2011-07-12 11:28:14 来源：
追随着商业地产的兴起之路，不难看出商业地产集中爆发的趋势。商业的成功运营，会使商业地产的价值随着时间的积累而升高。然而，面对汹涌的商业地产市场，我们应该怎样运用自己的优势“借钱生钱”……
50万投资返租商铺为首选
个人状况：马先生,年薪20万，家中两房一车，其中一处110余平房产（价值60万元）用于三口之家自住，另有其名下70平方米住房（价值30万元）一套，由马先生的父母居住，每月家庭各项开销约为10000元。每年节余的近14万元，均有马先生的太太打理。除多数用于基本的储蓄和国债外，小部分用于基金和股票投资。但是马先生一直想投资一些不动产，为了不影响家庭的正常生活与开销，马先生有意将部分存款即50万元用于不动产投资。
【投资计划A】
投资建议：沈阳国际纺织服装城
首先推荐沈阳国际纺织服装城。此商铺类型为40年产权商铺，主要经营纺织、服装、皮革类商品，服装城采取统一招商统一开业的经营模式进行管理。
以19.2平方米的商铺为例，商铺总价14.02万元，一次性支付返16%，即返21535元，那么实付总价为113057元。服装城预计2009年底交付使用，保守估算将于2010年与2011年作为市场培育期。2012年市场进入成熟期，按照每月租金2300元计算，每年租金收益27600元，约2015年收回成本，即项目投资回收周期为6年。不考虑租金上涨的因素，10年投资总收益为110400元，20年投资收益441600元。服装城商铺主要以19.2平方米和28.8平方米两种主力户型。商铺价格也根据楼层和位置有所区别，总体区间在6000-10000平方米。马先生可以根据自己的需要选择一个或几个铺面。但是通常理财专家经常给出的建议是：“不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里”，所以记者建议马先生可以综合考量几个项目，分散选择，合理分配。
【投资计划B】
投资建议：亿丰时代广场
另外，还为马先生推荐亿丰时代广场商铺。亿丰时代广场是浑南奥体商圈的超大型商业地产项目。总占地面积16.8万平方米，总建筑面积80万平方米，其中商业面积45万平方米，是目前沈阳乃至东北地区为数不多的大规模的主题商业中心。
以20平方米商铺为例，单价为7200元/平，总价14.4万元。每年固定按照税后8%的固定回报，购铺当时即返两年共计16%的回报，返23040元。所以购铺时只需要花费120960元。第三年回报仍旧是8%，第四年和第五年每年回报均为9%,也就是说截至第五年，一共可以获利42%。到第六年开始可以选择几种方式，一种是选择开发商回购，也就是以14.4万的价格卖回给开发商，最终五年获利42%，即得60480元回报。还可以选择继续投资，得到每年固定9%的收益率。另外也可以选择实际收益，也就是当时店铺的实际租金作为投资回报，但是需要支付给开发商一成的管理费用，也就是将实际收益分为两份，纯收益为九成。记者 郑莹莹
100万 稳健投资才是正道
个人状况：张先生,一家广告公司的老总，手里有100万元的资产，准备投资商业地产。随着张先生年纪的增加，家庭责任的担子也在加大，因而张先生并不追求有较高收益、风险较大的投资。保守的稳健型投资才是最适合张先生的方案。
【投资计划A】
投资建议：市中心的商住公寓
鉴于张先生的情况，定期收取租金的商业地产投资最为适合。历来沈阳的投资者习惯于购买普通住宅后出租赚取租金，而记者建议张先生在沈阳市内五区的中心地段，购买1~2套商住两用的公寓产品，如太原街商圈内的万达新天地推出的精装修公寓，不但可以等待公寓升值，还可以赚取稳定的租金收益。
对于商住公寓产品，张先生要注意三点。其一，投资的产品最好在中心区域，地段好的房子不仅更保值，增值也更快。像记者调查了解的位于太原街商圈的嘉润东方香榭丽的公寓，50平的户型售价约在40万元，目前月租金可达到2500元，扣除物业费、采暖费等费用，产品的年回报率约为7%。其二、精装修的商住两用公寓是最佳选择。精装修的房子省心省力，张先生可节约不少时间，而商住两用的公寓产品最大的优势就是可作为写字间出租。写字间的租金显然比住宅的更高，因而出租的回报率也更高。其三、公寓的物业管理水平一定要高。根据北京、上海、深圳等一线城市的经验，物业水平越高的公寓租金也越高。
投资者靠出租公寓即可得到约7%的年回报率，对北京、上海等城市来说几乎是不可能的，但是沈阳却可以。如此稳健而低风险的投资，应该是张先生投资的首选。
【投资计划B】
投资建议：二环大盘的商业网点
目前，新建小区的门市更是精明投资者的最爱。张先生的100万元可以购买商业网点，仍是靠赚取租金进行投资。
社区的商业网点为什么这么受欢迎？随着沈阳这座城市的不断扩大，沈阳人已经越住越远，以往二环外就是郊区的概念已经被打破。而随着房子越盖越多，业主不断入住，其对各项生活配套的要求也越来越强烈。而社区的商业网点离业主最近，并且可以辐射周围的其他小区。
