面对2012年商业地产的迷局，投资人也好，开发企业也好，对市场的信心似乎一降再降。居高不下的铺价、巨量供应的写字楼、综合体，让不少投资者“望铺却步”、“望楼兴叹”，无缘染指，投资人的理性和集体观望，更让开发企业缺了推盘的底气。

 

　　然而，只要需求存在，机会就永远同在。而且市场的商机，只给有准备的人。

 

　　产品回归本质

 

　　有业内人士称，在放量巨大、同质化竞争激烈的时代，商业地产将是产品为王。只有真正符合市场需求、填补市场空白或引领发展趋势的产品，才能赢得市场的认同和尊敬。

 

　　中集商业广场的成功案例，或可成为当下商业地产开发的样板。

 

　　地处新都物流中心内的中集商业广场，是中集成都车辆园的配套商业，体量不过4万余平方米。该项目既没有大张旗鼓地广告轰炸，也没有用各种扯眼球的活动笼络人气。但正是这样一个“非主流”项目，在开盘当日即取得了销售超过95%的傲人成绩。

 

　　“项目的唯一性和准确的产品定位，让投资者产生了共鸣。”中集商业广场招商主管李曦明如此说。项目虽远离主城区，但物流园区巨大的人流量和车流量为这个片区提供了充足而持续的消费力，加之该项目是片区内唯一的集中式配套商业，占据了先天优势，这也是吸引投资者的最主要原因。“日光盘”就是这样炼成的。

 

　　回头来看，与我们生活息息相关的社区商业何尝不是如此?同样是社区型商业，鹭岛步行街的人气有口皆碑，而其它项目则很难能达到如此效果。

 

　　“社区商业之惑”的原因在哪里?CRC联盟专家、中建国际主任设计师余建华等多位业内人士认为，成都需要街区式商业，而鹭岛国际社区用最佳的运作模式，抓住了城市商业的核心需求。

 

　　而和黄新街里一亮便受到多方关注，虽然暂未销售，但不少投资者早已主动上门询问细节。能取得如此良好的营销效果，与产品定位和特点不无关系。

 

　　说到当下颇受争议的商铺产品，不得不从目前成都社区商业的现状说起。受制于多种因素，目前成都大多数的社区商铺都不能做餐饮，由此导致一些成长型区域缺乏餐饮业态。配套的缺失让居民们吃饭不便，也影响了区域的入住率。

 

　　这样的尴尬其实并非无解。眼光独到的开发企业看到了这样的商机，主动求变，以独栋、可做餐饮业态为特色吸引投资者。万科西街、峰汇中心、绿地缤纷城、卡斯摩广场、缤纷新天地等项目无不如此。餐饮商铺一经推出，就成为楼市热点。

 

　　从上述多个案例不难看出，产品能否受到市场追捧，关键在于产品是否足够贴近市场，贴近投资者需求。

 

　　综合体“下乡”

 

　　“过剩”成为2012年成都城市综合体被提及最多的词汇。所谓过剩，当然是指供大于求。有业内人士认为，成都不断与国际接轨，城市综合体这一体现国际先进建筑形态的项目自然不能缺失。不过，不可或缺并不代表一味求多，凡事都要适可而止。

 

　　统计数据显示，目前成都已经开工建设的城市综合体数量已经超过100个，未来五年内还将有近1000万平方米的体量入市，综合体大战似乎一触即发。而这样的发展态势，同样给投资者出了一道难题：一方面，城市综合体是热点也是趋势，另一方面，多个综合体项目扎堆的情况，也让投资者担心未来的残酷竞争会影响投资收益。

 

　　但CRC联盟专家则认为，虽然目前城市综合体的供应量已经远远超过了整个市场的需求量，但以发展的眼光来看，成都的综合体大部分集中在南延线周边区域，而这里正是未来成都的新中心，随着城市化进程的加速推进，大量人口将聚集到新城区，可以说这些综合体的建设和新城区的成熟基本同步。整个主城区土地的稀缺，发展相对饱和导致城市发展机会点不断外移，同时整个城市的半径也在扩大，不少新兴区域乃至二级城市也迫切需要城市综合体，而这些市场就是机会所在。

 

　　位于空港片区的蓝光空港国际城，这个体量达到260万平方米的“巨无霸”一出现就受到各方的关注，旗下产品无论是SOHO公寓还是LOFT亦或是商铺，销量都不错。究其原因在于，这个区域商业发展滞后，需要一个大型综合体完善其配套。

 

　　同样的机会还会出现在很多新兴区域甚至二圈层县市，例如龙泉驿区。相比双流、新都、温江、郫县等区县，龙泉鲜有上规模的城市综合体，但消费需求和消费实力并不弱。省内的二、三级城市，例如德阳、内江、自贡等地都拥有一定的消费需求，但当地的商业仍以零散的商业为主，目前来看缺乏大型的商业商务配套。

