2011-07-11 15:55:52 来源：
明年，将有超过30万平方米的写字楼新增供应进入市场，老牌甲级写字楼面临冲击
新旧交锋 成都写字楼肉搏在即
日前，国际会计行毕马威租下了中环广场
据来自市场的最新消息反馈，成都第一个以国际标准建造的甲级写字楼——香格里拉写楼将于明年年初竣工，同样以国际化标准兴建的力宝大厦、汉景等写字楼预计也将在明年建成投入使用。
明年，超过30万m2的写字楼新增供应进入市场，让一度风光的老牌甲级写字楼面临考验。
30万m2新增供应即将入市
从目前成都的写字楼市场情况来看，2004年和2005两年，成都仅有时代广场一个写字楼项目落成；2006年，随着更多的优质商厦项目竣工入市，沉寂了两年的优秀写字楼市场在今年开始重新升温。部分今年推出的写字楼，则是前几年政府整治拍卖出售的烂尾楼工程，经投资商包装后重新被打造成优质写字楼。
来自世邦魏理仕的相关资料显示，今年前三个季度，成都共有7个写字楼项目竣工，新增供应量达24.07万m2。正熙国际、熊猫国际和天府中心三个写字楼项目均集中在第三季度开业，其中，位于春熙商圈、办公面积达2.5万m2的甲级写字楼正熙国际，由于具备优越的地理位置和不俗的硬件配套而受到市场的青睐。今年，大量新增供应量仍需市场慢慢消化；同时，明年下半年还将有两座甲级和三座乙级写字楼项目相继入市。
预计2007年，将有超过30万平方米的新增供应进入成都写字楼市场。
老牌写字楼租金下滑
据世邦魏理仕三季度市场报告显示，目前成都甲级写字楼呈现供应旺盛的状况。今年成都前三个季度对优质写字楼的总吸收量达到12.98万m2，其中第三季度吸纳量为6.41万m2，比去年同期大幅增长了7倍以上。今年年初，优质写字楼的整体空置率为33.4%，其中甲级写字楼整体空置率为10%。同时，该市场报告显示，即使成都写字楼市场吸纳量大增，但由于供应量也同样激增，所以空置率仅略微下调，第三季度微降1.5个百分点至30.8%。
相对需求量的增大，优质写字楼的租金相反地呈现下滑趋势。对此，世邦魏理仕策略顾问部高级经理谢娟认为：现有甲级写字楼已建成多年，其物业形态越来越旧，而今年问世的甲级写字楼均具有较优良的配套设施，导致部分租户从原来的写字楼搬到较好的办公室，亦促使楼龄较高的甲级写字楼租金下降。川信大厦和冠城广场等有5年以上历史的老牌甲级写字楼，月租金已从以往的97.6元/m2降到了78.1/m2左右。老牌甲级写字楼的租金下滑和更多乙级写字楼的出现，拉低了成都写字楼的整体租金水平，平均月租金降到了80元/m2左右，比上个季度下降6.1%。
谢娟告诉记者，市场对写字楼的需求是呈金字塔式的，老牌甲级写字楼在使用一定时期后，其品质会有所下降。因此，需要不断投入，对硬件设施进行维护更新，同时保证自己物业管理水平不会下降，是维持租金稳定所必须的。
明年年初竣工的香格里拉写字楼，已成为国内外顶级企业首选的办公地点。业内人士表示，这类新建甲级写字楼的出现，不仅会分流老牌甲级物业的客户，同时其租金也将刷新成都写字楼市场的纪录。
新楼入市冲击老楼
成都写字楼市场供应结构一直较为矛盾，中低端写字楼供应过盛，甲级写字楼供应不足。随着明年香格里拉、力宝、汉景等甲级写字楼的入市，这一现状有望得到改善。对此，有多年甲级写字楼管理经验的威斯顿经营管理公司总经理刘忠绵指出，成都市场对甲级写字楼的需求是有限的，成都中央核心区域有3-4个甲级写字楼比较合适。
刘忠绵认为，新的甲级写字楼的出现，使客户分流成为一种可能，就象新款的汽车出来，有人会换车，也有人还是喜欢老款一样。在市场竞争中，一些老牌甲级写字楼失去了竞争优势，是因为在项目修建之初定位就存在问题，加上缺乏眼光，对楼宇没有足够的维护，以致外观、大厅、楼道都显得较为破败，这样的楼宇被客户放弃很正常。但像威斯顿联邦大厦这样的甲级物业，受新建甲级写字楼冲击的可能相对就很小，因为威斯顿联邦大厦的商务环境已形成一种特色，外资客户、外事单位对大厦的认可，加上仁和春天、银杏、星巴克等商务配套，都让大厦里70%的客户选择与大厦签定5-10年的租赁合同。“真正的甲级写字楼，其物业管理是品质的保证，一些老甲级写字楼客户另选地方办公，也不是因为硬件的原因，而是其物业管理水平下降。”刘总绵如是说。
冠城集团总裁助理杨凯钤表示，新甲级物业的出现多少都会影响到老牌写字楼的租赁，但目前尚不是很明显。目前使用了5、6年以上的老牌甲级写字楼，硬件都显得较落后，因此只有不断加强自己的软件服务和物业服务，才是最好的留客手段；同时，冠城广场也有更新硬件设施的计划。从目前来看，不少老牌甲级写字楼受制于地段与交通，再加上不少大公司的首席代表都居住在城南，因此其在选择办公地点时会有所侧重。不过，从长远来看，由于客户群体的组成不同，成都的老牌甲级物业一样会有自己的市场份额。
由世界500强力宝集团开发的力宝大厦策划部经理毛毅告诉记者，成都写字楼是一个城市经济发展的指向标，从冠城广场、威斯顿联邦大厦开始，成都才有了真正意义上的甲级写字楼，后来的时代广场和开行国际在今年以前都算是很好的甲级写字楼了。从今年开始，力宝大厦、香格里拉、仁恒广场等新甲级写字楼业的出现，将改变成都甲级写字楼的市场格局。成都力宝大厦也希望成为成都甲级写字楼的一个标准，它将使用香港顶级写字楼力宝大厦的规范标准，并聘请世邦魏理仕作为物业管理，充分保证物业的国际化水平，为顶级客户打造一个良好的商务平台。
链接
甲级办公楼16条硬指标
1、单层面积超
2、层高达
3、平均得房率为60-65%或以上
4、位于中央商务区，有便捷交通
5、租户包括本地知名企业或跨国企业
6、高端的交房标准，包括电梯、大堂的优质装修设计
7、高质的建筑施工，建材选材上乘
8、楼层可灵活分隔
9、宽敞的大厅及通道
10、高效的中央空调系统
11、专业的物业管理
12、充足的停车设施
13、基本的后备电源系统
14、高效的电梯管理系统
15、充足的洗手间设施配备
16、合格的通讯系统，以支持话音及数据传输