成都楼市年中报告 商业地产·供应篇

供应状况
新开商业项目仅7个

今年上半年，成都市新开商业楼盘仅7个，其中不包含还未正式销售的潜在商业楼盘及商业面积小于10000m2的住宅底商。从价格供应来看，商业楼盘整体均价在15900元/m2左右。从各个区域来看，分布不太平均，其中，城西新开的商业楼盘中，包括有社区商业（时代空间）、高校商铺（大地新光华广场）、专业市场（三九九峰汽配城）和商业街（醉香街）等，涵盖类型较多；市中心则为体量较大的综合性消费场所，如熊猫城·尚品馆以及一个手机专业市场——赛格广场；城东仅一个商业楼盘——尖东时尚生活广场，现已全部呈现并交房；城南、城北由于过去几年商业发展较快，今年对商业楼盘的需求量少，因此今年上半年暂无商业楼盘销售。

供应总量
总建面积70余万m2

今年新开盘的7个商业项目，总建面积约70.3万m2左右，平均体量为10.04万m2/个，大部分较大规模楼盘均为分期项目。

新开商业楼盘全部集中在市区，郊区仅有规模极小的住宅底商，没有纳入研究范围。这也在一定程度上说明了近几年虽然近郊经济状况有一定发展，但作为商品交易场所的商业物业市场还有待开发。据了解，这些商业楼盘大部分都将在明年投入经营使用，到时，市场能否消化如此体量的商业楼盘？现在仍然是一个未知数。而部分项目如熊猫城·尚品馆、尖东时尚生活广场，目前则已进入经营阶段。

供应区域
城西占绝对优势

城西楼盘在数量上有绝对优势，占总量的57.1%；其他区域均较少。各区域商业楼盘总建筑面积相差较大，城中供应体量居各区之首，所占比例达到了72.5%（见图1）。

城东商业项目供应较少，仅从属于“尖东·旺座”的尖东时尚生活广场进入市场销售看来，对整体商业市场影响不大。城南、城北由于过去几年商业发展较快，近年对商业楼盘的需求量少，因此今年上半年无商业楼盘销售。城西商业楼盘在总量上占绝对优势，但体量次于城中，因该区域高档社区较多，满足日常生活所需的购物、休闲、餐饮、娱乐、及家居、建材等商业物业需求量大，所以商业楼盘开发活跃，既有综合性楼盘又有专业性市场。城中辐射全市的成熟商业氛围使该区商业物业的需求量较大，主要为综合性的大体量分期项目，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体对整个成都市商业地产投资市场的影响较大。

供应环域
三环内是主分布区

三环以内是商业楼盘的主要分布区域，三环外仍为商业地产供应的薄弱区域，今年上半年暂无新盘发售。二、三环之间商业楼盘的供应数量最多，占总供应量的42.86%；大型商业中心仍以一环内区域为主，商业楼盘的总建筑面积最大，占总供应量的72.55%（见图2）。

产品规模
3万m2以下是主力

城中、城西在5万m2以上的大盘较多，各区域楼盘规模以3万m2以下的为主，3－5万m2之间没有楼盘。城西与城中有部分大体量的商业项目，城西代表性大体量商业项目为三九九峰汽配城，城中代表性项目为熊猫城·尚品馆，其余区域的大体量商业项目较少，在全市商业中的影响力也相对较小（见图3）。

一环以内以及二、三环之间建筑面积在5万m2以上的大盘数量较其它环域多；其余环域商业楼盘多在3万m2以下（见图4）。各环域3－5万m2之间无楼盘供应；二环－三环区域各种规模大小的商业项目均有分布，但以1－3万m2之间的中等规模项目为主，其次5万m2以上的大体量项目占有一定的比例，主要分布在金沙-光华片区以及红牌楼一带。

