2011-07-12 11:11:56 来源：
职业投资客老陈最近到处去看写字楼项目，力宝大厦、国航世纪中心、华敏翰尊国际、天府中心、丰德国际广场……成都目前在售的高档写字楼一个也没放过。对于突然的“转向”，老陈意味深长地告诉记者，现在投资写字楼比投资住宅、商铺要稳当得多，而且投资收益同样很高。
老陈于2006年4月在丰德国际广场买下了210平方米的写字间，买入时的单价是每平方米6400元，总共投入了135万元。在交房后，老陈将清水写字间租给了一家科技公司，租金是12000元/月。也就是说，每年老陈可以收到144000元，投资回报率达了11%，不到10年就可收回投资。更上老陈高兴的是，现在丰德国际广场的物业升值很快，现在可以卖到7600元/平方米，这比去年买入时每平方米涨了1200元，该物业帐面资产增值了252000元。现在老陈又在人民南路旁看上了国航世纪中心，目前售价是13000元/平方米，在明年6月交房后，预计租金可达到每平方米120元，投资收益同样可达到11%。
也许现在像老陈这样将眼光投向写字楼的投资客还不多，但从仲量联行最新发布的市场报告来看，不得不佩服老陈的眼光独到。
8月2日，著名国际物业顾问仲量联行发布了最新调查报告，称今年上半年成都市办公物业持续升温。仲量联行研究部高级分析员谢凌介绍说，由于外资企业大量进驻成都设立办事机构，导致成都市内甲级写字楼的租金不断上涨。“目前成都写字楼收益率已达到10%~20%，而像上海、深圳、北京这样的一线城市也只有8%。
市场健康 投资稳健
“2002年前后，成都甲级写字楼市场开始启动，在2006年和2007年进入快速发展阶段，市场供应量加大，出现一个高潮。”一位业内人士向记者如此描述近年蓉城写字楼市场。
香格里拉大酒店、力宝大厦、国航世纪中心、华敏翰尊国际、天府中心、丰德国际广场、开行国际大厦……近两年成都甲级写字楼供应呈现井喷状态，仿佛在一夜之间，成都甲级写字楼已遍地开花。无论是老名号还是新面孔，这些写字楼在推向市场时，都在“甲级”上做足了文章。
据仲量联行统计，2007年上半年，成都甲级写字楼供应总体量约28万平方米，而空置率仅在30%左右，低空置率充分说明了这个市场的健康程度。在成都经济高速发展的大背景下，预计到2010年，成都甲级写字楼总量将达80万平方米左右，为现有的2.8倍。这对于投资者来说，健康的写字楼市场前景是投资稳健最重要的前提。
今年写字楼租金涨了
仲量联行在报告中说，成都写字楼需求增量部分主要来自新成立的外资企业，数据显示上半年新租楼成交面积占到了总成交面积的57%。“除新进企业对办公楼带来的需求外，办公场所升级也占有相当大比重，达到了总成交面积的27%”，谢凌表示，成都被国务院批准成立全国统筹城乡综合配套改革试验区，对本地写字楼市场的发展也有着积极的作用。
在世界500强中200余家跨国企业扩展城市排行上，成都仅排在北京、上海、广州和深圳之后，位居二级城市之首。同时，这200余家跨国企业中，有22%在成都设有分支机构。成都市场的潜力深深地吸引了这些跨国企业，而这些跨国企业的入驻给成都写字楼的发展带来了机遇。据了解，外资机构对成都写字楼发展助推作用明显。2006年，成都就有好几宗大单成交。其中，花旗银行、毕马威会计师事务所、汇丰银行等国际机构投资者频频出手，成交主要集中于CBD区域的顶级项目。此外，今年1月，德意志银行集团成员、德意志资产管理(香港)有限公司还专程派员考察力宝大厦，具体商谈购房事宜。
在这样强劲的需求下，成都甲级写字楼平均有效租金较上年同期上涨了7.7%，目前成都甲级写字楼租金价格达到了每平方米80-140元，预计在未来三年将保持这样的增长速度。
投资写字楼还有搞头
2004年和2005两年，成都仅有时代广场一个写字楼项目落成；2006年，随着更多的优质商厦项目竣工，沉寂了两年的优秀写字楼市场开始重新升温。今年刚刚上马或在售的项目绝大部分都有4万平方米以上的体量，其中包括商鼎国际、力宝大厦、天府时代广场、国航世纪中心、航天科技大厦、仁恒广场、宏达大厦，以及尚未开工的华人置业文化宫项目等。
