吴建国对此表示隐忧：“巨资博弈如走钢丝。”中国商业联合会购物中心专业委员会常务副主任左波同样心有戚戚焉：“许多购物中心的老总和我聊过，有一批购物中心可能要死掉。”根据中国商业联合会最新的调查显示，全国范围内购物中心的投资总额超过了1700亿元，而这当中有80％以上的资金来自银行。
由此算来，MALL已圈了银行1300亿资金。

MALL融资模式

如此高的比例，源于中国MALL市场特殊的融资模式。根据中国商业联合会的调查，目前在我国购物中心投资领域唱主角的是地产商，单由地产商开发的项目占购物中心总量的56％，这还不包括那些由地产商牵头、联合零售商和投资商一起参与的项目。
既然是地产商操作，就“情不自禁”地采用了房地产的融资模式，实际上，即使是那些地产商只占很少比重的项目，也会采用这种模式，因为初看起来，MALL的投资一开始就是土地的获取和房屋的建造。

一位曾经在上海某房产公司就职的人士，向记者详解了一家预计投资25亿元的MALL的融资之道：先拿到政府准许其投资的土地批文，再凭借此批文到银行贷款，用此贷款和自有资金一起来建造，如果资金依然不足，就寻求合作伙伴，而合作伙伴往往也同样是拿合作项目再去银行贷款，很少是用自有资金出资。

陷阱由此而生

如果单纯是一个住宅或商用楼的投资，由于可以在两三年里快速套现，往往可以及时归还银行贷款并有可能赚个盆满钵满，但是购物中心却大不一样，其赢利模式不是房屋的出售，而是商铺的经营与出租。参照国外经验，购物中心实现盈亏平衡就得5年以上，要收回全部投资就得十几年甚至几十年。

风险由此暴涨

一方面，是MALL自身的商业风险，地段、定位、经营、管理等决定其能否赢利，这当中如果背负了巨大的银行债务，定期的偿还任务更会对企业的现金流产生极大考验，企业极易陷入被动局面；另一方面，过长的周期也考验着银行的实力和信心。

MALL泡沫

人的酸楚并没有成为后人的警醒，MALL正在中国的市场上脱缰狂奔。左波用“急剧增加”来形容国内购物中心近两年的总体态势。2003年是我国有史以来购物中心开业数量最多的一年，全国光省会以上城市就新增购物中心94家，总数达到236家；从城市拥有数量上看，到2003年底，上海拥有购物中心35家，位居全国第一，其后分别是广州（27家）、深圳（20家），北京、成都、大连、重庆、武汉等地购物中心的拥有量均超过了10家。

除了数量的急剧膨胀，购物中心的分布范围也在不断扩张，东南沿海一些经济发达的二级城市，也正在成为MALL大干快上的地方。据了解，嘉兴、嘉善以及内地一些城市就曾有政府和企业找过有关方面咨询如何建MALL，这些MALL动辄20万、30万平米，很多都是“政府行为”。

在政府看来，造MALL是一个短期内容易出政绩的东西，规划一个MALL，一方面可以引来投资，还可以辐射几百公里范围的商圈，这种巨大的带动效应往往让政府官员怦然心动，这往往就意味着其在土地的转让方面会采用更加灵活的政策（例如转让价格和银行贷款等）；而这样的优惠政策，又吸引了更多的企业进入。

中国商业联合会副会长张庶平认为，需要警惕的正是“政府行为”。如果是政府在背后推动，在财政、土地等方面给予条件支持的话，那么就存在盲目性，就带来隐忧了。

银行之忧

这样一番热闹景象的背后，却是中国至今鲜有听说哪家MALL已经实现赢利，更遑论收回投资。即使是上海几家起步早、人气鼎盛的购物中心，如港汇广场、美罗城、梅龙镇广场等，也都还处于亏损状态。

正是因为看到了MALL产业的长期风险性和在中国赢利模式的不明朗，一些有见地的商业银行，至今不肯涉MALL一步。

东亚银行即是一例

东亚银行在国内房地产投资领域进入经年并颇有心得，上世纪80年代时的按揭贷款鼓励办法就是由东亚银行率先引进并参与制定的，但是据该行一位不愿透露姓名的资深经理人士透露，东亚银行至今没有参与过一家MALL的投资。

在东亚银行看来，投资MALL的变数太多。该经理人士认为，单纯的居住或商办楼开发，是与单个开发商合作，可以参与其整个过程，项目完成后，理论上就是看市场了；但是如果是开发MALL，不光是房产开发，还涉及到把商家引进来的过程，还要考虑定位、小业主品位等各方面整体的融合，这是一个相当长的过程，因而也相当复杂。

同时，如果开发商主要是通过借贷做的项目，就意味着即使是已经顺利造成的MALL，还要面临更大的市场风险，因为只有相当多的赢利，才足以归还银行巨大的利息与本金。

吴建国认为，在国外，购物中心大多是由实力强大的零售集团、地产集团和基金等战略投资者牢固捆绑在一起操作的，而不像国内这样是由一些中小开发商拿着两三年的短期贷款在赚急钱，因此当前的MALL市场有一定的泡沫成分，这是与房产泡沫连在一起的，这些风险将在未来几年或几十年内转嫁到银行的身上。?案例?

正大广场“资金旋涡”

吴建国介绍的典型案例是位于黄金宝地浦东陆家嘴的正大广场。正大广场于1997年开始兴建，是泰国正大集团在中国最大的投资项目，当时号称“中国第一MALL”，由于开业时间一再推迟，让许多原本有意进驻的品牌打了退堂鼓，到2002年7月正大广场正式试营业时只启动了30％左右的功能.归根结底是资金问题。正大集团原本计划投资3亿多美元，其中集团自酬1亿美元，其余依靠泰国银团2.05亿美元的贷款。孰料亚洲金融风暴突起，为正大广场贷款的银行中有三家破产，一家被政府接管，资金供应链轰然绷裂，正大广场开工一年后不得不停工。到1998年8月，正大集团通过股权转让的方式，投资商从中国国内银行获得5000万美元贷款，再加上正大集团整合中国市场业务调集的2亿美元，被金融风暴吹断的资金供应链才好不容易被接上。

正大广场终于趟过早期的资金旋涡，但是后面更大的经营风险以及由经营风险带来的资金压力依然还在折磨着投资商。另外有些跟风而进的MALL则正在陷入泥潭：上海虹桥一个规划面积三十几万平米MALL去年底停工，原因是资金问题；原本定于去年底开业、由北京大地集团投资的“北京MALL”至今仍处于停工状态。据北京某媒体报道，集团董事长许明只有1亿多元的现金，但“北京MALL”需要的总投资却高达18亿元。