一枚硬币抛落下来，正面朝上就买，朝下就不买；犹豫不决的刘先生连抛3次，见正面都朝下，他最终放缓投资购房的步伐而选择观望……这是7月27日发生在城西某楼盘销售中心的一幕。
　　当前市场行情究竟怎样？市场需求是个什么样的状态？开发企业如何应对？未来成都楼市将呈现怎样的走势？地产调研机构资深人士认为，成都楼市正处于盘整期，短期内房价出现大面积下滑的可能性极小；从长远趋势看，成都区域经济发展将迎来换房潮，成都楼市长期向好。
　　Ａ
　　最新行情
　　近郊低密物业
　　渐成“新宠”
　　7月19日，恒大地产集团精品系列项目成都恒大城火爆开盘，现场销售人气两旺，数千名目标买家争相购买，据称当日销售额突破3.26亿元。当天一大早，该盘售楼部门前便排满了私家车，工作人员忙得不可开交，气氛热闹。由于客户太多，开发商毅然决定开辟临时接待区，以保证项目销售需要。样板房内，客户不得不有序排队，分批参观。据了解，此次成都恒大城首期开盘共推近千套，面积从70平米至196平米不等，客户选择面较大，有平层“庭院洋房”、跃层的“御景叠墅”，有一梯两户的纯板结构，也有一梯四户的院落围合。同样是在该片区的中海国际社区、绿地派克公馆，近期都取得较好销售业绩……
　　近期位于近郊的别墅类产品更受客户追捧。龙湖•长桥郡开放迎客两天后，鞋套就用去了3000多双。位于城东龙泉山脚下的中粮•御嶺湾，一批次推出40套别墅，当前销售高达30多套。位于青城山的珠江逸景•天生墅在开放日当天签约30余套……
　　正合地产最新调查报告显示，随着时间推移，5•12对购房形成极大影响的客户占比不断缩减，购房者恐慌心理正渐渐退去，但消费者置业倾向有所改变，近郊低密物业成为新热点。基于总价比较优势，消费者在价格挤压下更倾向购买近郊价格适度、景观更好的低密物业。从温江的典型代表楼盘5~6月销售变化情况看，边城香格里洋房在楼盘销售总量的占比从震前29.41%上升至震后的92.00%，水映岛洋房销量占比从78.57%上升至87.50%。
　　B
　　市场需求
　　“自住”为主流
　　投资性购房减缩
　　正合地产调研认为，尽管市场上观望情绪普遍，但整体上看目前购房者正咱积极下单，购房者中以首次置业、自然换房的改善型自住为主。在政府实施扶持性政策、开发商加大优惠力度、银行调整贷款政策的共同作用下，刚性需求客户购房积极性得到激发，震后首次置业客户呈小幅度增加趋势，而改善型自住需求基本保持稳定；成都旧城改造速度加快，拆迁换房客户占比有所增加。成都市区首次置业者在地震后第4周表现出较大的恢复量；二级城市、省外的首次置业客户在震后两周亦均有50%左右的恢复。原因在于，尽管由于经济能力造成首次置业需求相对较长的观望期，但终究会再次释放。投资型置业需求因市场带来不确定性，将可能在一段较长的观望期内缩水。
　　C 客源争夺
　　主动营销 本土企业优惠力度大
　　从近期房地产开发项目销售策略和各项目表现的情况看，本地多项目运作开发企业优惠措突出，例如蓝光项目凯丽美域、富丽花城实得均价皆出现5%左右的优惠力度，置信项目置信丽都花园城的实得均价优惠幅度达11.76%，武海项目中华名园优惠幅度达到10.77%。鉴于震后市场观望情绪以及成交量低位波动的销售状况，开发商们纷纷主动调整营销策略，以种种优惠举措加大对购房者的吸引力。与本地多项目运作开发企业相比，大多外地品牌开发企业则优惠力度相对较小。
　　D 机构预测
　　短期趋势：成交量低位波动，市场小幅上扬
　　整个市场处于盘整阶段，短期市场的成交情况将处于低位波动状态。而市场能否迅速恢复，将取决于未来两个月的成交量。短期内房价出现大面积下滑可能性较小，但前期高价竞地且开发区域聚焦成都的开发企业或前期价格回调不充分，尚未回归合理区间的项目，仍存在合理回调的可能。
　　中期趋势：首次置业与改善换房支撑刚性需求
　　“未来2~3年，宏观经济不确定性凸显。”据介绍，诸多不确定因素影响国内经济发展态势，震后四川省旅游业将经历恢复的过程，需要一定时间恢复经济环境。虽然四川震后发展环境相对较为宽松，但固定资产投资效果显现需2~3年时间。受地震影响购房心理，2~3年之内非川籍外地需求将受到抑制。未来市场需求将以首次置业与改善换房等各类刚性需求为主。
　　长期趋势：迎来换房潮，成都楼市长期向好
　　从最近举行的中国(成都)房地产高峰会论坛和本报记者走访调查的情况看，5•12显然并没有改变外来企业对成都投资前景的预期，而成都相对稳定的消费人群也并未流失，成都始终具有较高的投资价值，而且震后更多的大型企业加重了在蓉投资的砝码。“根据发达城市经验，伴随全市经济实力的持续提高，成都将进入换房潮。”正合地产顾问认为，居住改善型（自然换房）已成为市场需求主力之一。随着成都经济的不断发展，人民生活水平的提高，居住质量需求的不断提高，成都房地产市场将出现新的发展状态。