据记者调查，城南国航世纪中心售价在12000元/平方米左右，力宝大厦每平方米均价为15000元，而仁恒广场售价暂未公布，估计不会低于18000元/平方米。据相关机构统计，今年二季度，成都优质写字楼平均销售价格为每平方米9556元，甲级写字楼的平均销售价格是每平方米10134元，较上个季度，两者的销售价格分别提高了3.1%和3.6%。
对此，仲量联行成都总经理吴允-认为，尽管新供应将对相对较小的成都写字楼市场带来一定的冲击，但在未来一年内甲级写字楼的市值仍会保持现有的上升势头。这对投资者来说，写字楼的增值空间要比想像中的大。
投资写字楼仍需谨慎
随着写字楼市场的升温，许多中小投资者对写字楼市场跃跃欲试。业内专家认为，投资写字楼必须考虑周全不可盲目，同时专家也给出了一些建议：
首先，写字楼投资的先期成本比较高，短期内不可能有明显的投资回报，物业空置时间一般在半年到一年左右，投资者应有充分的心理准备。
其次，写字楼所处的地理位置是投资成败的重要因素之一。不能盲目考虑降低投资成本，去选择一些地理位置较偏、售价相对便宜的物业，这样反而会加大投资风险。此外，物业所属的发展商实力及物业管理公司在行业内的信誉非常重要。
最后，有的开发商或者物业管理公司会有委托租赁业务，在签订合同时委托时间最好不要超过两年。因为，在目前写字楼租赁市场行情正慢慢走高的情形下，如果签订长期合同的话，投资者会无法享受到租金上涨带来的收益。
投资写字楼五大“金律”
一、地段是命脉
众所周知，房产的增值主要来源于土地的增值，而城市的主中心区土地的稀缺性更强，增值的空间更大，特别是主中心区范围有限，且根据现行的城市规划政策规定，已不可能再有新的高层写字楼供应。主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。所以，“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”这句投资名言一定要谨记。
二、形象上档次
个人投资写字楼时要瞄准客户群来投资。选择写字楼办公的首要目的，就是为了提升企业形象，知名企业和实力企业都将写字楼的档次形象放在仅次于区位的主要因素之一，如果投资，要选择那些里面最小的租客也需要大约500平方米～1000平方米建筑面积的写字楼。这表明，入驻这个物业的公司水平相差不大，该物业档次高，今后可能会有较为稳定的回报。
三、品质至关重要
因为对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要，它包含了很多方面的内容，如交通的便利程度，能否四通八达，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。
四、软性配套与物管要一流
一流的硬件设施，只有匹配一流的软性配套，才能增加收益。在软性配套方面，着重看信息化配置和智能化配置，基本分析指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与可变性等等。而物业管理的好坏是决定你的投资能否保值和增值的至关重要的因素，首先要看物管公司的品牌和社会口碑，关键是看该管理公司是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷等。
五、分析置业门槛和投资回报
置业门槛的高低决定了投人的大小，是否能通过银行按揭购买，只需首付，后续通过“以租养贷”的方式来供楼，让租用的企业为你供楼，几年后就可净享长达几十年的高额租金回报。因此，要考察写字楼前产权年限和现有入驻率及人驻公司的类别层次。实际上，对一幢物业是否值得投资，还有一种更好的评估办法。根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为，“年收益×15年＝房产购买价”。若投资的物业年收益×15年大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。