就在近年来成都商业地产市场看似沉寂落寞之中，一种切合国际规范的只租不售全新商业地产开发新模式正悄然走俏成都。据调查发现，位于盐市口的双子塔中环广场、翰尊国际、香格里拉办公楼以及城东SM广场等知名项目均采取此种开发模式。业内专家认为，这种方式将深度改变成都商业地产传统开发思维以及发展格局。
　　产权式商业下的危机蜕变
　　近年来，产权式商业几乎占据了成都商业地产的全部。但由于商业地产开发总体经验的缺乏以及急功近利的套现思维作祟，成都的商业地产始终难以脱离“开发”“销售”“赢利”的住宅式开发思维。商业规划与项目开发严重脱节，结果是开发思维根本不符合商业经营思维，多数商业项目只能削足适履入驻。在经营上，由于开发商将产权大量出售，结果是导致商家经营各自为政，根本不可能实行统一的规范化管理。这种种问题同样也体现在写字楼的开发与管理之中，部分开发商恨不得一天就把所有写字楼卖完好数钱走人。这种住宅式开发思维以及缺乏长远战略的管理模式，恰好就是制约成都写字楼升级换代的重要软性因素之一。
　　弊病缠身的成都产权式商业地产，从2004年起终于陷入了卖不动、租不动、经营不动的负利润尴尬境地。虽然写字楼因为市场的巨大需求时而凯歌响起，但其所面临的来自“不够高端”等诟病也越来越多。产权主导下的成都商业地产，迫切需要一次前所未有危机蜕变后的升级换代。
　　只租不售商业模式应运而生
　　一种只租不售的商业地产开发模式应运而生。调查发现，这种模式目前已成燎原之势越来越广泛运用到成都的社区商铺与写字楼开发之中。采取了这种模式的项目绝大多数都由外来实力开发商开发经营。如中环广场由香港上市的爪哇控股投资。香格里拉办公楼由资本巨头香格里拉酒店集团开发，由国际顾问排名第一的世邦威理仕负责招租和物业管理。翰尊国际由上海翰尊地产全程投资管理。
　　对于这种商业新开发模式的现身，行内人士认为，“成都目前不缺可以购买的商业，缺乏的是真正高端且可以租赁的商业物业。这种新模式恰好切合了目前的市场需求。”对此SM广场一负责人表示，商业物业的开发与住宅完全不同。对商业地产开发而言，建成仅仅是第一步，其后期的经营管理才最为关键。惟有维护好了商家的利益，开发商的利益也才能得到更好的实现。在写字楼方面，世邦威理仕办公楼部负责人甘灵莉坦陈：“真正的甲级写字楼，除了写字楼本身硬件设备、设施的完善外，还必须有良好的物业管理配套服务。目前，全球范围来看，真正甲级写字楼的经营模式多是只租不售，因为出售后将带来无尽的管理难题，这些难题不仅会在一定程度上影响到租户的正常办公，影响到大楼的形象维护，也在一定程度上影响到写字楼的品质。”
　　有人认为，这种只租不售模式的出现，其所映衬的是成都商业地产开发档次的提升。
　　租售背后是实力利益主导
　　但也并非所有开发商都看好这种模式。城中心一商业物业负责人就表示：“采取这种方式资金回笼周期太长了，我们很容易因此陷入被动。”我们了解到，商业物业开发采取此种模式，开发商必须越过三道坎。
　　首先是足够的资金。商业物业开发本身的投入就比住宅大出许多，又要长期持有。漫长的招商周期需要维护，而这种维护所产生的成本将是巨大的，这对资金的要求将是非常严格。其次是利益门槛。相对于传统开发模式，租而不售方式资金回笼较慢，收益相对滞后，这对于急功近利的开发商而言显然是无法忍受的。因此，要想采取此种开发模式，开发商须具备理性的战略投资眼光。再次是商业管理经验。采取此种开发模式，开发商将不得不承担商业物业经营管理职责。如果缺乏这方面的经验或人才，即使前面两个条件具备，开发商最终也很难避免落入经营失败的结局。
　　但是，就市场而言，租而不售方式无疑是最能促进商业经营活跃，点燃都市商业激情的最好方式之一。而一旦越过了三道坎，且管理经营科学，其后期带给开发商的收益无疑将是巨额的。
　　新模式助推商业地产升级
　　在成都商业地产整体不景气的背景下，租而不售开发模式应运而生，并很快显示出了其强大的市场生命力。
　　没有多少广告，也没多少新闻宣传，其公司负责人平日也很少在各种场合露面。然而，就是这个低调的项目，近日却突然传出消息，即将于9月开张营业了。我们甚至没有来得及看清楚它是如何招商的。而同样是只租不售的中环广场，除了其写字楼招租始终不动声色，同样在静默之中我们忽然发现，其地层商铺3万多平米已经被香港新世界百货全部拿下。香格里拉办公楼虽然还没正式招商，但前来咨询有意向入驻的公司已经络绎不绝。在成都，这些被外来巨头们打造的一个个租而不售商业地产不约而同保持了同样的低调姿态，但就在低调之中，他们的招商等工作却有条不紊的进行，一露面就让人震撼不已。而支撑他们低调中这股巨大力量的，恰好是其独特商业经营模式的成功。“外资企业对于产权式办公楼的选择早已有所顾忌。相应这种单纯的只租不售方式对他们而言更加有吸引力。作为入驻公司，尤其是五百强企业，更加乐于接受这种单一业主的办公楼。”世邦威理仕办公楼部负责人甘灵莉一句话道出了其间原由。
　　幸好有外来崭新模式重新刷亮了我们的视线，而成都的商业地产，在这一新起点的开发热潮中，也注定了其又一个凤凰涅般升级换代时代的开始。