小商品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易与电子商务为一体的、西南部最大的、综合的、现代化商贸平台。

　　尹平：成都需要“前置性”商业项目

　　现状

　　市场开始进入活跃期

　　目前，成都的商业地产整体运作比较平稳，波动也并不大，总体上看来存在三个特点：第一，总体供应量比较大，从去年下半年开始，成都的商业地产开发进入一个比较活跃的时期，特别是很多社区商业的提前入市，增大了市场的供应量；第二，整体消化比较平稳，相对于住宅市场，商业物业销售整体没有大的起伏，成交量一直比较稳定，需求还有进一步放大的趋势；第三，热点区域的变化并不是非常明显，成长比较缓慢，成熟还需要一个过程。

　　硬伤

　“先住后商”的模式制约区域发展
　　长期以来，成都的房地产开发都是住宅先行，商业跟进；住宅为主，商业为辅的模式。基本上都是通过大量的累积型居住物业增加人气，以此来带动整个区域的发展，商业地产基本上属于配角。这样的结果是，很多新兴的区域由于长期生活配套不足，反而制约了住宅物业的开发及区域的快速发展。

　　城南片区从上个世纪90年代开始全面开发，由于采用住宅优先的开发模式，短时间内，大量的住宅物业迅速增加，而商业物业开发的缺失，造成了整个区域长期面临商业配套不足的问题。经过近十年的“补课”，虽然说已经基本满足区域需要，但是由于没有合理的商业结构，大大的限制了区域的发展规模和前景。这就是一个教训。成都的商业物业要想有突破性的发展，首先要建立在一个合理规划的基础上，要具有前瞻性和战略性的眼光。要让商业地产项目成为区域发展的主角，将商业项目“前置”，让商业来引领区域前进的作用。

　　除此之外，开发商保守的开发理念也是制约成都商业地产开发的瓶颈之一。成都市场上绝大多数开发商开发商业物业完全是为了短期的效益。去年下半年，以金沙片区为代表的一批住宅项目为了解决流动性问题，提前释放其社区商业物业，短期内回笼了大量的资金，这其实说明了开发商对商业物业的态度：商业物业只是一种可以随时变现的优质资产，开发商没有从商业运作的角度来开发商业地产项目。

　　机会

　　旧城改造是提升商业配套的良机

　　作为一个以第三产业为主导的休闲型城市，成都有进行商业地产创新发展的条件和机会。可以借助城乡统筹实验区的大政策环境，进行具有前瞻性的商业总体规划；可以借助灾后重建的契机，为商业发展提供更有利的政策环境。

　　成都的旧城改造也给商业地产提供了很好的发展空间，日本在旧城改造过程中对商业物业的协调规划就非常成功。上世纪90年代，日本就对本国的商业设施进行了一次大规模的改造，将商业设施改造与城市改造及交通改造紧密结合起来的，就是通过商业的项目建设，顺带对周边城市交通、市政设施同时进行改造，起到了画龙点睛、牵一发而动全身的作用。成都目前正在启动的规模巨大的旧城改造工程，就是很好的提升商业配套水平的时机。

　　总的来说，成都商业地产是大有所为，但是要想有大的突破，还要从政策、开发模式和开发理念上进行突破性的改革。

　　建议

　　商业地产应有更宽松的政策环境

　　商业地产开发不同于住宅物业开发，它对开发商本身的资本运作水平、开发水平也好，对整个区域的交通、社会环境也好，都有很高的要求，所以我觉得政府应该为商业地产的开发提供一个宽松的政策环境。比如说相应的将商业物业的规划条件放宽，给商业地产的开发提供更大的操作空间，给予一些交通配套方面的倾斜、放宽用地性质等等。

　　除此之外，政府也要提供必要的金融扶持，大型商业物业的运作首要的就是要有足够的资金支持，没有足够的现金流，商业地产不可能走规模化发展的路线，只有解决了资金问题，商业地产开发才可能上一个台阶，而这也是很多本土的开发企业不敢涉及商业物业的主要原因。解决现金流的问题，一方面可以通过金融创新，拓宽融资渠道，另一方面，成都本土的开发企业也可以通过联合开发的形式，运作一些对整个城市的发展有较大影响的商业物业，以此来实现双赢和多赢。

　　土地篇—双流3800的背后

　　5月13日，成都市国土资源局发布公告，成华区猛追湾RBD核心区首宗20亩商业用地将于6月1日至6月16日正式挂牌；5月22日，成都市国土资源局挂牌出让位于高新南区的三宗商业用地，总面积达154亩，成为2009年成都主城区推出的首组商业用地；

　　最重磅的消息来自双流华阳——从5月20日开始，接连五天的时间里，双流县国土资源局接连发布了5条挂牌出让国有建设用地使用权公告，涉及的土地用途全部为商业用地，挂牌土地总面积超过3800亩。