业态构成
三大业态主导成都商业地产

根据目前新开商业楼盘业态的规划及定位，成都市商业楼盘的业态大致可以分为三类：以购物、休闲、餐饮、娱乐为主的综合性消费场所；以某一类专业商品为主的专业市场；以及以休闲、娱乐、餐饮为主的休闲场所。通过图表（见图5）可见，各类经营业态商业楼盘主要有以下供应特征：以购物、休闲、餐饮、娱乐为主的综合性消费楼盘数量多，体量大，除城北、城南外，其余分布较广泛。专业市场为主的楼盘供应数量次之，总建筑面积也居第二。主要代表是城西二、三环之间的汽配城以及城中的一个手机专卖市场。休闲、娱乐、餐饮为主的楼盘数量和建筑面积均最少，且多位于城西二、三环之间的金沙—光华片区。

供应价格
城中商业项目价最高

全市商业地产供应均价为15900元/m2；由于商业地产项目地段的差异以及产品形态与销售方式等的差异，导致各个项目之间的价格差异很大，从最低的4300元/m2左右到最高价格达到40000元/m2左右。城中的商业项目供应均价高于全市平均价格，达到了37500元/m2。城中项目主要为分布在骡马市商圈的项目，销售价格较高；城西的项目的供应均价为6960元/m2左右，低于全市平均水平，主要由于城西部分中小项目的影响拉低了区域内项目的均价。（见图6）
一环以内由于土地的稀缺性，商业楼盘数量少，又因其地处CBD区，成熟的商业环境使该环域商业楼盘的均价在30000元/m2以上，其余环域商业楼盘价格依次向外环递减。各环域均价比较来看，一环－二环区域的商业地产销售均价较低，仅在6770元/m2左右，其中城东方向的项目供应价格略高于此价格；二环—三环的商业地产均在城西，因为多数为社区商业，所以售价居中，平均在7600元/m2左右。

供应特征
缺乏差异化定位

1—6月，成都市新开商业楼盘总体呈现以下特征：市区商业楼盘开发较附近区县活跃，郊区商业楼盘开发有待发展。城西商业楼盘供应数量多、体量大，城东商业楼盘开发少，城东南住宅项目已日渐趋于成熟，对日后的商业发展具备一定潜力和机会。内环及二—三环之间商业楼盘供应体量大，二—三环之间商业楼盘供应数量最多。成都商业楼盘大多仍偏向大而全的经营理念，以购物、休闲、餐饮、娱乐为主的综合性楼盘分布广，供应数量多，缺乏目标集中的差异化定位；城中的商业项目供应均价高于全市平均价格，城西一—二环之间的商业项目供应价格略低。

从《商业地产·供应篇》我们可以看到，去年，成都商业用地供应规模过大，今年1季度，土地供应做了调整，与前两年相比规模偏小，这为本土开发商和中小型开发商提供了拿地的好机会。蓝光以1230万元/亩的价格拿下城中区域一地块；置信以4.56亿元的总价购得城北一地块。外来开发商也以高价成交，首创以近4亿元的高价拿下建设路2号地块，万科与华信大足各斥资约2亿元拿地。国六条对住宅的限制，使得商业地产反弹的良机到来

成都楼市年中报告 商业地产·需求篇

需求
上半年新开发项目较少

2006年，国六条对住宅的限制，商业地产反弹的良机已到。远鸿房产将推出市中心某商业地产项目，信德房产已启动一个黄金口岸的商业地产项目，SM商业广场加紧了招商，首创公司拿下建设路地块，位于春熙路商圈的正熙·国际也将启动商业部分，中国台湾的群光百货则选址春熙南段，启动10万m2的商业项目，时代广场、第一商业广场、利都广场二期等项目均开始筹措。
6月30日，成都东方万达商业广场公司以240万元/亩的价格竞得锦江区琉璃乡永兴村6组地块，预计可开发16万m2的商业面积。成都兴城建实业竞得一环路西二段13号的7.2343亩地块；南部新区新园组团南片区，成都首宗规定业态的16亩4S品牌汽车销售维修店地块被实力雄厚的建国汽贸取得。

