要点提示

　　●城市综合体需要具备两大条件：首先是比较大的规模，一般在30万平方米以上；其次是功能丰富，兼有主力卖场、酒店、写字楼、超市等。

　　●西锦国际为核心的花牌坊，万达锦华城为核心的城东东湖片区、首创爱这城为核心的建设路，都将形成大型城市综合体聚集区。

　　●二环沿线是最适合修建大型城市综合体的区域。

　　●三环以外由于人气不够，城市基础配套还在建设过程中，还不具备修建大型城市综合体的条件。

　　财富中心拓展了盐市口的中心范围，博物馆地块、文化宫地块的崛起，即将复兴成都核心市区的繁荣格局，新城市广场巩固了西大街消费中心的地位，西锦国际正在酝酿打造大型综合性物业，以重铸西门车站的商业中心地位……与此同时，万达·锦华城、红牌楼广场、大地·新光华广场等大型综合性物业正在沿二环周边崛起。成都消费、消费生活中心正在随着新的城市综合体的出现而发生改变。

　　“严格意义上讲，目前为止，成都投入使用的城市综合体还没有出现。”红牌楼广场开发商劲力房产副总经理边召鹏表达了自己的看法，在他看来，成都新的商业格局正在形成，而即将出现真正意义上的大型城市综合体将起到重要作用。

　　“城中城”改变城市消费格局

　　城市综合体是一个浓缩城市多种功能于一个项目的概念，可以称为“城中城”，边召鹏如是说，城市综合体需要具备两大条件：首先是比较大的规模，一般在30万平方米以上，其次是功能丰富，兼有主力卖场、酒店、写字楼、超市等。尽管成都目前不乏有50万平方米以上的项目，但能做到这点很少。

　　边召鹏告诉记者，类似即将出现的红牌楼广场就是地道的城市综合体。项目规模达到35万平方米，设计有4万平方米的酒店和4万平方米的写字楼，以及7万平方米大型停车场，4万平方米的主力店和超市，6万平方米住宅。建成后将极大地改变红牌楼商务环境和形成成都新的消费娱乐中心。

　　专家介绍，城市综合体又称为HOPSCA，集主题酒店(HOTEL)、商务写字楼(OFFICE)、立体空中花园(PARK)、时尚休闲购物(SHOPPING)、娱乐泛会所(CLUB)、高尚住宅(APPART-MENT)于一体。常常能在已有一定居住氛围和消费基础的新兴区域起到锦上添花作用，成为时尚高端商务人士聚集之地。

　　成都需要城市综合体

　　业界人士分析，成都的城市发展趋势决定了成都将是最适合开发城市综合体的城市之一。过去几十年，成都发展大多遵循 “摊大饼”形式向外发展，几十年间形成了明显的居住组团。居住区、商业区、物流区、教育版图之间形成了鲜明的界限。忽视了城市是一个紧密联系的有机整体。于是，在我们的城市中，一些较早搬离了城区的人又纷纷回归到城市中心来生活。 2001年以后，这种格局才开始发生变化，穿插于大型居住区之间的综合性物业逐渐出现，形成了规模大小不一的休闲娱乐消费中心。由于传统城市功能偏于单一，寻求多元化发展的城市面临两个问题：旧的、功能落后的老城区的改造和新城区的拓展与建设。这两者又都面临着一个共同的课题：如何选择合理的建筑形态，以适应现代城市发展的功能需求。以浓缩城市精华著称的城市综合体得以出现。

　　成都易和置业陈总认为，从成都城市发展来看，今年是城市综合体大量建设的一年，城市综合体的出现，将会使多个区域商业中心格局形成，万达为核心的城东、首创为核心的建设路，西锦国际为核心的花牌坊都将形成大型城市综合体聚集区。

　　成都城市综合体正在蜕变

　　边召鹏认为，最近两年成都出现了不少大型的综合性物业，比如财富中心、新城市广场等，这些物业对相关区域也起到了明显的提升作用，但由于规模和业态并非十分完善，加上本身处于非常繁华的地理位置，这类综合性物业的作用并不太明显，比如熊猫城，本身是成都最典型的城市综合体项目，但由于地处几大传统商圈核心，虽然其功能比较完善，体量较大，但其作用并没有完全体现出来。

　　业界人士认为，成都早在5年前就出现了以“罗马假日广场”、“金色夏威夷”等为代表的第一代城市综合体项目。由于运作不佳，第一代建筑综合体给人留下的是“商住混杂、过渡型城市居住建筑体”印象。因此，建筑综合体不是简单的建筑混合体。它需要通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，进行统一规划、综合布局来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。成功拿下文化宫地块的爱美高公司相关负责人也表示，成都过去能称得上成功的城市综合体项目非常少。成都市场上要开发成熟的城市综合体，需要开发商做更大的努力和尝试。

