2011-07-11 15:56:22 来源：
据权威机构调查，随着今年年底中国全面加入世贸组织（WTO），越来越多的外资将目光锁定了中国的商业地产领域。毫无疑问，外资入侵、土地资金压力以及长线运作能力将进一步拔高商业地产的进入门槛。随着政府实行招拍挂之后的土地出让模式，必将使那些原本擅长商业地产开发的中、小企业在多重压力下，面临无米下锅的尴尬境地。
定制式的大型商业
小企业能玩转吗？
今年以来，成都大型商业地产项目有明显的“区域外移”特征。嘉信茂广场·金牛、置信·未来广场、万达商业广场、SM广场、宜家家居、劲力红牌楼项目等，都分布在二三环区域，甚至在三环以外。
我们考察他们的共同特征可以发现，以上都是一些大体量甚至超大体量的商业项目：面积大都在10万平方米以上；同时都是综合性商业：集娱乐、餐饮、大型百货商场及品牌精品店等于一体，有的还规划有汽车沙龙、影院大楼等。在停车场、餐饮娱乐等配套设施上他们规划得也更为完善。
走定制式路线是这些商业项目的又一个共性。而定制又与他们的超大规模紧密相联。如嘉信茂广场·金牛以及城东SM广场没做大量招商广告就能实现整体开业，原因在于其掌握了充分的商业资源。他们的主力店——沃尔玛是这两家公司的长期战略合作伙伴，在地域扩张上如影随形，除沃尔玛外，屈臣氏、耐克、米奇等大批知名商家，也是这两家公司的合作伙伴，加上这些商家的品牌对中小商家的聚合效应。
首创置业在刚拿下国光厂地块时，就对外宣称伊藤洋华堂将成为商业主力店，正是由于其与伊藤株氏会社建立了长期战略合作伙伴关系；万达商业广场、华润二十四城商业项目也声称“定单式”产品路线的原因也在于此。万达集团董事长王健林曾坦言，选择大型品牌商家作为合作伙伴，走产品定制之路，将是今后商业地产的发展方向。
在经营模式上，这些商业地产也与传统的商业地产操作模式进行了颠覆，由过去的“产权分割销售”模式进入到只租不售模式。置信、万达、SM、嘉信茂广场·金牛等，这些开发商凭借强大的资金实力以及超强的资源整合能力，开发商在项目前期规划阶段就向意向商家征集入驻与设计要求，并根据商家要求对建筑结构、空间布局、人流动线、设备安装等进行调整和修改，基本上是量身定做，商业地产的精细化得以实现。
尽管业界多有对大型商业项目的质疑之声，家乐福、沃尔玛、宜家都Mall型项目也存在明显的问题，但是不争的事实是：商业项目越做越大，合作商家等级越来越高，开发难度自然也水涨船高。
地价飚升
小企业的钱够吗？
商业项目的核心要素是口岸，口岸的背后是土地，拥有资金就几乎成为拥有土地的门槛。
在国外，商业地产开发商必须要持有运营牌照，而我国目前从事商业地产开发的大多都是通过开发住宅完成原始资金积累的开发商。包括商业地产最早的先行者万达，以及年初高调宣布放弃住宅市场、转战商业地产的SOHO中国在内，几乎都是经过了在住宅市场上的摸爬滚打。
铜锣湾集团四川铜锣湾百货有限公司肖玉杰总裁日前接受记者采访时称，在成都，前几年开发商业地产开发大都靠政策，靠关系，谁有本事在优质地段拿到土地谁就拥有了资源，谁就是赢家。但现在的情况却不一样了，在土地公开交易后，所有的项目都是平等的，价高者得。这样一来，拥有资金就几乎成为拥有土地的门槛。一般来说，商业地产通常处于城市中心，而成都目前像盐市口、春熙路等中心商圈所剩土地已不多，而且地价都在2000万/亩左右，动辄一块地拍下来都是几个亿，甚至几十亿，这不是一般的地产商可以承担的。
另一方面，银行对商业地产开发的贷款限制也进一步阻断了中小企业进入商业地产的去路。以前银行是商业房地产的主要融资渠道，但随着成都市商业开发量迅速增长，空置率增加，银行意识到了商业房地产的潜在风险并实施放贷紧缩。2005年一季度，成都银行贷款的房地产开发资金为23.29亿元，所占比重为17.4%，降低了5.6%。2005年下半年，除国有商业银行在信贷方面对部分商业房地产项目还有选择性支持外，所有股份制银行基本已停止对商业房地产项目的贷款发放，限制了成都商业房地产的发展。对中小企业而言，银行的“断贷”无疑于“断奶”，阻断了他们的“从商”之路。另外，四川商业地产协会会长冉立春还分析认为，现在成都的商业地产投资者渐渐回归理性，此前产权式商铺等盈利模式将不能解决开发企业的资金瓶颈。资金链的考验将随之而来，“商业地产与住宅地产相比，不易快速通过零售回笼资金，在时间上而言，可能面临更大的资金回收风险。
