停车位数量、电梯运行速度、空调智能程度……一个写字楼的档次能很快从硬件条件上区分开来，但使写字楼真正运转起来的软件———物业管理，却一直是写字楼品质的灰色地带。近日公布的《物权法》明确了物业管理规范，写字楼物业管理，也即将褪掉这些灰色色彩。
　　甲级写字楼
　　高价物管却让业主很无奈
　　“15元一平米的物管费，一句‘忘了交代’就算是给我们的回复。”刚刚将公司搬到锦江附近一甲级写字楼的杨总提到前两天的遭遇，一脸无奈。
　　杨总的公司由于业务原因，经常有客户登门拜访，为方便客户停车，杨总和物管签订了停车协议，所有客户的停车费由公司月底统一交付，临停的客户只需要出示公司的停车牌就可以免费停车。停车协议签订后，杨总开始给前来拜访的客户使用免费停车牌，客户们均很满意这一细节的安排。可两天前，一个拿了免费停车牌的客户打来电话说，停车场工作人员拒绝接受免费停车牌，坚持要收现金。“我们当时到停车场和工作人员理论，但工作人员坚持没有收到可以使用免费停车牌的通知，客户就在一旁，场面相当尴尬。”杨总很无奈地说。
　　事后杨总找到物管公司，物管公司负责人解释说，是新上岗的工作人员在交接班时忘了交代，所以才出了这种岔子。杨总对物管“忘了交代”的解释后很是不满，对每月交纳的大笔物管费更觉不值了。“写字楼的物管费非常高，但提供的物管服务却不能跟他的价钱匹配，出现这种低级的管理漏洞让我对他们的物管水平产生极大怀疑。”虽然杨总对自己的遭遇非常愤怒，打听了一下周围其他公司，也有类似的投诉，但大家对物管公司却无能为力。
　　甲级写字楼
　　也有弱势业主
　　目前，成都各写字楼置业自用和转租的购房者各占一半，造成写字楼使用者的双重性。正是由于写字楼的这一特点，造成写字楼物管的灰色地带。据了解，一部分购房者或者企业购买写字楼然后自用，直接以业主的身份与物管公司签订合同；而另一部分投资者，在购买了写字楼以后转租给企业，与物管公司发生联系的便成了使用方。
　　“除非是开发商只租不卖，只要涉及销售的写字楼，物管公司和使用者沟通起来都非常麻烦。”一位写字楼物管公司人员透露。“有的是买来自用，有的是买来投资，使用者的身份不一样，很难形成统一的意见。”业内人士分析，“加上写字楼的使用者频繁更换，业主内部要想和住宅一样形成合力维护自己的权益，基本上不可能。开发商、物管公司、购房者、使用者，写字楼涉及的人群比住宅要复杂得多，这也是造成写字楼物管一直处于灰色地带的原因。”
　　类似上文提到的杨总投诉事件在各写字楼并不在少数，但业主不满写字楼物管公司而炒掉物管公司的消息却少之又少，业主的被动地位与写字楼业态的特殊性有很大的关联。从目前情况看，物管公司严格自律、行业管理单位加强管理才能改变目前写字楼物管现状。
　　甲级写字楼
　　人力密集型的物管模式？
　　据了解，目前成都甲级写字楼的物管费用已高达15元一平方米的程度，这种高价的背后究竟包含了怎样的服务，一位业界人士对其进行了拆分：一般高档写字楼都选择星级专业物管公司进行管理，物管公司正常的运作需要很大一笔钱，要管理好一个写字楼，需要大量的人员，保洁、安全、商务服务等等，物管公司从业人员素质高低直接代表了写字楼形象，所以物管费中有很大一部分用在了支付人员工资上。除了物管公司内部的资金需求外，写字楼设备维护、安全管理、清洁服务、商务服务、公共区域的能耗支出等都是资金支出的重点。“但基本上物业公司还是能保持10-15%的赢利。”
　　目前来看，除行业管理部门对写字楼物管公司的行政监管外，写字楼物业管理处于一种相对空缺的状态。但随着行业的发展，开发商或者业主在选择物管公司之初对物管公司的资格审核，逐渐严格起来。写字楼不再是单纯的办公需求，能够提供综合商务服务的物管公司才能在众多同行中脱颖而出，获得为高档写字楼服务的机会。“加强从业人员的服务素养，提供周到的服务才是物管公司发展的硬道理。与住宅物管公司做管家不同，写字楼更多的是为服务对象增加面子，这就要求写字楼的物管公司有更高的素质。”