　　商业用地成供应主力

　　896.25亩、963.39亩、997.34亩、942.42亩、27.78亩，从5月20日开始接连五天的时间里，双流县国土资源局接连发布了5条挂牌出让国有建设用地使用权公告，挂牌土地总面积超过了3800亩，涉及的土地用途全部为商业用地，挂牌起止日期集中在了6月9日至7月1日之间。其中，除了双流东升镇的27亩外，其余四宗商业用地全部集中在华阳镇和正兴镇，面积为3799.4亩。也就是在天府大道尽头，河畔新世界楼盘再向南推进的广袤区域内。

　　连上5月22日挂牌出让的位于高新南区的三宗商业用地，总面积达154亩；5月13日公告的将于6月1日开始挂牌的追湾片区20亩商业用地，一个月时间，主城区就先后推出四宗商业土地，面积达174亩，远远多于前五个月推出的住宅用地。与此同时，郊县的商业用地供应量也开始攀升，仅前五个月，除双流外，成都其他各区县商业用地供应量也达到404亩。

　　其实，从2008年开始土地部门就以商业用地为主，减少推地计划。据世家机构提供的数据，在2008年供应的土地中，成都主城区商业用地的比例占到了近七成，商住用地仅约三成，2008年1—12月，成都市区商业类土地成交面积占到全年整体成交量的78%。

据土地供应部门早些时候透露出的信息看，商业用地供应还将持续下去，包括猛追湾、东大街沿线等多个热点区域都将陆续推出大量的商业用地。
　　“双流3800”的猜想

　　据接近该项目的人士告诉我们，双流正兴区域的庞大商业用地将被开发成为“城市综合体”或者休闲度假“部落”，有一两家香港背景的资本运营商将会介入。有一到两块商业用地很有可能会被开发成为风情小镇式城市综合体，涵盖旅游地产、商业地产和住宅物业。

　　未来两年的商业地产开发“热潮”

　　如果说双流正兴的商业用地规模过于庞大，是整个新城南和双流区域发展的需要，那么全成都市范围内商业用地的不断增长则注定未来2—3年开发的主旋律中将会加入商业项目的号角。

　　一位资深商业地产专家为我们分析，“目前成都的商业项目开发体量非常惊人，如果再加上1000多万平米旧城改造带来的商业物业开发，未来几年的商业地产开发总量将超过很多人的预期”。

　　2008年，包括2009年上半年，商业地产用地主要集中在城南三环外。为了向目前发展迅速的住宅物业和办公物业提供完善的商业配套保障，南部新城的商业物业发展速度势必将会加快。另外，东大街和天府广场也有不少的商业用地成交，而且这两个区域内商业地块的规划建筑体量还较大。随着旧城改造工程的展开，城中和城东肯定也会是接下来商业地产供应量的井喷区域。据了解，从今年下半年开始，规划有大量商业用地的猛追湾片区将会陆续投放更多的商业开发用地。

　　城区待开发商业物业超500万平米

　　根据正合地产分析：2007年成都市主城区商业用地共成交31宗，可供销售和经营的商业项目开发总体量达230万平方米左右；2008年，主城区的土地供应主要是以商业为主，全年商业用地共成交19宗，虽然同比2007年减少了12宗，但是总面积却有明显的增加，除去公共服务设施用地、公共停车场及配套服务设施用地。2008年推出的可供销售和经营的商业用地开发总体量达到280万平方米左右。

　　也就是说，即使不计算2009年即将入市的新增商业项目，单单2007-2008这两年来因土地供应所带来商业物业开发体量就已经超过了500万平米，而成都1年的商业物业开发量一般在100多万平米左右。

　　5月13日，成都市国土资源局发布公告，成华区猛追湾RBD核心区首宗20亩商业用地将于6月1日至6月16日正式挂牌；5月22日，成都市国土资源局挂牌出让位于高新南区的三宗商业用地，总面积达154亩，成为2009年成都主城区推出的首组商业用地；

　　最重磅的消息来自双流华阳——从5月20日开始，接连五天的时间里，双流县国土资源局接连发布了5条挂牌出让国有建设用地使用权公告，涉及的土地用途全部为商业用地，挂牌土地总面积超过3800亩。

　　商业用地成供应主力

　　896.25亩、963.39亩、997.34亩、942.42亩、27.78亩，从5月20日开始接连五天的时间里，双流县国土资源局接连发布了5条挂牌出让国有建设用地使用权公告，挂牌土地总面积超过了3800亩，涉及的土地用途全部为商业用地，挂牌起止日期集中在了6月9日至7月1日之间。其中，除了双流东升镇的27亩外，其余四宗商业用地全部集中在华阳镇和正兴镇，面积为3799.4亩。也就是在天府大道尽头，河畔新世界楼盘再向南推进的广袤区域内。