在成都，早些年烂尾楼的出现，十之八九都是资金不到位。为了避免这种问题，就要求投资者在开发项目之前，拥有资金实力，保证资金的来源管道，确保项目建设投资的周转资金。否则，就可能出现多数物业前期高价拿地，后期卖铺、经营乏力艰难度日的惨淡状况。可以预见，商业地产在未来绝对是一个资本的游戏，只会使大的开发商介入更多，而一些中小操盘者将逐渐退隐商业地产的江湖。
难度系数进一步提高
小企业够专业吗？
商业管理是一个非常强调专业技能、实践性极强的领域。商业地产的运行和管理主要包括四个方面：财务、招租、营销和人力资源，其中招租和营销尤其需要专业技能。这一点随着商业地产市场的逐步成熟将体现得更加具体。商业地产的开发周期非常长，操作难度系数高。业内人士称，目前国内很多开发商的商业模式基本上还是少部分的资金投入，然后从银行或者融资渠道找到资金，然后盖完卖，卖完再盖。这在商业房地产是行不通的，商业房地产对开发商的资金能力、知识含量要求都非常高，而且以后的经营要求都非常高。
住宅地产相对而言是静态的，你回到家以后需求不会有太大的差异，而商业就不同，从前购物就是单纯的买东西，现在购物得讲环境、讲感受、讲愉快购物、体验式购物。经营者就要通过不断的变化去迎合消费者的需求。目前，大量商业地产的开发商对商业了解不够，盲目自信，只看到丰厚的利润而忽视了其中的风险。他们缺乏对商业地产本性的认识，对项目的招商、管理重视不够，造成潜在风险巨大。
2003年至2004年，成都掀起了商业地产开发的狂潮，各种社区商铺、校园生活广场、大型商业中心遍地开花，一片欣欣向荣之势。由于过度开发，商业地产很快呈现饱和之势，同时，很多商业地产由于后期经营管理不善出现有价无市的尴尬局面。大部分商业项目经营上的失败（例如城中的欧莱特、城南与城北的灿坤以及诺玛特等以经营失败退场）导致大部分投资者对商业地产投资望而却步，城区商业地产的前景堪忧。
市场让投资者、运营商以及开发商都开始变得谨慎，曾经风行市场的产权式销售、售后返租等销售不再受市场青睐，相反地，那些将生铺经营成熟铺再进行销售或者只租不售等长期持有型商业物业在成都市场上越来越多，而且深受市场欢迎，如今年销售火爆的金府灯具市场、蜀都大厦、亚太广场等，都是熟铺售卖，这些商铺由于已经形成成熟的商业口岸，有固定客源等优势深受投资者欢迎，其售价远远高出同区域“生铺”的价格。同时，像本文前面提到的嘉信茂广场、SM广场等大型商业项目，则凭借其自身强大的资金实力和资源整合能力，采取与部分国际商业巨头合作，为其量身定制、只租不售等方式长期持有物业经营权。
肖玉杰称，现在成都商业地产呈现的是一个畸形市场，很多商业地产开发商由于本身不专业或资金短缺，都抱着快赚和爆赚的心理，卖完了事，根本不考虑后期的经营管理及投资者、运营商的利益。前几年大量的产权式商铺遍地开花，很多投资者受“一铺养三代”观念的影响疯狂下单，导致商业地产产生泡沫。近年来，投资者、运营商以及开发商都开始逐渐理性，如沃尔玛、铜锣湾这些零售巨头也开始选择那些在综合实力上比较突出尤其是投资开发比较理性、拥有丰富资源整合优势的开发商进行合作。商业地产的进入门槛将越来越高，今后将进入一个“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼”的格局。
另外，在操作模式上，他认为今后将从以前的面对面合作变成捆绑式合作，即商业地产开发者将自己利益、命运与运营商、投资者捆绑在一起，形成利益同盟，荣辱与共。地产尤其是商业地产一定要具备可持续发展力。
