7月8日，华西圆桌会之“把脉写字楼”会议就上述各方最为关心的话题，展开了一场行业间的“面对面”讨论，共同探讨成都写字楼的未来发展之路。

　　投资机遇盖过市场隐忧

　　定位精准的产品才会受市场追捧

　　主持人：目前成都写字楼市场产品形态很丰富，根据大家的体验，哪种定位的产品才会受市场追捧？

　　唐晋锋：在成都写字楼集中的区域，都是通过城市中轴线的发展而形成的，是城市定位、功能定位所导致的，所以会出现九龙仓、铁狮门等等这样的项目，在东大街的一个区域集中。又例如，城市的发展形成的天府新城虽然是一个后发的区域，但这个区域的城市功能定位涉及IT、电子、服务外包等业务对写字楼物业的需求量很大。随着区域发展的过程，天府新城内可能先期面市的写字楼，多为乙级，或者是类甲级的写字楼，从09年开始，新希望国际，包括美年广场，凯旋广场，这样的物业是属于乙级的。但是从去年开始，香年广场出来之后，对这个区域也有一定提升的趋势，未来这个区域会涌现出更多的甲级写字楼产品，供应量会很大。写字楼产品的定位很关键，只有定位精准的产品才会受市场的认可和追捧。

　　李东：为满足市场需要，目前写字楼产品的研究和细分，也出了很多概念，比如GEO、绿色创意，还有微型CBD。金沙万瑞首先提出微型CBD，我认为是成功的。目前花样年的写字楼特点比较突出，包括提出地铁上盖写字楼，包括电梯的配置、电梯大厅开间、高度，甚至整个写字楼的高度都很人性化，非常能了解客户的心。这样的写字楼令人感到非常的舒适。目前包括万瑞集团，包括信德置业，也包括西门环球大厦，市场反响非常好，追随者很多。据我了解，很多买这些物业的投资者，投资回报都还是很好。
　　产品的特质决定租金水平和入驻率

　　主持人：成都的写字楼回报率很高，因为它租金差距不大，成都的总价很低，所以投资回报率非常高。所以这也解释了为什么北京上海的还不如成都有投资性，因为成都的总价值和租金的平稳，这就决定了市场方面的优势。

　　唐晋锋：我们在销售一线遇到客户问得最多的问题就是“我买这个写字楼租给谁？”其实，面对日益激烈的市场竞争，开发商要面对的就是如何提高租金水平和保持入驻率的问题。而决定项目成功与否的关键就是开发商在前期对项目所在区域的研究是否精确。这个写字楼主要针对什么样的使用者？客户喜欢什么样的物业？销售上的定价策略价格是否能够达到预期的水平？在做产品之前就必须考虑到方方面面。举一个例子，现在我们推出的香年广场写字楼，层高5.4米，而区域内同类产品很少，我们就以差异化博市场，我们认为产品特质、物业品质、后期的服务水准，将是决定其未来租金水平和入驻率的主要因素。

　　写字楼的寿命关键在物业管理

　　唐晋锋：这是我们在销售一线遇到的最大的问题，我买这个写字楼租给谁，这是客户问得最多的问题。说实话就跟饭量是一样的道理，其实写字楼的饭量要分很多档次，包括写字楼使用年限，还金年限应该是5年左右，当然要根据产品来说，就是看产品的设计是否有远见，这个是有很大关系的。但是他还金年限以后，是不是就租不出去呢？我觉得不是这样子的，包括我们可以看到很多，一个是川信，一个是东方广场，他有企业在外面，他需要有很好的形象来展示企业的形象，他就需要外迁，往更高端的写字楼迁。这个形象要满足他现在的需求，就可以迁进来。所以真正的说，写字楼的使用年限20年没有问题。

　　李东：我认为只要在它的正常的范围、建筑承载的年限来讲，只要物业管理是到位的，相干的硬件设施得到了及时的维修、保养和更换，几乎是可以和人的寿命相等。实际上在国外的写字楼，经常有二三十年代的像帝国大厦这些一样的在使用，根本没有问题，但就是一个后期的物业管理，包括养护问题。在这个问题上我最爱举的例子就是威斯顿联邦大厦，虽然它的物业很有缺陷，但是管理很好，长期在120元/平米/月左右，有一套租一套。

