2011-07-11 15:34:37 来源：
7月4日到5日，2006博鳌地产论坛如期举行。
显然，依然热闹着博鳌房地产论坛少了一些房地产大佬的身影。曾经出现在嘉宾名单上的潘石屹没到，老潘的宝贝儿子鼻子做手术，走不开。同样答应要来的张宝全失了约，说是香港有人来拍电影。6月20号的“刘晓光事件”是个分水岭，之前一度确认参会的地产大佬们于是有了各种原因，不赶博鳌的场了。
然而，2006年博鳌房地产论坛注定依然是一场思想的盛宴，没有大佬的博鳌依旧精彩。
要效率，还是要公平
房地产最严重的问题不是效率的问题，而是公平的问题。
针锋相对是博鳌论坛的常规项目，这次也不例外，只不过第一回合的碰撞，来得异常迅速。
效率优先，还是公平优先？
中共中央党校教授，《学习时报》总编周为民发表主题演讲，“从发展和改革的全局上，仍然要坚持效率优先，兼顾公平的原则”。搞市场经济，发展才是硬道理。周认为当前的房地产问题的根源是要素市场化滞后的问题,特别是土地制度上的问题。解决问题的根本之道，是让土地这种生产要素市场化。
对此，国资委研究中心宏观战略部部长赵晓一上台则与周针锋相对－－“公平优先兼顾效率”。赵认为，房地产最严重的问题不是效率的问题，而是公平的问题。中国的经济增长是全世界最快的，中国的房地产增长也是全世界最快的，所以效率不是问题，问题在于1998年以来，整个的房地产发展都没有讲公平的问题，所以出现了一系列的问题，国六条要解决的是公平问题。
事实上这个话题的争论由来已久。不妨回到国六条的出发点上，政府要调什么？显然，国六条出台的背景是房价上涨过快，住房结构严重失衡，政府要解决中低收入人群的住房问题。
5月调控风暴，绝非空穴来风。这一点开发商是有体会的，事实上，他们对新的调控措施出台早有预感，甚至聪明的开发商已经做了相应的应对部署。
在索菲特酒店喝咖啡的间隙，保利集团营销中心总经理胡在新不无得意地告诉记者，“我们赶在4月23号前将手上的项目全部开盘”。
需不需要管制
事实上，全世界成熟的市场经济国家，没有一个国家不对房地产进行管制。
周为民和赵晓的观点碰撞中一个关键的分歧在于当前中国房地产政府需不需要管制。
赵晓借用了新加坡的案例。新加坡的管制是全世界最高的，新加坡不允许一个人拥有两套住房，拥有第二套住房必须卖给政府，在这种高管制下，新加坡成为全世界公认的住房解决得最好的国家。
事实上，全世界成熟的市场经济国家，没有一个国家不对房地产进行管制。据介绍，1930年美国住房制度改革的基本理念就是：住房作为一种关系老百姓安居乐业和社会安定发展的特殊商品，不能够用一般的商品对待，如果没有政府介入，老百姓的住房问题，特别是广大中低收入者的住房问题是解决不好的。
中国房地产协会副会长秘书长宋中一认为，房地产业要继续发展，成为国民经济的支柱产业，持续发展更多考虑的是效率。但本次的国六条和国十五条，倾向于解决中低收入家庭住房，推出中低价位住宅考虑的，包括从土地出让金中拿一部分解决廉租房的问题、限套型和比例的政策都体现了效率和公平。
经济学家徐滇庆很幽默地总结，“一个不好的政策，可以将好人变坏，将房地产市场变成少数富人的投机乐园，房地产政策应该兼顾增长与民生，效率与公平”。
换言之，在开发商、消费者、政府这场地产博弈中，从行业的发展角度，效率是第一位的，而政府的角色则应更多的考虑公平，公平和效率间需要一个平衡。
从老八条，新六条，到十五条，从七部委到九部委，中央调控的力度越来越大。
资金流动性过剩咋办
通过金融创新来解决国内流动性过剩问题，和开发商资金短缺的问题，同时也缓解银行信贷的风险压力，一举三得。
然而房价依然涨势凶猛。为什么宏观调控调而不动？
一直以来中国房地产问题就不仅仅是房地产问题，而是社会经济问题的集中体现。回到市场的本质－－供求关系上，用中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌的话概括，中国房地产市场面临的是“挡不住的需求”，既有挡不住的居住性需求，也有挡不住的投资性需求，而房屋的供应上却“总量不足”，中国房地产的存在结构性供求矛盾。
本次博鳌论坛上，有一个词高频出现－－“资金的流动性过剩”，换言之，市场上的钱太多。
为什么这么说？全国银行里放着17万亿巨额存款，国内房地产的需求非常旺盛，资金拥有超级流动性。而中国人对房子的渴望是不言而喻的，有了自己的房子才算真正有了自己的家，老百姓只要有钱都想买房子、买更大更好的房子，这是传统。另外，养老制度的不完善，医保制度的不健全，老百姓手上有钱了但不敢花，存款越来越高，而除了银行以外又很难找到合适的投资渠道，在低利率下，房地产作为投资品的功能就充分发挥出来了。
外贸顺差导致外汇储备的持续增长，进一步推动了资金流动性。据经济学家介绍，从去年年底到今年上半年人民币有效汇率对一揽子货币不仅没有升值还有轻微的贬值，测算幅度大概是3%左右，这样就导致了出口的强劲，贸易顺差在5月份创出了历史的新高。
