■外来开发商拿走七成土地

　　■今年1~7月，92%的成交宗数比创历史新高

　　今年上半年全国楼市一片大涨，而接下来楼市又将呈现出怎样的发展趋势？先于楼市的土地市场历来是房产行情的风向标，土地市场的走势曲线也将反映出未来一段时间房产的波动趋势。今年上半年土地市场的研究报告显示，2007年上半年出让土地的成交总价比去年同期大幅上涨。

　　住宅用地全部成交

　　今年上半年土地成交均价比去年同期有较大幅度上涨。1-7月，成都市六城区土地供应50宗共3518亩，成交46宗，共3322亩，仅4宗196亩商业用地由于区域环境不成熟而流标，其92％的成交宗数比也创下历史最高。

　　今年上半年与去年上半年相比，土地供应量和成交量均大幅提升，其中需求的涨幅超过了供应的涨幅，供不应求在土地市场中也完全显现出来。

　　在市政府“向东向南”等新城区发展规划引导下，国际城南、中产城东、北部新城、大城西温江、成都西部新中心郫县、地铁沿线等有题材的区域板块土地炙手可热。

　　三环路内外城市大道两侧及近郊区较大宗土地涨幅高于中心城区较小地块。由于开发商占有土地资源的欲望强烈，新资本进入瞄准的重点也是大宗地块，从而形成大家都绕开小且贵的主城区地块而到近郊圈层争地的从众格局，且凡是上百亩至数百亩的较大块土地，成交价都大大高于起拍价。本年7月20日，三宗百亩以上土地平均成交价是起拍价的3.99倍。温江、郫县、新都可拍到200多万元至400万元/亩，彭州也可拍至80-90万元/亩。

　　外来开发商占据绝对主动

　　据最新统计，外来开发商拍得六城区土地达2243.4亩，占成交总量近七成。其中，像香港嘉里、信和、重庆金科、河南鑫苑、福建六建、中天盈等首次夺地入市的外来开发商与日俱增。据成都市统计局2007年上半年最新数据：港澳台资和外资在房地产开发上的投资，分别达到45.52亿元和41.54亿元，同比上升1.36倍和1.15倍。部分有基金或巨资背景的外来企业热衷拍地，但开发节奏迟缓。政府及时放量供应土地，目的在于尽快增大住宅供给，以平抑市场的旺盛需求。但部分港资和外资进成都拍地的开发进度都不理想，产品千呼万唤出不来。成都市场研究有限公司提供的报告认为，有“囤地”嫌疑的少数外资地产企业将影响整个市场竞争的公平性。

　　下半年 市区商品房多起来

　　上半年的土地供应量增加，下半年买房是否是最佳时机？楼市热点在哪里？成都楼市将呈现怎样的态势？调查显示：下半年成都楼市即将出现几大变数，供应量、户型、土地市场等方面都会呈现新的趋势。

　　■全年市区住宅推量：约1200万平方米

　　■“90户型”总量：约600万平方米

　　■4~12月城东、城南供地总量：约630万平方米

　　市区住宅供应开始“井喷”

　　通过对市区170个在（预）售及亮相楼盘统计，4~12月市区住宅保守推量约为984万平方米，再加上一季度213.5万平方米已知供应量，今年市区住宅总推量将突破1200万平方米，同比去年增幅超过三成。意味着下半年市场竞争将更加激烈。

　　城东、城南将成主战场

　　随着政府“向东向南”发展规划的执行、土地市场重点供地区域转变，市场供应量也随之变化。根据对市场170个在（预）售及亮相楼盘统计，预计今年4~12月各区域供应量：城东约380万平方米，其中建设路-万年场片区约70万平方米、成龙路片区（含三环外）约100万平方米；城南约250万平方米，主要在三环外的南部新区和新外双楠片区，两者均在45万平方米以上；城西、城北约160万平方米，其中光华片区和羊西线片区（含三环外）约40~50万平方米，五块石片区90万平方米；城中由于去年中小规模地块推量增加且容积率高，今年推量将在低基数上成倍增加。因此，预计下半年城东二三环、城南三环外将成为楼市主战场，城北开始崛起。据对170个在（预）售及亮相楼盘的土地获取方式统计，其中非公开“招拍挂”方式获地的项目在供应面积上占51%，在宗数上占到68%。这表明在“公开竞地”的压力下，不少中小开发商开始将目标转移到企业改制或搬迁过程中整理出的囤量土地上，以降低整体开发成本。

　　90户型供应将突破50%关口

　　自去年“70/90”政策实施以来，供应结构悄然发生变化，今年一季度90平方米以下住宅供应量所占比重达到近年最高值34.10%。同时，根据对市场170个在（预）售及亮相楼盘预估，今年4~12月90平方米以下住宅供应量将接近500万平方米，再加上1~3月已知的72.76万平方米，总量将接近600万平方米，占到全年预估总量（1200万平方米）的50%。其中，在城东、城北二三环区域的竞争最为激烈。

　　近郊楼市交易略有萎缩

　　通过今年1~4月市场数据，发现郊县楼市在供应量同比增加15%时，成交量却出现5.8%的下降，同期供求比也达到了1.25。这意味着其在面临供过于求压力同时，交易量仍在进一步萎缩。内在原因是，随着城市一体化进程加快，近郊楼市与市区楼市联系更加紧密，其原有的资源和价格优势逐步减弱。外在因素是今年上半年市区楼市供应量激增。