换言之，只有把商业做好了，地产才能升值。所以，商业地产商必须关心商业经营。同时，定制式商业将逐步增多：如SM牵手沃尔玛、万达与伊藤洋化堂等。还有，今后实力持有型商业将逐步增多，随着实力开发企业的增多，这些实力投资者将凭借超强得的操盘能力、资金实力、以及后期的运作管理能力将商业物业自己持有，长期经营。
业内人士分析称，商业地产的供求关系是非常精密、微妙。不像住宅，一个小业主买一套，然后租和住，它的退出机制和进入机制相对容易，而商业地产是一个挺复杂的问题。除了资金实力，还牵涉到经营管理、资源整合等诸多方面。因此，有人将商业地产比喻成“四高”物业：即高投入、高产出、高风险、高奉献。不管是什么高，商业地产对一个房地产商的牵扯是很大的，所以一般的人不会轻易地去进入。
外资入侵
小企业能抵挡吗？
今年年底，中国全面加入世贸组织（WTO），根据国际物业顾问戴德梁行的研究表明，海外资本正在加速布局中国商业地产市场。
海外资本的加速布局使原本就有点“炸开了锅”的商业地产变得更加热闹。目前，进入中国商业地产的海外资本大多都是兼备开发与运营能力的投资者，这些企业通常都具备丰富的开发及商业运营经验。其通常的模式是自行完成从拿地开发到管理运营的全部过程，目前进入成都的外资企业多达上百家。如已进入成都的和记黄埔、九龙仓、华人置业、信和、英国谢菲联置业、印尼力宝集团、菲鲁宾SM集团以及12月刚在成都拿下大慈寺地块的新加坡置地等等。外资进入成都还有一种方式就是选择与本土地产公司联合，如新加坡凯德置地与成都置信组建“置信凯德”，既拥有凯德的国际化开发经验，又拥有置信的本土资源优势；三是投资合作开发地产项目，如印尼力宝集团与盛唐实业联手打造的“力宝大厦”。
这些境外资本看中的大多是回报更高的商业地产。在新加坡凯德置地即将展开的“成都莱福士”项目中，相关负责人表示，他们计划在原省博地块上建起地标性建筑，包括7.
此外，瑞安建业的汇通大厦、仁恒置地的仁恒广场、力宝集团的力宝大厦等，都是以商业地产为主。虽然商业地产对资金的要求更高，回报时间更长，但收益也更多，这也是实力雄厚的国际资本押注成都商业地产的原因。
四川商业协会会长冉立春认为，海外资本的大举进入和纵深化的发展趋势，将商业地产市场“搅和”的机会多，竞争也愈发激烈。来自专业机构的分析认为，这些海外资本的介入将引致中国商业地产向三个方面持续变化。一方面是推动中国商业地产走向主流运作模式的轨道。目前，国际商业地产运作的主流模式多是只租不售；而外资开发或收购商业物业的增多，必将使这种主流模式越来越多地出现在国内商业地产市场，从而给市场带来更多正面示范效应。另一方面则是逐渐改变百货在中国各地商业市场占据绝对主导地位的状况，出现越来越多的以店中店组合为特征的购物中心模式。
而最为重要的变化却是，大量具备雄厚资金实力、丰富专业经验以及较强品牌号召力的外资进入国内商业地产市场，将促使整体商业地产的竞争进入更为细节的程度，提升行业的进入壁垒。业内人士普遍认为，这将是决定中小企业在未来将很难借商业地产继续“存活”的关键所在。
在采访中，很多业内人士认为有经验的外资进入商业地产绝对是件好事情。西南财经大学教授、博士生导师杨继瑞表示，外资大量涌入成都房地产业，这对成都楼市而言是把双刃剑，但总体来说还是利大于弊。 部分人认为，一些外资进入中国往往会遭遇水土不服，但是随着一些外资进入的时间长了，他们也做到本土化，自然对这个市场会有好处。再加上他们在海外所积累的一些先进的经营管理经验，但由于外资对商业物业投资的要求向来较高，面对外资机遇的同时，也意味着对国内商业地产开发商提出了更高要求。他们必将带领商业地产进入一个崭新的时代。今后的商业地产市场将是大企业会更强，优质企业也将扩大规模。在成本降低、销售价格降低、行业集中度提高以及品牌价值分化等一系列进步后，整个市场趋向成熟、理性、规范。