不久前出台的《成都商务写字楼等级指导标准》引发争议

顶级写字楼，位于市核心区，只租不售，办公部分超5万平米；甲级写字楼，位于商务区集中区域，开发持有物业不低于一半，办公部分超过两万平米……记者日前获悉，3月27日的《成都商务写字楼等级指导标准》出台后，立即引起房产界的高度关注。部分研究机构、开发企业在对此规定出台意义给予肯定的同时，也对其中部分评判标准提出了质疑。“根据这个标准，成都的顶级写字楼当前可能一座也没有。这太不可思议了吧。”

A 成都首次

定义顶级写字楼

据了解，《成都商务写字楼等级指导标准》是在成都市商务局指导下，外商投资企业协会联合戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕、高力国际、第一太平戴维斯、高纬环球6家全球化跨国房地产服务商在成都的分支机构共同制定的。这也是“六大门派”全球范围内首次联手合作制定的有关商务写字楼首个统一的定义和标准。

《标准》将写字楼分作顶级、甲级、乙级三大等级。根据《标准》，顶级写字楼应坐落于商务区相对集中的核心区域，建筑规模不低于5万平米，至少150平米一个车位，电梯等候时间不超过30秒，产权方面只租不售，单一业权。甲级写字楼坐落于商务区相对集中区域或市政规划商业区内，建筑规模不低于2万平米，至少180平米一个车位，电梯等候时间不超过40秒，产权方面开发商持有不低于一半。乙级写字楼坐落于市区主要商业办公区，建筑面积不低于1万平米，至少220-250平米一个车位，产权方面单一业权或分散业权。物业管理方面，顶级写字楼提供高质量物业管理服务，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公管理计算机化，建立办公管理信息系统，24小时保安服务和维护服务；甲级写字楼提供高质量物业管理服务，计算机物业管理软件，24小时保安服务和维护服务；乙级写字楼提供优质物业管理服务，不低于24小时保安服务和维修服务。

《标准》同时对各级写字楼的入住率、空调、层高、弱电等给出了相应指标。市商务局相关负责人同时表示，此次发布的是一个动态标准。

B 有失偏颇

成都没有一座顶级写字楼

当《标准》发布后，立即在房产界引起高度关注。“根据这个标准，目前成都可能一座顶级写字楼也没有。”成都资深商业地产专家李文胜在接受记者采访时表示，“当然，甲级写字楼可能不少。但在 ‘只租不售’以及入住率等指标要求下，目前成都可能一座顶级写字楼也没有。即使香格里拉，虽然是只租不售，但因为建成时间不长，实际入住率也仍然未达到顶级所要求入住率70%的标准。”

对于写字楼的分级标准，李文胜认为，《标准》的出台对于成都区域写字楼开发具有一定指导意义，但不够全面。作为写字楼，在关注其硬件功能的同时，更应关注其“灵魂性”，即入驻企业的水平与档次。另外在车位方面，规定顶级写字楼不低于150平米一个车位，其标准显然是降低了。一些企业的办公面积才仅150平米，当然不可能一个公司就一个车位；同时在产权规定方面，顶级写字楼其实也是可以销售的，只不过是整栋销售即并购而非分割出卖。另外，租金水平也应该是写字楼等级区域的标准之一。

一些开发企业在接受记者采访时也表示，除顶级写字楼要求的单一产权外，此次出炉的《标准》确实颇具成都特色。城南某开发企业正打算修建写字楼，看到此标准后他表示：“我已打算调整写字楼的规划，就建甲级写字楼好了。”

C 专家建议

写字楼分级引入评分制

根据《标准》，目前成都已建成的顶级写字楼暂时没有。香格里拉在功能等各个层面均达到顶级，却因时限没到两年且入住率没有达到70%而暂时不能冠以顶级之名。

行业人士分析，根据 《标准》，目前成都已建成的顶级写字楼暂时没有；甲级写字楼有时代广场、力宝大厦、央扩大厦、丰德国际、华敏翰尊国际、中环大厦等。但事实上，如力宝大厦、华敏翰尊国际等写字楼在功能上达到了顶级标准，但另一些指标如车位、层高等却是甲级。香格里拉在功能等各个层面均达到顶级，却因时限没到两年且入住率没有达到70%而暂时不能冠以顶级之名。对此世邦魏理仕办公楼部董事沈炜认为，各等级写字楼的评定标准不应是并列的，他建议引进“评分制”为写字楼分级。

所谓评分制，就是对各等级的写字楼的各标准如车位、层高、弱电、电梯等给予合适的分值，各标准分值加起来就为该写字楼的总分值。当总分值达到某水平时，即可确定为顶级、甲级或乙级。“我们应该考虑的是写字楼的综合水平，而不应该停留在某具体的指标方面。”沈炜说。沈的建议得到了部分开发商的认可。

D 市场现状

目前高端写字楼稀缺

“我们了解到，由于市场上顶级写字楼极缺，大多租期已满的客户都放弃了另外换楼的打算，而选择了原地与现有办公物业续约。”沈炜告诉记者说。

据仲量联行统计，2007年成都市甲级写字楼全年吸纳量为49701平方米，同比上涨幅度高达31.2%。世邦魏理仕的调查也表明，近3年平均每年有300个左右的外资公司进入成都寻求发展，其中不乏大量的世界500强企业。目前成都甲级写字楼出租价格每平米每月80-120元左右，顶级写字楼出租价格每平米每月140-160元左右。严格说来价格都已不低，但由于高端写字楼放量不大，这些优质的办公物业仍然供不应求。

但这种状况在未来三年里将有望出现改观。成都世邦魏理仕办公楼部董事沈炜指出，在未来三年预计将有80-90万平米高级写字楼推出，其中顶级写字楼将达40-50万平米。随着成都新鸿基、仁恒、爱美高、中信等大量高级写字楼推出，预计当前这种顶级写字楼供应紧张的格局会有所缓解。届时，今天的写字楼标准预计也将会更加科学与完善。