由于去年的商业项目较多，商业项目销售周期较长，部分项目现在还处于在售状态。1-6月，成都新开发商业项目较少，大型的商业项目仅有醉香街、大地新光华广场、熊猫城二期、时代空间、三九九峰汽配城、赛格广场、尖东旺座几个新项目开盘。

销售
销售价格整体不高

近两年来，成都商业地产不太景气，商铺滞销，最直接的后果就是商铺降价，很多位于市中心的商铺每平方米价格只有5000多元，像新城市广场、铂金城、熊猫城、第一商业广场等，商铺的价格都不高。不少商业地产项目打出了“以住宅的价格买商铺”的广告。

商业地产的价格暴跌，直接波及到商业地产地价的拍卖上。今年3月，成都市推出的某商业地块成交价仅500多万元，该地块与2000多万元的第一商业广场地块仅一街之隔。

三大商圈租金对比

近年来，成都的商业发展很快。从市中心到郊区，商业网点分布很广泛。春熙路、盐市口、骡马市是成都传统的三大商圈，如今这三大商圈连成一个整体，构成了成都的CBD，成为成都最繁华的商业中心。以三大传统商圈来分析，可以看出成都商业地产的发展趋势。

春熙路 春熙路商圈作为老牌商业街，在成都具有不可替代的重要地位，它集餐饮、娱乐、休闲、百货于一体。随该区域内商业地产的持续开发，如紫薇银座、科甲零二、新和·春熙时代、时代广场、科甲大厦、第三地带，商圈商业体量将进一步扩大。2002年至今，新投入市场销售商业物业面积约5万m2，商场的商业卖场也向二、三、四楼发展。

近年来，春熙路商铺价值大幅度提升。2001年，春熙路商铺平均月租金在300－800元/m2；2006年已增长到400－1200元/m2。春熙路北段月租金甚至高达2000元/m2，销售均价为5－10万元/m2。春熙路附近的口岸，月平均租金已跨过200－1500元/m2，有较大升值空间。

盐市口 与春熙路相邻的盐市口，位于成都行政区划的几何中心，以大中型百货商场、小商品批零为主要构成群体。盐市口商圈以本地中低端消费群体、外来消费群体为主，是目前成都市外来消费人口最为集中的传统商圈。随着多年的发展，盐市口商圈与以往相比有着天壤之别，租金也有较大提升，目前商铺月租金均价为200－700元/m2。

骡马市 骡马市区域总体租金水平相对较低，人民中路沿线是核心地段，每间商铺每平方米月租金在200－400元之间；羊市街底商每间每平方米月租金为250－500元，平均租金水平为200－400元/m2，部分商业铺面月租金为400－500元/m2。

总体销售速度不快

去年的部分新开盘项目的平均销售率较低，今年仍然在售。这表明商铺的销售不能与住宅一样实现快速销售，短期内难以在量上达到一定的销售高度。新政后的楼市渐渐趋于平稳，虽然仍有小幅波动，但其幅度明显减小。5月22日－28日，商业地产销售面积前10名总成交量达16380m2，比同期的前周上涨26.55%；6月5日－11日，商业销售前10名共成交11990m2，较同期的前周上涨了45.14%。

区域销售城南看好

以今年6月成都区域销售状况分析，城南商业一路看好，武侯庭院商业中心以4436m2的销售面积取得了商业销售第一。 在商业销售前10名项目中，城南2个项目上榜，总成交5496m2。一江城花的商业部分销售了1016m2。城北2个项目上榜共销售1810m2。亿家天下国际建汇中心销售了1284m2的面积。城西4个项目上榜，总成交仅3455m2。天鹅星座、上城生活馆和懋园·西沿风景的商业配套引起了投资者的关注，与集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的项目吾家·锦西生活广场一起上榜。城中位置绝佳的财富中心和熊猫城也分别以888m2和341m2的成交面积登上了商业销售10强排行榜。

