2011-07-11 15:55:28 来源：
2006年必定是长沙商业地产值得记忆的一年。
这一年，硝烟散尽，烙下商业地产的印记。长沙商业地产的发展如火如荼、方兴未艾：产权式商铺、产权式酒店等投资概念层出不穷；顶级旺铺、千万铺王竞相登场；和记黄埔、恒隆集团等行业巨头接踵而来，大举入湘。
这一年，面对商业地产投资、回报、收益、风险，面对投资者越来越多的疑惑与谨慎，“投资过热引发重复建设”、“商铺空置率增加”、“商铺租金水平下跌”等预言也不断刺激和充斥着我们的听觉。
长沙的商业地产是否正处在冰火交融的临界点上？
长沙的商业地产存在哪些问题值得我们总结和反思？
长沙的商业地产是否还具有足够的上升空间？
长沙的商业地产中有多少优质商业地产项目值得投资？
正是面对这种芜杂而繁复的表象，从本期起，本报推出商业地产系列报道，试图一道为长沙的商业地产寻找、思考、解惑、揭晓……
[镜头]
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12月，黄兴南路步行街。华纳兄弟华中区旗舰店与黄兴南路步行街正式签约，这也是步行街新一期项目动漫ＳＫＹ目前招商中最为抢眼的亮点。此时，动漫ＳＫＹ的商铺销售也在同步进行。
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在这些楼市镜像中，商铺价格的扑朔迷离，成为业界热议的话题。事实上，尽管商铺项目保持低调，但在价格上，却是一路张扬。
2006年岁末，当住宅屡遭“政策高地”时，游离于政策之外的商业地产却悄悄扮演着“资本洼地”的角色。
数月前坡子街商业街“千万铺王”带来的天价震撼，仍在业界弥漫。12月，位于南门口的新大陆·银座再度引发价格震撼。
在商铺热的“外部温度”上扬背后，商铺价格如同水银温度计一般，从最初的刻度一格一格向上攀升。为什么？或许商铺价格命题的答案，正在于其经营增值带来的想象空间。
商铺价格扑朔迷离
在住宅产品大行其道的2006年，岁末市场开始涌动商铺热浪，各大商业地产开发商开始“蠢蠢欲动”，加快了推盘步伐。
黄兴南路步行街动漫ＳＫＹ二楼商铺均价3万多元／平方米，三楼商铺销售均价2万元／平方米；坡子街商业街一楼临外街的独立铺面价格在4万－5万／平方米左右；财富金银汇一楼销售均价 3万元／平方米。最高价格是50多平方米、售价200多万的铺面。而尚未正式开盘的新大陆·银座一楼商铺预计开盘价格更高达7万元／平方米。
“对于商铺而言，房价上涨似乎已经成为一种本能。”方向·博艺堂地产策略机构总经理詹长文说。支持他观点的，依然是数据。
据该公司调查显示，目前，东塘独立商铺价格在3万－4万／平方米左右，火车站独立商铺4万左右，五一商圈独立商铺在4万－5万元左右，产权式商铺在3万－7万左右。
“东塘商铺价格增幅在30％－40％之间，火车站商铺价格增幅在30％左右，而河西由于基数较低，增幅在50％左右。”詹长文说。在黄兴南路步行街，商铺价格增幅更为惊人。其北段外街的商铺转让价格出现了每平方米12万－13万元（套内）的“惊人”价格。
“年租金1.3万－1.5万／年／平方米，相较于2003年，增长150％左右。”
销售不惧“恐高症”
商铺价格，一个难解的悬疑。
在价格水涨船高的前提下，商铺销售是否会出现一蹶不振？业界所担忧的价格恐高症，在购房者的“疯狂”冲击下，全然被否定。
尽管宏观政策一再严控房地产业，尽管业界人士一再提醒投资风险，但商铺投资者的激情丝毫未减。
在四川工作的长沙人郭明（化名），在10月底的某个夜晚，与朋友一道在坡子街的小吃街上吃夜宵。就在这个夜晚之后的第二天，郭明又一次来到了坡子街，这次，他的目的地是坡子街售楼部——第三天，他就签下一个价值100多万元的商铺购买合同。
郭明的案例，或许有些极端。但在长沙的商铺购买行为里，这种对于价格敏感程度并不高的投资热情，却是持续“高烧不退”。
9月上旬，坡子街上味舫最大的、价值近1500万的商铺被一位神秘买家买下，而该项目推出来的商铺，基本上已经接近尾声，仅余十几个铺面；财富金银汇推出的888个商铺，目前销售套数超过60％；上河国际商业广场一期销售周期比预计远远要小，开盘当日的公寓与商铺的销售额就超过了2亿元。
“买商铺看重的还是回报率和安全性。”郭明说，而驱使他购买冲动的则是五一商圈商铺租金价格的高回报。业界的一种说法是，近五年来，五一广场商圈店铺租金已上涨200％，日客流量达30万人次以上。
“投资者对购铺的热情，对价格的不敏感，归根结底是因为商业地产本身的增值属性。”坡子街营销总监吴胜说。
显然，作为投资产品的商铺，与住宅相比，通过经营带来的升值动力明显强劲不少。在价格的构成上，并非仅由产品本身的价值决定。“对于商业地产来说，其价格构成体系中更为重要的是其商业后续经营的预期价值，即投资的回报率。”金华康地产负责人曾左说。
以王府井为例，王府井百货长沙店全线运营两年，销售额年增进50％，2006年更是提前2个月达到5亿元，一跃成为湖南第二大综合性百货商场。“良好的经营是投资者的资金安全性与回报性的保障，这也是资金涌入商业地产的深层原因。”
商业地产价格究竟还能走多远？这个答案或许有着千种答案，但是，一个规律依然是不能回避的，当投资的温度计进入沸点之时，或许就是其冷却之时。
（来源：潇湘晨报 作者：文洁）