　　正在建设的万达·锦华城和红牌楼广场、西锦国际等项目，可能会为成都城市综合体建设提供新的思路和方向。成都易和·西锦国际位于花牌坊街与一环路交汇处，由9栋高层建筑、1栋多层建筑组成35万平米的大体量城市综合生活街区。街区规划理念引入国际大都会HOPSCA(豪布斯卡)地产模式将本项目打造为集高层住宅、写字楼、SOHO办公空间、大型商业中心于一体，多元立体化的生活模式。成都万达广场将购物中心与新都市住宅巧妙融合，为城市引入全新体验的休闲生活方式，包含了国际百货、超级市场、休闲餐饮、国际影院等多种商业形态。建成后，将为城东居民的生活半径和消费习惯也因此发生巨大变化。红牌楼广场则是城南最新亮相的城市功能综合体，它高度集合了高档住宅、区域商业、写字楼等各种物业形态，它的规划建设将是对整个区域城市功能的最大弥补。

　　而一些新进入成都的地产巨头，也将目光瞄准了具有巨大空间的城市综合体的开发，嘉德置地拿下“省博”地块后，将引入全球知名的“来福士”品牌，，预计到2010年，一个集商场、甲级写字楼、五星级酒店或服务公寓于一体的综合型项目——成都“来福士”将全面呈现。未来的“省博”地块上将新建起一栋建筑面积78万平方米的甲级写字楼、83万平方米的商场和拥有880个房间的五星级酒店或服务公寓。而爱美高也将在文化宫地块上打造大型综合性物业。

　　二环以内是最佳赢点

　　不过，并非每个区域都适合修大型城市综合体。边召鹏分析，目前成都二环沿线是最适合修建大型城市综合体的区域。由于二环以内大多数区域城市功能比较齐全，除了部分传统区域需要新的大型城市综合体的出现带来区域复兴外，大多数区域都不适合修建城市综合体，如果盲目修建，可能出现功能重复和资源浪费，对开发商和投资者都为不利。而三环以外由于人气不够，城市基础配套还在建设过程中，还不具备修建大型城市综合体的条件。比如世纪城可能属于比较地道的大型城市综合体，未来两三年随着新城南的进一步成熟，将起到重要作用，但目前来看，稍微有些提前。边召鹏认为，城市综合体总而言之，最好在一些已具有一定生活氛围和基础的区域修建，如红牌楼、城东一带，能起到重要的补充作用和形成新的城市消费中心。

　　不过，专家认为除了城市综合体比较集中的二环路沿线外，市中心部分核心出现的城市综合体，由于承担了传统商圈整合、复兴的功能，起步平台较高，可能更具竞争力。在一环路内侧花牌坊开发西锦国际的易和置业陈总分析，市中心有优越条件和庞大规模的综合体产品将越来越少，其价值可能高于一般区域的综合性物业。

　　城市综合体物业投资性显著

　　城市综合体的出现，将为购房者和投资者其提供比较科学的选择。大多数具有区位优势、规划合理的城市综合体一旦建成，将形成新的休闲消费中心，无论是对项目本身，还是对周边区域的居住价值、投资价值都将有较大提升。

　　易和置业相关负责人介绍，综合体建筑由于受商业、酒店、写字楼、高级公寓的长期人流带动，其在知名度日益上升的同时，高档次、高素质的人流也使得其项目形象不断攀升。城市综合体建筑有的成为具有场所精神的居民聚合地，有的成为城市对外开放、吸引外来合作的窗口，有的成为城市精英交流的核心……而这些都增强了城市活力，带动了城市档次与品质的提升。而优秀的、功能合理的建筑综合体是城市经济文明和建筑文明的象征，也是城市形象的一张“名片”，它在城市所树立的地标性，使其成为城市、社区以及聚集在这里的企业和人士的一笔无形资产。

　　在房产投资市场越来越规范，项目越来越多，选择性越来越迷茫时，跟随新兴城市综合体购房和投资，无疑是一种选择。而现在市场上正在开发的几大城市综合体，产品本身也具有明显优势。

　　○链接

　　豪布斯卡(HOPSCA)

　　是英文单词HOTEL(酒店)、OFFICE(写字楼)、PARK(公园)、SHOPPING MALL(商业)、CLUB(会所)、APARTMENT(公寓)首字母的缩写，最先于1986年诞生在法国巴黎的拉德芳斯，后兴于纽约之心脏——曼哈顿，东京之核心——六本木。一般位于城市中心，有足够的空间实现庞大的建筑规模，有大面积的景观绿带，有快速便捷的交通网脉作为城市枢纽，并有业态业种齐全的商业配套以及高尚多元的文化品位，体现了功能互补、资源共生、聚合增值的优势，是整体布局完善、功能特色明显的现代服务业集聚区和现代城市服务的新高地、新载体。

　　建筑综合体

　　是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率，功能复杂而统一的建筑聚落。分单体式(单幢建筑)和组群式(多幢建筑)两种类型。单体式指各层之间或一层内各房间使用功能不同，组成一个既有分工又有联系的综合体，如上海的华联商厦、北京的民族文化宫。组群式是指在总体设计上、功能上、艺术风格上组成一个完整的建筑群，各个建筑物之间有机协调，互为补充，成为统一的综合体，如美国纽约洛克菲勒中心、北京的友谊宾馆，纽约的花旗中心，香港的时代广场等。