成都甲级写字楼以广阔的需求前景、平稳的租金水平及投资前景的良好，吸引着欧美投资者

市场供给分析

据资料（1998—2006年）显示（见图１），1998年—2001年甲级写字楼新增供应量市场吸纳率达100%；2002年—2003年新增供应量吸纳率有所降低，市场存量增加，与2002年相比，2003年市场新增供应量下降46.37%，存量上涨15.37%。到了2004年，无新增供应量，存量比2003年略有降低；2005年随着房地产市场的发展，新增供应量较前几年有很大提高，存量也同量增加， 2006年成都市新增甲级写字楼供应83，799平方米（汇日央扩国际广场和中环广场）。不难看出，除了1999年、2001年、2004甲级写字楼市场无新增供应量，2003年新增供应量小于平均供应量以外，其余年份新增供应量均大于期间平均供应量。成都市现有甲级写字楼总存量为278，995平方米，其中CBD区域内的存量为224，317平方米，SBD区域的存量为54,678平方米。预计未来一年内，新增供应将达到150，000平方米。总体来说，甲级写字楼市场供应量呈现出继续上扬的良好趋势。

区域分布特点

目前，成都的甲级写字楼主要分布在CBD和SBD这两个区域，其市场占有份额分别为80.4%、19.6%

CBD区域规划范围北起新华大道、南至府南河、东起红星路、西达东城根街，总面积约5.5平方公里。目前该核心区域内聚集了在蓉60%以上的外资机构，其中包括世界500强的80余家跨国公司及72家金融机构。目前，成都有5家甲级写字楼位于该商务区。

自去年人民南路科技商务区（SBD）概念性规划正式出台后，这一连接中央商务区与城南新区城市中轴线的专业科技商务区，将成为成都的金融大道、商务要地、企业总部基地和重要的商业区。该商务区，在规划上定位以酒店、商务写字楼为主，以培育沿线商务经济的发展。该区域为锦江河畔至火车南站沿线，是城南行政区与中心城区的重要连接轴线。

市场需求分析

我们仍以1998—2006年的资料来进行比较分析（见图3），从1998年成都第一座甲级写字楼川信大厦投入使用到2006年，在近10年的时间内，成都甲级写字楼的总占用面积从最初（1998年）的近15,000平方米到目前的近22万平方米，市场的需求增加了10倍有余。

成都的老牌甲级写字楼如川信、威斯顿联邦大厦入驻率都达到90%以上，时代广场入驻率在80%左右。可以预计，高端写字楼未来的需求前景非常广阔。

在需求结构上，据调查，目前成都甲级写字楼的客户主要以IT业、金融、咨询和贸易等为主，需求呈现出多元化的结构。预计未来一年内，客户群体不会有太大变化。

租金水平

据调查，SBD区域内的甲级写字楼平均租金普遍高于CBD区域内的平均租金。2006年随着汇日央扩国际广场的入住，SBD的平均月租金为123元/平方米，而CBD区域内的平均租金仍继续保持在90～95元/平方米/月。

与此同时，从近几年租金上涨的趋势来看（见图4），成都甲级写字楼租金整体平稳上浮，市场看好。

投资前景预测

由于写字楼的开发与投资行为具有长期性，投资者是否做出购买决定，主要取决于项目所在地段、市场供求现状、未来市场和政策风险的综合判断，而是否位于CBD或SBD区域，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。

自从新天府广场新规划和CBD方案出台后，天府广场周边区域的热度开始迅速窜升，对处于CBD和SBD商务圈的甲级写字楼而言，无疑是一大利好。与此同时，一些境外基金，也发现了成都甲级写字楼潜在的的商务价值，同时因为人民币升值预期，目前正积极地在成都寻找投资机会。据了解，目前已有境外基金介入到成都写字楼的投资。