空置
给招商和开发带来压力

供过于求的直接结果就是使得空置面积大幅度增加。2002年商业营业房的空置面积达到41.18万m2，接近当年商业营业房的销售面积；2003年商业营业房在建规模达到323.5万m2，而实际竣工面积只有81.46万m2，呈现出负增长的态势；2004年，成都商业地产商业空置面积高达54.92万m2。去年，成都新开工的商业房地产项目面积超过200万m2，空置率超过56%。几年来商业房地产项目空置率的居高不下，给今年成都商业房地产项目的招商和新商业盘的开发带来一定压力。

投资
本土与外来资本双管齐下

去年土地供应规模过大，今年1季度土地供应做了调整，与前两年相比规模偏小，这为本土开发商和中小型开发商提供了拿地的好机会。蓝光以1230万元/亩的价格拿下城中区域一地块；置信以4.56亿元的总价购得城北一地块。外来开发商也以高价成交，首创以近4亿元的高价拿下建设路2号地块，万科与华信大足各斥资约2亿元拿地。

成都城西的不少商业地产开发商加快了项目的启动和招商。双楠、浣花、光华、金沙以及羊西、清水河六大片区，商业地产项目各有特色，互为补充。其中，双楠、浣花的商业发展越来越趋于成熟，羊西线片区和清水河片区商业呈现了较大的发展空间，金沙、光华片区商业项目发力的趋势最为明显。

土地
供应总量增加

在去年供地的基础上，成都市今年经营性用地总量将增加8%，此外还将安排1000余亩拆迁安置房用地，增加3000余亩工业及产业化项目用地。单宗土地规模将适度控制，原则上控制在200亩以内。

商住用地比例最大

今年1月，成都土地市场共发布拍卖和挂牌宗地21宗，包括1宗居住用地、2宗商业用地和18宗商住用地，商住用地的供应比例最大，占本月总供应土地的85%。4月成交的土地共向市场提供商品房约179.76万m2，其中可供商品住宅129.38万m2，商业物业50.38万m2。5月拍卖和挂牌的土地中包括20宗商住用地、2宗居住用地和1宗商业用地。商住用地规模越来越大，所占比例也越来越高，其供应比例达到了74%。可见，为了增加土地开发利用强度，具有住宅和商业开发双重功能的商住用地已成为目前最主要的土地用途。集居住和商业功能于一体的商住用地已成为目前最主要的土地供应类型。

可开发量

城东 由于主城区成交的土地中有一半以上位于城东区域，城东区域大量的存量土地所带来的潜在开发量，区域内商品房的可开发量远远高于区域内的消化量，这将对区域内近几年的房地产供需格局带来较大冲击，对城东区域的房地产市场的发展也将带来较大的影响。

城南 4月，城南区域成交的1宗土地面积达到123.25亩，其可开发面积达到了41万m2，特别是其商业物业的可开发面积约有20万m2，并且由于政府规定该地块将在今年下半年开始开发，3年半就要完工，这将对整个城南副中心的商业构成带来冲击；成交价格高达640万元/亩，成都新城南地标创下中心城区以外的地价新高，商业建筑面积可以开发近20万m2，这意味着两到三年内，新城南将崛起一个大型的综合楼盘。

城西 近几年来，城西的商业楼盘开发量很大。众多商业投入，让城西的商业开发量达到了一定的饱和，城西的商业地产发展趋于成熟。而商业地产的运转周期较长，城西消化前几年的已开发土地都需要很长时间。为了实现供需平衡，今年上半年，城西可供土地相对其它方位较少。
城北 今年1季度成交的两块土地，一块紧邻会展中心，另一块位于九里堤板块，关注度也较大。尤其以成都东北、西北为两大供地热点区域。随着政府投资对基础设施的完善，沙河改造与拆迁工作的完成，这两大区域房地产开发环境日益成熟。