8月2日，广东珠江投资有限公司斥资18.35亿元，成功通过挂牌出让拿到成都花博会园区地块。这片约580.2亩的地块，是带方案拍卖的，地块定位为城市中心综合区域，开发条件较为苛刻，珠投将如何规划设计，让总价值不菲的地块焕发新的生命力？珠江投资成都公司总经理徐道斌接受采访时称：“对我们而言，该地块是服务成都、辐射西南，在全国都会有影响力的项目，规划定位将是城西CBD、城市副中心。”

　　此前，温江区委、区政府分管城乡规划建设管理、城市经营和旅游经济工作的相关负责人也多次对记者表示，温江新城与主城区的“无缝对接”，关键在于交通和商业配套的完善，目前光华大道已经为温江今后的交通消除了后顾之忧，而温江新城CBD的建设，是其真正地融入主城区，完成与城西甚至整个城市的“无缝对接”的重中之重。

　　据了解，此前温江区曾经委托英国有名的规划咨询公司“阿特金斯”为温江新城区城市设计出谋划策，早期包括花博会园区在内的温江新城CBD规划设计也出自他们之手。徐道斌表示，珠江投资在地块挂牌之前，就在阿特金斯的方案基础上对地块进行了优化改良，使其更适合这个区域的发展，目前具体的实施规划方案还在修改当中，将择日对外公布珠江的宏大计划。

　　徐道斌说：“花博会项目一旦成功运营，受益者不光是珠江投资和周边居民，将吸引整个成都的消费、商务和休闲娱乐需求，这个项目将不仅仅属于温江。”

　　开合生创展，

　　独立开发城西副中心

　　通常先进入一个城市做市调、拿地、开发的珠江，此次是否会和属于朱孟依家族的合生创展“联合开发”，打造大型地产项目？徐道斌否认了这种猜测，称此次两方毫无关系，整块地由珠江独立打造：“合生创展的强项是地产，做别墅、高档豪宅，珠江的强项在投资，有合生创展的经验积累，珠江可以直接应用。我们是一个老板下面的两个品牌，齐头并进。合生创展近期将来蓉调查市场现状，珠江投资这么顺风顺水，他们很有可能会在成都开发项目，但目前还没有明确的时间表。”

　　据徐道斌介绍，从目前的规划来看，整个地块将建成以商贸、商务办公、会议会展、文化娱乐、旅游休闲、居住功能为主导功能的城市中心综合区域。整块地被划为6个街区，有不低于14万平方米的Shopping Mall，不低于180米的地标建筑，两座四星级以上的酒店，不少于1200座的综合影院，“地块所做的完全是一个城市规划设计的超大型项目，完全超出了做新城商业配套的概念，而是一个城市副中心的定位。”

　　打造成都的“天河城”

　　做真正的MALL

　　“城市副中心，这样的城市运营项目正是珠江投资的强项。”徐道斌说：“这是成都近几年来推出的商业体量最大的一个地块，可以形成真正意义上的郊区大型Shopping Mall的地方。”

　　商业MALL对区域的影响，他举了一个例子，广州老城区曾经是大型商业MALL聚集的区域，当时天河区一片荒凉，1993年之后，天河城等大型商业项目相继落成，这些商业、商务配套对老城区产生了巨大的辐射作用，让天河区很快崛起，创造了一个区域发展的神话，目前，天河区已经成为广州最繁华的区域之一。徐道斌说：“天河城的成功，带动周边商圈迅速形成，盘活了天河片区，也让城市的中心发生转移。光华大道通车后，一直在讲城市化进程加快，温江花博会CBD应成为新的服务中心，在它的带动下，才能加快与城市结合，否则温江依然是郊区概念。”

　　将会在花博园地块建成的中心区域，集吃喝玩乐购为一体，至少将达到14万平方米，这种商业体量即便在成都市中心，也难得一见，这个商业项目将比天河城的体量更大。徐道斌有信心的表示，完善的配套体系，从其影响来讲，将服务成都，辐射西南：“交通便利、停车等配套设施齐备，这里的商业会和城区的商业形成差异化，以后居住在城市的人都有可能主动到这个MALL来购物休闲。”

　　项目有难度

　　只能整合产业链

　　徐道斌坦言，这个区域尽管已经开发5年，但对于新区建设而言，还属于开始阶段，项目有难度，而且难度很大，而珠投的商业整合运作能力将逐步消除这些难度对项目后期运营的影响。

　　根据规定，整个项目的1期工程必须于签订合同后的6～8个月开工，3期则至少在3年内开工，且在取得地块后5年内建成。珠江将花博会地块称为集团拓展成都的重点项目，是公司向西南发展的重要战略布局。目前，住宅、商业两个专业团队正紧张准备，70万平方米的住宅方案正在制订中，商贸地产可能与住宅同时开动：“住宅应该会是复制珠江投资在广东最高端的产品线，沿江安河走高端路线，对于珠江投资这种擅长做精装高档公寓的公司来说，住宅部分不是难事。商业则只能是圈层分布的组团式商贸物流形态。”

　　他告诉记者，所谓“商贸物流形态”和简单的“商贸＋物流”不同，是将各种业态、关联产业集中到一条产业链上，从而降低未来的商贸、办公、生活、消费等诸多成本，在这里，商务需求、居住需求、会展需求以及吃喝玩乐购的需求会同时引爆，相互作用，且相互带动，这样才能使整个片区“激活”起来，进而对城区形成辐射力———这几乎是惟一的办法。

　　据了解，目前珠江投资在北京正斥资上百亿元，兴建一个类似的巨型商贸物流项目，总占地268.92公顷，其特点就是通过产业链的整合来达到整个项目的高速运转。

　　对于珠江来讲，花博会项目的最大难点在商业，商业的最大难点在时间：“商业要带动整个区域，其繁华与否与周边的人有很大关系，如果入住率高，建成之后的招商、运作会轻松一些。”这方面，珠江会用专业的商业团队来运作：“珠投在建和即将开建的商业地产项目总量近2000万平方米，我们对于大型商业项目的运作优势，在于平台优势、专业团队优势、高级人才和积累的开发经验。”专业的商业管理人士对整个区域的商业运作已有准备，包括场馆、商业、购物、场馆产品展示等，会发挥产业链的整合，让整个区域活起来。

　　徐道斌说，珠江投资手上有许多世界级的商业运营商作为合作伙伴，早期已经进入成都珠江国际花园的家乐福便是一例，这些资源在14万平方米商业招商时会派上用场。

　　此外，规划中明确规定，地块内至少建两座酒店，一座不低于四星级，一座不低于五星级。然而，在方圆5公里内，除了这两座外，现已经建成两座星级酒店。如此密集的酒店数，会不会给珠投带入的酒店品牌带来竞争压力？徐道斌认为，酒店的修建目的，不是仅仅服务于周边，而是要与整个大区域联系：“温江有居住人群，成青大道开通后，光华大道是成都到都江堰、青城山最便捷的一条快速通道，而温江也有鱼凫温泉等旅游设施，旅游观光者可以选择在此逗留，此外，温江的会展经济可能一时无法兴起，但这里的酒店却可以辐射到成都。有了商务办公、旅游客，再加上环境和品质优势，酒店的竞争力就不会受到密度影响。”