就在人们的目光聚焦住宅时，本报记者却意外地发现，一方面凯旋城、观南上域等相当多的社区商业目前都只租不售，位于黄金口岸东大街的东方广场的裙楼不打算销售、春熙路的“E-GO”也只卖经营权不卖产权；另一方面不少外来投资机构对成都的一些商业地产、写字楼物业虎视眈眈，不断寻求收购对象。而据说，这一切均与土地增值税的清算有相当大的关系。

　　一道数学题引发的思考

　　假设一下，如果位于春熙路和红星路步行街之间的“第一城”（原第一商业广场）现在才开始销售，开发商也许要重做一道关于房屋售价和土地成本的数学题，或者，干脆推翻自己的运作思路。

　　我们不妨来看看这道数学题。

　　2004年，第一城所在的地块以2005万元/亩被三家开发商———德丰投资、国嘉地产、泰然置业联合竞得，净用地面积12.2389亩，土地总价2.45亿元，当时被称为“春熙地王”。这个项目总建筑面积约7.5万平方米，商业建筑面积每层约4000平方米，总计约2.2万平方米；塔楼（住宅）建筑面积：约5.3万平方米。

　　第一城当时一楼商铺售价5.6万～10万元/平方米不等，均价每平方米在6万多元；二楼商铺2万～3.5万元/平方米；三楼商铺约1.8万元/平方米；四楼商铺9000元/平方米；五楼商铺6000元/平方米；其上塔楼住宅的销售均价为4000元/平方米至5500元/平方米。算下来，第一城的销售总额大约应在6.5亿元上下。当时开发商的操作思路是：将项目开发的利润重点放在商业上面，为了尽快回笼资金，采取住宅适度低于成本价运行的方式，最终由商业利润进行补贴，以换取资金顺畅，最终实现利润最大化。

　　而导致这道数学题重做的关键，就在于今年土地增值税的征收清算。由于此次征收清算将一般住宅、高档住宅和商业分开计算，这也就意味着，在规划方案中已经注明了物业类型的底商，将不可避免地成为征收清算的重点对象。而那些专业市场、Shopping Mall等大型商业物业，更是重中之重。

　　如果以第一城的运作模式，成都市中心的商业均价一般都在2万～3万元/平方米左右，而直接综合项目成本则和住宅相差不多，按5000元/平方米计算，超出部分都在1.5万～2.5万元/平方米。按照这次颁布的征收计算方式，这部分的征收将按最高限额60％计算。

　　开发商如何保证利润最大化的问题呢？从记者的认知水平来看，大概有两种形式：如果第一城在当时遇到了这样的问题，除去地价上涨因素，塔楼住宅只能大幅涨价，那么以当时的住宅价格水平，开发商最为看重的现金流将很有可能难以快速回笼；二是只要不交易，便不可能产生增值，也就无法清算征收。所以如果开发商具备一定资金实力，将商业的一部分变做自己的产业，只租不售，那么回笼的租金将变做利润的另一种来源，却免去了这部分商业物业土地增值税的征收。

　　可以肯定的是，两种形式无论取哪一种，开发商都需要有足够的自有资金，来保证项目的流畅运作。

　　然而，资金带来的问题也许将引发一场连锁反应。

　　清算土地增值税 商业地产变局

　　据记者了解，由于土地增值税的清算，目前一些新的商业地产运作模式在成都已经开始渐成规模。

　　其一，所有就和当年“8·31”大限以后催生出来大量合资公司一样，开发企业和投资机构一起进行商业运营，获取长期收益。一方面开发企业获得相当可观的流动资金，以保证了后续运营。另一方面，投资机构也可以因此获得相对价格低廉的优质商业物业，以实现投资利益的最大化。目前，许多国外基金、投资机构对成都的一些商业地产、写字楼物业虎视眈眈，不断寻求收购对象，便是表征。

　　其二，资金实力较弱的中小企业开始退出商业地产开发领域。对于他们来说，没有现金流，一切都是枉然，此外，又不愿将利益白白送给外来投资商，只能选择资金门槛更低的项目运作。

　　其三，“N年回购”、经营权销售大行其道。其代表就是位于春熙路、去年创下成都土地单价新高的“E-GO”项目。这类项目利用自身的经营优势，将40年的商业产权转化成10年、20年的经营权，小投资者“买”到的商铺在数年后根据一定的回报率被开发商回购，化整为零保持产权不发生转移。在此思路之下，大量的专业市场、步行街等业态也会沿用同样的思路，和当年的产权分割式销售一样，来一个经营权分割销售，从而保障自身的利润。

　　有专业人士认为，尽管部分开发商正在面临利润缩水的事实，但土地增值税的严格清算带来的连锁效应，将对整个商业地产行业的发展是一个很大的利好，现在商业地产出现的多数问题都是由于多业权分散销售，产权不统一引起的，而随着开发商对商业物业持有的增多，商业地产近年来多业权带来的主要矛盾将开是明显减少，更多专业商业经营公司的涌现，将渐渐把某些项目中出现的中小投资者自行招租、管理混乱的局面抛在脑后。本报记者 刘洵

　　新闻背景

　　今年年初,国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,要求土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。此外,为避免开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值,《通知》要求,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。这项政策已经执行数月。