　　连上5月22日挂牌出让的位于高新南区的三宗商业用地，总面积达154亩；5月13日公告的将于6月1日开始挂牌的追湾片区20亩商业用地，一个月时间，主城区就先后推出四宗商业土地，面积达174亩，远远多于前五个月推出的住宅用地。与此同时，郊县的商业用地供应量也开始攀升，仅前五个月，除双流外，成都其他各区县商业用地供应量也达到404亩。

　　其实，从2008年开始土地部门就以商业用地为主，减少推地计划。据世家机构提供的数据，在2008年供应的土地中，成都主城区商业用地的比例占到了近七成，商住用地仅约三成，2008年1—12月，成都市区商业类土地成交面积占到全年整体成交量的78%。

据土地供应部门早些时候透露出的信息看，商业用地供应还将持续下去，包括猛追湾、东大街沿线等多个热点区域都将陆续推出大量的商业用地。

　　“双流3800”的猜想

　　我们在华阳镇沙河村区域了解到，该区域目前并没有大的房地产在建项目，距离最近的房地产项目“河畔新世界”距该区域也有1500米以上。该区域待开发土地面积巨大，相当大一部分都集中在主干道两侧、锦江附近以及周边的浅丘区域，周边生态环境良好，开发前景非常被看好。随后，我们从双流县土地局也了解到，这几宗土地的关注度非常高，目前已经有多家知名开发企业有意向参与竞争。

　　据接近该项目的人士告诉我们，双流正兴区域的庞大商业用地将被开发成为“城市综合体”或者休闲度假“部落”，有一两家香港背景的资本运营商将会介入。有一到两块商业用地很有可能会被开发成为风情小镇式城市综合体，涵盖旅游地产、商业地产和住宅物业。

　未来两年的商业地产开发“热潮”
　　如果说双流正兴的商业用地规模过于庞大，是整个新城南和双流区域发展的需要，那么全成都市范围内商业用地的不断增长则注定未来2—3年开发的主旋律中将会加入商业项目的号角。

　　一位资深商业地产专家为我们分析，“目前成都的商业项目开发体量非常惊人，如果再加上1000多万平米旧城改造带来的商业物业开发，未来几年的商业地产开发总量将超过很多人的预期”。

　　2008年，包括2009年上半年，商业地产用地主要集中在城南三环外。为了向目前发展迅速的住宅物业和办公物业提供完善的商业配套保障，南部新城的商业物业发展速度势必将会加快。另外，东大街和天府广场也有不少的商业用地成交，而且这两个区域内商业地块的规划建筑体量还较大。随着旧城改造工程的展开，城中和城东肯定也会是接下来商业地产供应量的井喷区域。据了解，从今年下半年开始，规划有大量商业用地的猛追湾片区将会陆续投放更多的商业开发用地。

　　城区待开发商业物业超500万平米

　　根据正合地产分析：2007年成都市主城区商业用地共成交31宗，可供销售和经营的商业项目开发总体量达230万平方米左右；2008年，主城区的土地供应主要是以商业为主，全年商业用地共成交19宗，虽然同比2007年减少了12宗，但是总面积却有明显的增加，除去公共服务设施用地、公共停车场及配套服务设施用地。2008年推出的可供销售和经营的商业用地开发总体量达到280万平方米左右。

　　也就是说，即使不计算2009年即将入市的新增商业项目，单单2007-2008这两年来因土地供应所带来商业物业开发体量就已经超过了500万平米，而成都1年的商业物业开发量一般在100多万平米左右。

　　销售整体并不乐观

　　虽然供应量和开发量已十分庞大，但是就2009前四个月的交易情况和需求信息看，2009年的商业地产开发并不一定乐观。

　　世家机构的统计显示，2008年成都商业用房全年供需比为1.64，较2007年增长23%，处于近三年来最高点，商业用房供过于求的形势十分明显。1到4月成都五城区累计商业用房成交达到26.34万平方米，仅前4个月的成交量就超过了2008年全年的一半。与此同时，今年1—4月，五城区商业用房成交均价为9628元/平方米，同比下降11.2%，与2008年全年均价相比下降幅度达14.3%，降幅非常明显。

　　写字楼的租金收益还在持续下跌，高维环球数据显示，一季度，全市的甲级写字楼平均有效净租金呈继续下跌的趋势，目前已经跌至131.8元/平方米·月，比08年第四季度减少11.0%，而各区域写字楼市场租金都有不同幅度的下跌。其中，CBD区域同比上季度下跌15.3%，与去年同期相比，跌幅更是高达18.4%。可以预见，成都商业地产的开发前景是“任重而道远”。