□四季度以来，成都写字楼交易量出现萎缩，个别写字楼租金下滑超过10%□遭受重创的金融行业和外资企业不再是成都写字楼市场的最大用户□部分写字楼选择推迟入市，2011、2012年将成写字楼供应高峰期

尽管全球金融市场动荡的影响，并未对成都写字楼市场的净吸纳产生直接的影响，不过从成都个别写字楼交易租金下降了10%—15%可以看出，写字楼市场已出现下滑趋势。受市场需求的走软影响，部分项目选择推迟入市，有的甚至暂行中止了扩张计划。业内人士预测，2011、2012年将是写字楼供应量的高峰期，将可能对整体租金上涨产生一定压力。

【现象】

交易萎缩租金下滑逾一成

据世邦魏理仕近日统计的数据显示，进入第四季度以来，成都写字楼市场的交易量出现了萎缩，部分写字楼的租金开始下滑，个别写字楼租金下滑超过10%。

成都星彦的一组调查数据显示，目前，成都写字楼市场供应大幅上升，成交大幅下降，2008年1-10月成都五城区（含高新区）写字楼供应量为55.36万平方米，同比增长26.3%；主要集中在东大街、天府新城区域。总体成交量为33.6万平方米，同比下降21.4%。

成都世邦魏理仕有限公司办公楼部董事沈炜认为，写字楼的需求量还将有继续减小的趋势，企业租户在租赁时更为审慎，有的甚至暂行中止了扩张计划。

业内人士指出，由于进入四季度后市场的急转直下，预计今后一段时期众多的业主和开发商将在写字楼租赁市场面临更大的挑战，这一点在个别空置率超过30%的写字楼将尤其如此。值得一提的是，遭受重创的金融行业、外资企业不再是写字楼市场的最大用户。

【原因】经济下滑 海外买家减少

为什么会出现这种情况呢？我们采访中了解到，近来，受美国金融危机影响，部分在蓉的外资公司办公用房预算开始缩减。其中部分原本计划扩充办公面积的公司暂停计划的实施，而预算下调的公司则选择搬迁至租金相对较低的写字楼办公以符合其预算调整。种种迹象表明，成都的写字楼市场需求有放缓的趋势。成都星彦地产总经理张猛认为，金融危机的爆发对成都写字楼交易造成相当大的影响，从8月至今，三个多月来成都在售甲级写字楼销售现场冷清，成交量仅约9个单位，成交面积约2500平方米。

业内人士表示，相比上半年，成都第三季度和第四季度写字楼海外买家减少，早期投资者寻求转手，全球信贷市场的危机使流动资金紧缩，造成交易步伐放缓。

“目前，成都的外资公司相较其他一线城市偏少，但内地公司近期表现活跃。”沈炜说，国内公司受金融风暴影响较小，一些公司业务方向的多元化明显加快，扩张速度也较明显，这部分公司构成了目前写字楼市场的主要需求对象。

【问题】定位模糊缺少个性写字楼

那么，除了经济形势等宏观原因，目前成都市场上的写字楼自身也存在问题。业内人士认为，目前，成都的写字楼开发同质化严重，定位模糊，缺少有个性、针对性强的写字楼，档次不够分明。

成都星彦地产总经理张猛表示，未来四年写字楼供大于求已经不可避免，成都在整体规划上，短期内把大量的商业性土地投入市场，可能过于乐观，过高估计了未来发展中对写字楼的需求量，其原因是几年前成都写字楼高端物业的短缺，导致租金高涨，出租率较高，形成一个假象：高端写字楼供不应求，形成了目前写字楼市场的“大泡沫”，在目前全球性的经济危机阴影下，这个泡沫可能会持续十年以上才会慢慢消化。

万瑞置业涂科则认为，产品供大于求是市场经济的必然规律，成都写字楼市场一直存在机会，原因在于中国的经济增长，只要增长保持，商务活动始终会更加繁荣，写字楼的需求就会不断增加。

谈到应对办法，沈炜指出，在开发商都推迟节奏的局面下，不妨提早入市，避开高峰期；另外，某些市场需求强劲的顶级写字楼，在租金方面仍将保持较高水平，而成都恰恰又欠缺好的顶级写字楼，开发商可在产品上进行深入挖掘。

【前景】未来三年出现供应高峰

据悉，目前，成都个别写字楼已出现空置率上升的现象，租金情况也很不乐观。位于人民南路某写字楼的负责人向我们透露，近日，写字楼的租赁情况明显不如前几个月，部分租户已开始收缩扩张规模，甚至有些公司为缩减资金转向其他租金较低的写字楼，公司因此不得不重新调整战略，适当降低租金。

另据了解，受到房地产市场不景气的影响，开发商普遍处于观望之中，入市的步伐明显放缓。“目前成都写字楼退租现象还不明显，但在重庆已经出现了不少外资公司退租的情况。”沈炜告诉我们，由于受金融危机波及，全国一线城市的写字楼市场均出现了退租情况，而成都一些本应2009年、2010年入市的写字楼也推迟了开发节奏。

据新理益集团某负责人透露，原本计划在2009年或2010年推出其在南延线的写字楼项目，但受近期市场影响，将推迟开发计划。

据数据显示，明年成都写字楼的供应量将在30万平方米左右，业内人士表示，近两年成都写字楼供应量一直保持在相对平稳的状态，受供需因素的影响，明年写字楼的租金仍将保持平稳。预计2011年和2012年，将会是写字楼供应量的高峰。业内人士预测，未来两三年，成都将有超过200万平方米的写字楼入市，将出现非中心化分布的态势，随着城市向东向南发展的趋势，高品质办公物业逐渐从传统CBD区域向两轴发展——沿人民南路至天府大道，向南沿线及东大街发展。同时由于供应量的井喷及租客对物业品质要求的提升，市场将呈现“优胜劣汰”的格局。

未来4年入市的写字楼

天一广场特拉克斯广场

拉德方斯中国水电大厦东方广场2期

锦江国际航天科技大厦

喜年广场摩根中心仁恒广场蜀都项目大陆国际新希望大厦鼓楼国际来福士广场天府时代广场

中信广场中航11号地项目中航7号地项目东方投资项目

一航项目顿国际广场东方希望大厦天合凯旋广场地铁OCC大厦文化宫项目汉景大厦成百项目茂业百货2期项目

成都国际商城铁狮门项目九龙仓红星路项目

中汇广场2期

崇德项目海洋中心神旺项目国际金融中心项目