据国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松分析，按照目前的速度增长下去中国的外汇储备会超过10000亿美元，或者在两、三年的时间内超过15000亿美元，外汇储备的持续快速增长意味着投入市场的基础货币的快速增长。而中国银行购买1美元的外汇储备就要投放8元人民币，15000亿美元，将意味投入多少基础货币？
这么多钱，怎么去疏导利用？在中国当前的经济体系来说，一个非常大的挑战就是怎样发展金融市场、资产市场，来吸收金融的流动性。
巴曙松建议可以做一些金融的设计，让老百姓分享到房地产的实体成果，比如通过房地产金融的设计，老百姓可以通过购买基金，而不一定直接的占有住房。通过金融创新来解决国内流动性过剩问题，和开发商资金短缺的问题，同时也缓解银行信贷的风险压力，一举三得。
是否要抑制外资
需要抑制的是投机性外资，特别是基于人民币升值方面的，但是对于外资所参与到我们国内所欠缺的这些特定的融资制度、融资创新，特别是外资参与到这些股本的投资，应该适当给予鼓励。
本次博鳌论坛上，还有一个热点话题，就是外资限制问题。
银监会政策法规处徐立军在分析房价上涨原因时明确指出，“境外资金的介入，使房地产投机的成分加大”。而外资进来的原因是房地产投机和对赌人民币汇率升值。
如何对待外资成为当前政策博弈的重要一环，据称外管局正在酝酿对外资的限制政策。外资到底要不要限制？外资的空间在哪里？
仲量联行董事陈立民带来的数据显示，国内房地产外资参与的比例为2%，购买房产的比例比较小，这几个百分点对中国房地产并不能产生推波助澜的作用。陈指出，国外限制外资投资本国的政策，大部分是针对个人炒楼的，而不是针对机构投资者。机构投资者的进入，有助于提高我国房地产市场的透明度和稳定性。
对开发商而言，取得四证之前是开发商资金需求的重点，在此阶段融资渠道是非常狭窄的。如何补足35％是开发商面临的难题。银行已经规定了没有四证不给予贷款，去年银监会的212号对信托的贷款同样提出了四证齐全的要求。据徐滇庆介绍，35％的规定，随后还会上升到40％的。这么大的资金缺口怎么办？徐的建议是，学习中国银行和中国建设银行的办法，寻求海外合格的战略合作者。
徐认为，将外资和大金融机构捆绑在一起，对国内房地产来说是没有损失的，而且收益更多。需要抑制的是投机性外资，特别是基于人民币升值方面的，但是对于外资所参与到我们国内所欠缺的这些特定的融资制度、融资创新，特别是外资参与到这些股本的投资，应该适当给予鼓励。
本次博鳌机构投资人和房地产项目见面会的热烈场面也显示国外机构投资者和开发商之间对接的强大生命力。
中国已经进入了WTO，今年是金融全面开放的最后一年，如何通过金融创新和国际接轨，迎接外资银行的全面竞争，如何利用外资参与到国内所欠缺的融资制度和融资创新，是摆在政府、银行和开发商面前的新课题。
适应新的规则
规则的修改不是对强队和弱队而言的，是对所有的参与者而言，建议大家要像足球比赛一样适应新规则。
国六条对开发商冲击最大的是70、90这两个数字。与会开发商最关心的是对90平方米以下的套内建筑面积及有关指标的具体政策及应对。
关于户型的调整，宋中一的阐释是，户型的大小涉及到公共资源的配置，政府的调控是必须的。重点供应套型面积在90平方米以下的住房，不仅是满足这部分住房的不足，更显示对耕地的保护。在其他稀缺土地的国家和地区，即使那里的市场经济比我们国家发达，老百姓的生活水平比我们富裕，例如日本、新加坡和我国香港等地，政府对住房面积的控制，同样是相当严格的，他们的有些规定甚至比我们还要细。
而徐滇庆认为，现在的国六条是拨乱反正。2005年结构方面的失误导致90平方米以下的住房只有22%，在北京、上海、广州等大城市，基本上没有小户型。虽然细则还有欠推敲，但是目前来看，必须要执行，在没有得出新的原则下，在2006年必须严格执行70%比例的90平方米户型的规定。
对于开发商，宋开出了药方：要学习理解调控中的指标，把握好国家这一政策，配合政府的有关部门，将发展中小户型的要求落到实处。简单地说，建议开发商接受现实，结束观望。
万科就很聪明。据说，在深圳出台实施细则之前，万科就已经开始重新审查修改旗下的数十个项目的规划设计方案。王石还派人赶赴日本，力争尽快把他们的小户型的设计方法学到手。
面对众多地产大佬的缺席，如约而至的万科总经理郁亮，发言极为谨慎。避开国六条，大谈足球，“规则的修改不是对强队和弱队而言的，是对所有的参与者而言”，建议大家要像足球比赛一样适应新规则。
中体奥园董事长吴振绵在表示国六条对其影响不大，公司做稍微的调整就可以适应新规则的同时，不忘提醒同行，“明年这个时候会有几亿平方米的小户型上市”。
上周，深圳刚刚出台了地方楼市调控的细则文件，各地的楼市调控细则也正在加紧制定之中。而就在博鳌畅谈宏观调控期间，坊间传闻，细则的细则即将出台。楼上的鞋子终于落下来了，宏宇集团副总裁梁上燕建议开发商“要根据自己的情况，走自己的路”。
21世纪经济报道