 

　　“边缘系”吃香

 

　　在商业地产中，商铺和写字楼这两大业态因为开发规模大、较为常见而被称作主流产品。而专业市场、SOHO公寓、LOFT、酒店公寓等产品兴起的时间并不长，市场影响力并不足够大而被称作边缘系投资产品。

 

　　随着商业地产大跃进式的发展，商铺和写字楼产品出现供过于求的状况，加之售价居高不下，让不少开发企业不得不开始涉足其它业态产品的开发。近年来， SOHO公寓、LOFT、专业市场等项目层出不穷，无论从供应量还是市场受关注程度来说，大有成为主流投资产品之势。

 

　　目前在龙湖时代天街、蓝光空港国际城、复城国际、奥克斯广场、中铁西城等成都的热点商业地产项目中，公寓类产品所占比重都比较大。如空港国际城的SOHO公寓、LOFT以及写字楼等具有商务功能的产品几乎占据了总体量一半以上的份额，而SOHO公寓以及LOFT这两样产品销售得还是比较好，有不少客户甚至是整层购买。其它项目推出的SOHO公寓以及LOFT销量都非常不错，而且体量都不小。

 

　　财富123联盟投资会员柯言宇认为，投资门槛低是这类产品热销的主要原因。像LOFT、SOHO公寓的面积多在30—50平方米左右，单价也比写字楼低很多，有些甚至和同区域的住宅单价持平，属于商业产权不受限购影响，因此能吸引更广泛的投资群体。二是以前炒得比较凶的商铺和写字楼有些都呈现了，但效果并不像预期那样，很多投资者看到这种状况都还是觉得目前这两种产品的价值被透支得很厉害，而边缘系产品算是刚刚起步，还算是一个原始股，有比较大的投资空间。

 

　　除了SOHO公寓、LOFT、专业市场外，今年还有一个现象，那就是旅游地产的快速发展。洛带、峨秀湖、平乐等多个地区均有大量的旅游地产项目推出，有蓝光峨秀湖国际度假区、中国艺库、洛带博客小镇、平乐上河郡等。而据记者了解，这几个项目受到了不少投资者的关注，尤其是蓝光峨秀湖国际度假区，虽然体量巨大但销售进度“超速”，其中的酒店公寓产品更是被不少投资者看好。

 

　　外企扎堆

 

　　甲级写字楼的爆发，让成都有了向一线城市叫板的实力。但这样的集中爆发却又让不少人担心，未来成都写字楼市场是否会消化不良?如果空置率陡升，投资回报率如何保障?投资风险如何规避?在去化压力下，成都的“甲写”市场真的难觅商机?

 

　　然而，一份来自仲量联行的2012成都写字楼市场半年报却给了市场另一种解答：从目前的发展态势来看，成都写字楼市场无论租售状况都相对稳定。

 

　　仲量联行的报告显示，截止9月底，整个成都写字楼租赁需求持续活跃，其中，上半年吸纳量达80,849平方米。而2012年第二季度成都写字楼市场需求较一季度更为活跃，全市甲级写字楼净吸纳量达49,774平方米，同比上升57%，环比上升60%。

 

　　CRC联盟专家认为，从长远来看，成都写字楼市场发展的总体趋势是好的。成都不断走向国际化，最直接的表现就是众多外资企业进驻成都，这为成都高端商务办公物业的品质整体提升和租赁需求提供了持久保障。

 

　　相关资料数据表明，目前世界500强已经有210家进驻成都，还有大量的跨国企业和国内500强、大型国企等实力企业，2009年时租赁面积扩张及租赁需求升级，平均需求面积为300-500平方米。而到2012年，需求面积超过1,000平米的跨国企业案例已屡见不鲜。到2012年第二季度，外资企业的租赁面积占季度总成交面积的比例进一步上升至接近五成。

 

　　成都的甲级写字楼有一大发展趋势，就是抱团发展，集中在一个区域或几个区域多点开花。除了市中心核心商圈内外，尤其以国际城南的大源片区最为突出。希顿国际广场、新希望国际、蜀都中心、无国界、通威大厦、航兴国际广场、花样年福年广场等数十个项目扎堆于此，这样的抱团发展虽难以避开激烈的竞争，但也正好可以合力打造这个区域的商务氛围，加上该区域轨道交通和地面交通的便利性，有望成为成都商务办公新的一极。而一些零散分布在新兴区域、又缺乏完善交通配套的写字楼项目，则有可能成为市场发展之下的牺牲品。