　　樊邦勇：这是一个很老的问题，我个人认为，散售的写字楼，除了威士顿联邦及其特殊的之外，其他的都很难，包括时代广场，设备的维护，定期的更换，小业主很难达到统一的意见。
　　成都写字楼投资有潜力

　　“第四城”大环境助力写字楼物业

　　主持人：城市化进程是渐进式的。因为考虑到整个城市和城市化进程，写字楼的商务和商务价值的提升也是同样道理。

　　李东：继北京、上海、广州之后，成都在很多方面都是中国的“第四城”，奢侈品消费量、大使馆数量、宜居性、高校数量、人力资源成本相对较低、对外商投资的吸引力、休闲的生活方式等等，都从侧面印证了，虽然成都是一个二线城市，但在很多人心中成都跟一线城市只有一步之遥了。相信成都在未来新一轮向一线城市迈步的过程中，一点儿都不会输于杭州、苏州。我接待过不少江浙一带，以及境外的投资人，他们如果有投资西部的计划，大都会选三个城市：重庆、武汉、成都，而成都的胜出率是相当高的。从成都高端的写字楼对外公布的数据都看得出来外地投资已达50%—60%的比率。

　　成都写字楼回报率“很不错”

　　樊邦勇：成都的写字楼回报率很高，因为成都写字楼的租金水平与一线城市、沿海城市差距不大。像深圳中心区的写字楼也就200元/平米/月的租金水平；成都好一点写字楼也能租到140元/平米/月。而成都写字楼的售价相比那些城市就很低了，所以投资回报率非常高。这也解释了为什么北京、上海的还不如成都有投资性，因为成都写字楼的总价值和租金的平稳，这就决定了市场方面的优势。而目前成都写字楼的供应量激增，投资者选择范围也很大，因为市场竞争的原因导致开发商在开发商定价的时候也会考虑到诸多的因素，往往会把售价往下压，这实际上对投资者来说是一个好事情。特别是天府新城区域，新希望大厦刚出来的时候才每平方米6000多元。像商鼎国际刚推出来也是6000元起价。当时买入的投资者，现在者获得了很不错的收益。

　　主持人：写字楼的操盘成功，是看他的入驻率如何，要是一直空着，这样也不行。实际上买写字楼还是要回到长期投资。投资客不能去赌溢价。成都写字楼就是要解决一个相对竞争的问题。
　成都写字楼价格还有很大提升空间

　　李东：我一直观察写字楼的价格走势，现在才刚刚扬眉吐气，在这之前一直是成都写字楼价格和住宅一直存在倒挂。1995年成都“冠城广场”就卖到7800元、8500元了，那是一个天花板价格，多年没有被突破。一直到十年后才被“川信大厦”以万元多一点的价格突破。但上世纪90年代成都高端的别墅、包括一些电梯公寓早就突破1万块钱。去年电梯豪宅“誉峰”价格卖到两万多，那个时候成都的写字楼无一例外都是两万以下挣扎，写字楼高一点的就是一万一二，现在才有旗帜鲜明的卖到两万多的如“时代8号”“拉德方斯”等为数不多的几个楼，其他的写字楼也都很难超过两万。相比住宅，写字楼价格的上涨空间还很大。

　　建议中小投资者“抱团投资”

　　主持人：从投资写字楼的角度，大家对投资客有什么建议。很多小投资者是小面积购买，因为他们对写字楼也不够了解，投资渠道也少，听说写字楼可以买，就买一点试一下。

　　李东：对于中小投资客来说，投资写字楼是其在限购令下的投资行为，因为真正适合他的能力条件的投资产品被限制了，所以才出现一些中小户型的几十平米的写字楼比较受欢迎的现象。但是，几十平米的写字楼虽然租起来很快当，但是租客常更换，物业品质也相对不高，租金水平和升值空间都不算高。所以我建议中小投资者应该“抱团投资”。其实温州人这方面做的很不错，他们往往是几个人或者十几个人合伙买一大片面积，这样的组合投资委托专业人士来专门投资高端写字楼。