曾以92.2亿高价成就的上海地王外滩8-1商业地块，迫于严峻的房地产调控形势，2011年被迫进行二次股权重组。2010年上海证大牵头并联手复星一举摘得地王后曾将该项目部分股权转让给绿城。此次重组，上海证大将35%股权及其关联公司磐石的5%股份一并低价出让给SOHO中国。同样深陷融资困境的绿城也将其股份拱手相让。两年间，几易其手的地王项目最终成为SOHO中国的囊中之物。洗牌之后的外滩地王呈现了SOHO中国与复兴共管的新格局。

 

　　二、凯德逆市巨资投资重庆

 

　　2011年11月，新加坡嘉德置地在中国的投资企业——凯德中国宣布获得重庆渝中区核心位置的朝天门地块，建设一座涵盖购物中心、甲级写字楼、服务公寓、酒店的商业综合体地标项目。这是嘉德置地集团迄今为止单体投资最大的项目，总占地面积91783平方米，预计总投资额超过200亿。在房地产面临持续宏观调控的背景下，这么巨大投资实为罕见，尤其是凯德作为外资企业更加引人瞩目。

 

　　三、黑石集团撤资中国商业地产

 

　　2011年9月，全球最大私募股权公司黑石集团以14.6亿元人民币，将所持有的上海Channel1购物中心95%的股权出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司。黑石集团于2008年以10亿元人民币购入该物业，项目当时处于烂尾状态，总面积为4.2万平方米。黑石集团通过改造运营使其店铺出租率超过九成。由于此前黑石集团不仅投资中国商业地产项目，而且还投资成立资产运营管理机构，其战略进入中国商业地产市场的意图十分明显，因而此次突然撤资一度在业内引起哗然，更有将其解读为外资看空商业地产。

 

　　四、万达新一代转型产品横空出世

 

　　万达 “武汉中央文化区·汉街”于2011年9月30日正式开业。项目总建筑面积340万平方米，总投资500亿元。该项目是万达继城市综合体之后推出的又一代创新产品，在万达内部称之为第四代的万达城项目，其特点是规模超大、产业复合，但是商业仍然是最大亮点，同时与文化旅游相嫁接。万达历来领中国商业地产之先，在其他企业纷纷转型商业地产并复制万达城市综合体模式之际，万达再次推出转型产品，其风向意义耐人寻味。

 

　　五、首家险资投资不动产资格备案通过

 

　　2011年9月，在保险资金不动产投资开闸一年之际，平安寿险获得保监会发出的“能力确认函”，这意味着寿险资金可直接投资不动产。中国平安也由此成为业内首家获得不动产牌照的险企。国际上险资通常是商业地产最主要的投资来源之一。此举既为中国平安敲开了投资新通道，也为中国商业地产打通了融资新通道，提振市场信心。

 

　　六、光耀东方一年并购四项目

 

　　2011 年，以项目并购与商业运营为专长的商业地产企业——光耀东方集团在2011年频频出手投资并购问题项目。3 月，光耀东方集团入沪。收购新洲集团旗下的上海亦隆和鹏丽两家公司及其位于上海豫园商圈的原“福民商厦”，运作上海“光耀东方商厦”。5 月，光耀东方集团收购云南城投旗下天津市云滨置业投资有限公司位于天津响螺湾的原“云滨大厦”，运作天津“光耀东方国际大厦”，使其在天津响螺湾拥有的项目数增至5 个。7 月，再次出手收购北京西三环原“金隅大厦”，运作北京“光耀东方中心”；同时收购北京朝阳CBD 4.4 万平米成熟商铺。全部交易金额逾50亿元。

 

　　七、中粮集团统一旗下商业地产业务

 

　　2011年，中粮集团以“大悦城”品牌为核心，完成了旗下的中粮地产、中粮置业与旅游、酒店业务的整合。今后将以中粮置地名义统一资源、统一品牌进行业务开拓。此前北京西单大悦城大获成功之后，中粮内部不同体系也开始自行开发运营“大悦城”，出现了同一品牌下的不同定位，经营业绩也大不相同，造成了外界对“大悦城”认知的模糊。业界预期此次整合必将进一步提升“大悦城”的竞争力。中粮集团计划未来5年内建设完成20个大悦城。

 

　　八、深国投商置股权再易手

 

　　2011年岁末，深国投商用置业有限公司的两大股东之一太平洋基金将所持50%股权出让给本土基金龙柏商置，交易价格近10亿元人民币。公司的另一大股东华润集团也已与龙柏商置达成股权转让意向。从“捆绑”美国沃尔玛、投行摩根士丹利、新加坡嘉德置地等海外大鳄，到商业地产金融平台的搭建，深国投商置的发展战略一直追随国际主流模式，坚持开发单一购物中心，而有别于国内主流的城市综合体混合开发，因此其发展前景备受瞩目。

 

　　九、塔博曼1.5亿收购国内顾问行

 

　　2011年8月，美国著名商业地产投资商塔博曼Taubman Centers收购国内知名商业地产顾问公司华夏柏欣90%股权，交易总价为2400万美元，约合人民币1.53亿元。这是过去十年来中国商业地产顾问行业最大的一笔股权交易，也是惟一的一笔真正意义上的外资并购案。成立于2005年的华夏柏欣，专注于商业项目的顾问、招商和后期运营，短短几年间，伴随着中国商业地产的快速发展，营业规模已逾亿元人民币，成为国内行业翘楚。

 

　　十、宁波奥特莱斯广场宣告倒闭

 

　　2011年位于宁波市江北区的奥特莱斯广场被法院查封，宣告倒闭。据有关方面调查，目前全国开业和在建的奥特莱斯超过200家，打着奥特莱斯旗号的超过400家，九成以上为“山寨”版。专家指出，由于进口关税问题、品牌通路问题并未从根本上解决，时下还不是奥特莱斯发展的黄金期。低价圈地才是许多企业热衷于奥特莱斯的醉翁之意。但是，中国未来奥特莱斯市场前景依然可期。

 

　　专家点评

 

　　中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平解读十大事件：

 

　　一、行业竞争加剧，市场开始洗牌。上海地王项目股权大重组、光耀东方一年并购四项目传达出了更为清晰的市场信号。2011年以来，市场上要求转让的项目明显增多。

 

　　二、总结经验教训，专业价值彰显。宁波奥特莱斯广场宣告倒闭等事件说明，商业地产的开发建设一定要遵循其内在规律，不可简单套用住宅运作模式，或者简单拷贝其他成功项目，否则很容易失败。要倚重专业力量。外资塔博曼公司重金收购国内顾问行，正是看中了专业的价值。中国商业地产发展方式今后要从数量型转向质量型，专业理念必将进一步强化，专业机构的影响必将进一步扩大。

 

　　三、宏观依然向好，外资信心不变。凯德逆市巨资投资重庆，恒隆也在云南重金出手买地，足以说明外资对中国商业地产市场前景依然看好，黑石集团撤资上海应该只是孤立事件。

 

　　四、调控继续从严，模式面临挑战。近年来，中国商业地产最主流的开发模式是搞综合体，其实许多开发商青睐综合体的最主要原因是可以通过住宅销售来平衡现金流，以支持商业的持有。而住宅调控政策不松绑，必将影响开发商的融资能力，商业地产的发展模式面临考验。