“听说空港国际城不仅有百货、超市还有电影院美食街，过不了多久，在家门口就可以解决全家的消费需求了！”对于居住在商业配套不完善的航空港片区的陈女士来说，总建筑面积260万平方米的蓝光·空港国际城即将开盘发售，不仅意味着航空港片区商业配套缺失的现状即将改变，也揭开了目前成都在建“城市综合体巨无霸” 的神秘面纱。

 

　　综合体之最

 

　　260万平方米的体量有多大？ 对于大多数并没有亲身体验过如此巨量商业体的投资者来说，的确难以想象。2011年11月开业的伊藤洋华堂高新店营业面积约5万平方米，蓝光·空港国际城的体量足以容下50余个伊藤高新店！

 

　　作为航空港片区超大体量的城市综合体，蓝光·空港国际城包括LOFT、商务公寓、甲级写字楼、时尚卖场、风情商业街等业态。从布局上看，该项目由S1、S2、 S3三大核心主题城市集群组合而成，每个板块均有鲜明的定位。

 

　　据该项目现场销售人员介绍，整个项目并不是全部对外销售，项目开发商将自己持有总体量约40%的部分。该举措无疑是基于项目整体打造、后期的运营管理以及保证项目品质层面来考虑的。

 

　　从110万平方米的金牛万达广场、150余万平方米的龙之梦新城，再到176万平方米新世纪环球中心、180万平方米龙湖·时代天街，在建或待建的项目中，体量动辄上百万平方米的巨无霸越来越多，相对于上述项目，蓝光·空港国际城有哪些独特之处？

 

　　“从所处的区位来看，金牛万达广场以及龙之梦新城等项目都位于主城区相对较成熟的区域，有一定的商业氛围和人口密度作保障。”CRC联盟专家王长旭认为。空港国际城则位于近郊新兴区域，商业环境尚待成熟，空港国际城的面积比两个金牛万达广场还要大，甚至比体量已经震惊不少人的龙湖·时代天街还多出了80万平方米，这对项目整体的定位、打造、招商、运营等方面都提出了不小的挑战，对于投资者来说既是投资机会也增加了投资风险。”

 

　　消化存疑

 

　　对于一个远离主城区的区域而言，自身拥有得天独厚的区域环境无疑是商业发展，尤其是催生大规模城市综合体的先决条件。但是对于航空港来说，如何支撑起260万平方米的巨大体量？

 

　　蓝光·空港国际城项目内部人士在接受成都报道记者采访时表示，航空港片区2公里范围内有3.5万—4万户居民，容纳人口15万左右，5—10年后航空港片区将达到50万人口。10公里范围内，2011年底已有常住人口70—75万，庞大的人口聚集为零售商业的升级提供了强大的市场支撑。

 

　　“高校云集是区域独有的另一大优势，丰富的人力资源将吸引更多的企业进驻本区域。加之公路网络发达，成绵乐高铁贯穿空港区域，良好的交通条件为大型零售商业进一步提升辐射范围提供了良好基础。”该人士表示，“区域内的大型商业必须营造主题，以吸引目的性消费，同时采取截流手段，如与旅行社、航空公司、机场等建立战略伙伴关系，将过境人流量转化成项目人流量。”

 

　　“从整体规划来看，航空港片区的未来居住人口将突破70万，后期支撑强劲。”CRC联盟专家王长旭对片区未来表示看好，“根据四川省建设天府新城和成都市构建世界田园化大城市的构想，空港国际城所在的航空港片区将大力发展高端制造业和服务业，建设成为‘空港现代田园城市’，空港国际城的规划无疑与整个区域发展的特色想吻合，居住人群和未来的辐射人群将大大增加，这些都是航空港片区经济发展的利好因素。”

 

　　CRC联盟专家车国宇则认为，“尽管空港国际城具有一定的辐射能力，区域内有总部基地等产业作为支撑，片区还有多个住宅项目，但入住率偏低、工作在航空港居住在其它区域的情况也大量存在。现有的人口密度显然还不足以支撑起260万平方米的超大巨无霸，项目的消化、发展无疑需要一个艰难过程。”

 

　　售价偏低？

 

　　早在去年初，本刊就曾刊登了一则关于空港片区某小区出现诸多“住改商”现象的报道。这一现象频发和航空港片区商业配套不完善、消费需求得不到有效解决有着直接的关系。 空港国际城这个巨无霸的出现，是否意味着航空港片区迎来了商业投资契机？

 

　　成都报道记者走访蓝光·空港国际城时了解到，目前该项目正在进行诚意登记和排号，主推的产品分别是LOFT和风情商业街的商铺部分。其中LOFT产品的面积区间为30—97平方米，单价5000元—6000元/平方米左右，总价15万元/套起。而商铺部分则共有一楼底商和二楼商铺可作选择，面积最小40平方米起，底商的价格预计将为3万元/平方米，二楼商铺的价格约1万元/平方米左右。

 

　　“空港国际城LOFT产品的价格优势比较明显，租售潜力还不错。”在现场了解该项目的投资者张先生对成都报道记者表示，“目前该片区的套一价格月租金800元左右，照此相比，LOFT产品的回报率约6%左右，比纯住宅和商铺好不少。目前航空港区域内多个住宅项目的均价已经超过了空港国际城LOFT的价格，作为首批次发售的LOFT产品，升值潜力还是比较大。不过市场是否接受这种产品形态还是需时间印证。”

 

　　由于商业配套缺失，住改商的局面在航空港区域内较为普遍，空港国际城商业风情街等商业的出现，将解决空港商业配套极度缺乏的窘境，同时也显示出较大的升值潜力。据成都报道记者了解，目前航空港不少二手临街商铺的售价集中在2万—3万元/平方米之间，部分铺源单价超过3万元/平方米。

 

　　“航空港消费能力较强，但缺乏与之匹配的大型综合商业物业。现在的商铺大多数都是零散的社区底商，存在较大的市场需求。”王长旭认为，小规模的社区商业服务与商品种类单一、品质不高、辐射能力很弱，只能满足附近基本的生活需求，无法满足更高层次的娱乐与享受需求。“相对于空港国际城来说，项目的整体品质和未来的投资收益方面都会比小商铺占优。虽然目前整个航空港片区的租金水平仍然较低，但从该项目的整体打造和运营理念以及长远的发展来看，项目无疑具有较好的投资价值。”