记者建议张先生选择二环外大盘扎堆的地方，购买一套或几套中小面积的临街商业网点。像沈城西北部的荷兰村区域、西南部的于洪新城、北部的道义大学城，开发项目不仅扎堆，而且开发体量大，未来的居住人口将以万计，消费客流也不会少。最重要的是，几个区域已经有一些项目进入入住阶段，可以缩短投资产品的空置期。一般来说，商业网点的年回报率在6%~10%，面积在50~70平方米的最容易入市。而记者调查沈阳二环外的这类中小面积的临街商业网点并不少，售价在5000~10000元/平方米不等。而许多新项目都打出了售后三年或五年包租，并承诺回报率在8%左右。而好的社区商业网点随着入住人口的增加，租金也会水涨船高。
200万 进军核心商圈
个人状况：王先生,沈阳一家广告公司的总经理，公司从最初的三人组合发展到了现在二十多人的集体。如今有房有车的他，绝不满足现在的生活状态，决定拿出200万元投资商业地产，让钱生钱。
【投资计划A】
投资建议：新区商业为投资方向
新区商业也是投资的方向。比如浑南新区奥体板块，入住人口的增多将为新区商业发展奠定基础。以亿丰时代广场的一套较好位置的商铺为例，面积100平方米的商铺约120万，按照前5年固定42%的税后净租金收益，后5年可以选择9%固定回报或实际租金收益，投资者八年半的时间就能回本，而在这八年的时间内，商圈的氛围已经成熟，商铺还在不断升值，预计升值几十万不成问题，10年赚两铺不难实现。剩下的80万可以挑个地铁商铺来出租，位于中街地铁口的大发广场，地下地铁口商铺20平方米约60万，随着地铁的开通，地铁商铺必然升值。除了可以选择地铁商铺，80万可以买两套小公寓用来出租，比如太原街的万达新天地精装修公寓，每月稳收约5000元租金，年收入约6万元，随着租金的上涨，10年左右基本回本，净赚两套小公寓。
【投资计划B】
投资建议：成熟社区门市
通常情况下，一座新城拔地而起的同时也要规划出商业的比例，特别是远离购物场所的郊区大盘，社区商业必可不少。如新湖北国之春、保利花园等这种大盘，买一套100多平方米的门市或出租或自营都是一种赚钱的方式。如果对做生意一窍不通最好租出去，当房东省时省力，一年租金在10-20万之间，已经非常不错了。如果自己经营不妨试一试开一家连锁超市，例如每之购超市，百平以上，投资30万就能经营起来，房东轻松变老板。
【投资计划C】
投资建议：选择普通住宅、写字间等稳定渠道
投资商业地产收益快，但同时也承担着高风险，所以投资普通住宅、写字间、公寓等属于比较稳定的投资渠道。三好街商圈不缺乏客源，公寓的价格也相对较贵，房价6000-10000元之间。位于三好街南端的华强广场，推出买公寓赠铺的活动，购买一套70多万的公寓赠送柜台三年的使用权，柜台每月能租上500-1000元不等，三年获益约3万，也可以自己经营。而公寓在三好街一带也能租上高价，60多平方米租金在2000元左右，加上铺位年收益3万多。同时还可以再买两套写字间，商务人士对写字间的要求只在于地段，好地段的写字间租期长达几年，房东定期获取租金，而且无论刮风下雨，收益十分稳定。公寓、柜台、写字间同时出租，一年起码获益十几万。
500万 高档商业和豪宅为首选
个人状况：陈女士,2000年的时候开始投资，在商品房开发还没有现在这么火爆的时候，陈女士就把自己手中100万的积蓄全部买了房子。当时陈女士投资主要以普通住宅和门市为主，中心地段，而且是短线投资。2007年年末，其它城市房地产刚刚出现下滑迹象，但沈阳楼市还是红红火火一片，陈女士赶紧把自己手中的7套房子全部卖掉。几年下来，陈女士已经由最初的100万元积攒了500万元资金。但目前楼市还不是十分稳定，投资应该格外小心，像以前的投资策略肯定行不通了。于是，她开始关注起高档住宅和商业地产项目。
【投资计划A】
投资建议：投资城市豪宅
根据国外及其他城市经验判断，城市豪宅因其最大限度地占有资源，因此在保值、增值方面是很多投资者的首选。2007年，美国发生了严重的次贷危机，普通住宅甚至标价1美元出售，但是纽约曼哈顿的城市豪宅价格仍然是不断上涨，平均每个月就达到5%左右。
据统计，2008年初至今，京沪等地城市豪宅的销售受市场调整影响最小。在记者采访过程中，一些地产老总也表示，房地产投资，越贵越买。记者建议，占据核心地段优势的世贸五里河及占据景观优势的金地长青湾，作为沈阳城市豪宅典型的代表，张女士可以重点考察一下。
【投资计划B】
投资建议：投资高档商铺
地铁之上的商业地产项目相对来说风险较小。地铁所经之处，无论是商业还是住宅，增值是肯定的，这是已经在其他城市得到多少次验证的事实，关键的问题就是在地铁商业中如何优中选优。由于张女士资金比较充足，因此可供选择的空间就非常大。比如位于青年大街双地铁交汇处的领先国际城，个人认为，其写字楼就很具有投资价值。另外，其商业部分由百联来主导运营，目前已经初具规模，也有一些餐饮和娱乐项目正在招商中，张女士可重点考虑。投资商业地产，依托已经成熟的商圈也可降低投资风险，基于此，目前市场中的热点项目华强电子广场和大发广场也可重点考察，前者依托三好街和开发企业深圳华强的成熟经验。后者依托百年中街商圈和地铁出口，投资收益都是有一定保障的。
【投资计划C】
投资建议：选择加盟连锁
众所周知，自己创业难，风险大。像张女士这样只有在房地产领域投资经验的人而言，选择品牌连锁加盟就可以降低投资风险。在餐饮方面，百盛餐饮旗下的肯德基和必胜客是热门项目，随着沈阳大型综合商业项目的不断面世，这些店也都在必须进驻的范围之列，因此选址不是难题。再有，像如家酒店在沈阳经营也颇有特色，要求投资者资金在500万元左右，按此投资测算，公司给出的年投资收益率参考值大概在15%左右。