城东商业落后城南城西

　　“东门的人现在甚至要到南门和西门去逛商场吃饭，但没有南门和西门的人到东门来惠顾餐饮娱乐，现在仅仅凭本区域的人消费，生意要火爆太难了。”某房产公司在自己开发的楼盘的社区商业中，投资2000万搞了高档酒楼，和该公司地处芳草街的大茶楼天天顾客盈门的生意相比，显得投入和产出不成正比。

　　一年前，说到城东购物，老百姓第一反应就是：成都华联，但再也找不到一个大型购物场所。沿街的底层小商铺遍布城东，这是城东90%的商业形态。说到城东的餐饮娱乐不得不提玉双路，人气还非常旺，但和羊西线的规模和档次相比还有一定的差距。“小百货、小餐馆，小打小闹，和城南城西的众多大型餐馆和百货形成了鲜明的对比。”一位在城东和城西都生活了多年的老成都，对城东商业做了如下总结。记者采访的众多城东居民，只要家庭有大宗购物，还是喜欢去春熙路、盐市口。

　　“我已经很少到市中心去购物了，家门口什么都有。”几位家住城西和城南的购房者，道出了城东商业和城南城西的差别：城东还没有形成自己的社区商业，更不要说达到可以吸引其它区域人来消费的魅力。

　　·趋势·

　　5年后 城东商业升值超住宅

　　从2006年开始，以东二环为核心的城东商业，正在经历一个井喷。随着品牌开发商大量入主，整体居住人口和购买力都在迅速上升中。根据这一趋势，投资城东商业，无论是购买商铺投资，还是经营生意，都将成为今后几年的投资热点。

　　目前在SM广场，除了沃尔玛、台湾来雅百货、国美电器等许多知名商家入驻外，还有大量的小商铺出租，从金店、装饰品、玩具等一应俱全。“这里租金不高，先把口岸占到，我们看好这里的前景”许多商家在接受采访时表示。

　　从今后几年看，到城东投资商铺，将有很大的选择余地，“如果初期在售价还不高的情况下进入，未来无论是租金收益还是物业增值，都会非常惊人，甚至会比城西和城南的成熟口岸项目，收益更高。”某专做商铺投资的人士表示他已经看好了这个大市场。在记者的采访中，一些投资专家甚至大胆预言，5年之后，城东商业的价值会升值200%，投资回报越往后将大大高于住宅的回报。

　　业内人士把城东商业的巨大优势归结为三点。一是，随着城东住宅的超大放量，未来几年几十万人入住，整体居住人口会有一个激增。加上东二环一带本来就是人口居住密集地区，城东商业具备了“人气”，消费基础不错。第二点，正如城东给自己的定调“中产城东”，有能力消费中高档住宅的人口，必然也会带来巨大的购买力，支撑起如此大的商业体量。第三点，东二环基本上是市中心的概念，大体量的商业会提高它在成都市的商业地位，很可能成为一个辐射全市的大市场。(下转B06版)

　　·分析·

　　城东商业火 要靠这四点

　　随着城东商业新投资机会，在逐渐向我们走来，面对这个一匹还没有完全成熟的“黑马”，必须用前瞻性地眼光去衡量他的发展空间究竟有多大。业内人士为我们提供了四条标准，去衡量城东商业是否会火。

　　第一：看城东的目标顾客能否放大到全市

　　“城东商业必然面对的问题是，这些大卖场，大配套，目标顾客究竟是谁？”省商业连锁投资联合会会长冉立春指出。

　　如果仅仅针对本小区或附近几个小区，这么大的体量的商业推出，需要多大的消费力支撑？记者在采访了几位长期在成都市各个方向都开连锁店的商界人士，他们认为，东门缺少像南门那样的“十年富贵场”大量财富人群积累下来的巨大消费力，这导致东边的生意没有南边和西边那样好做。众开发商还是希望“像目前春熙路的王府井、太平洋和伊滕洋华堂，形成一个巨大磁场的铁三角，吸引来自全成都的，包括西门和南门的消费者”,城东开发商在接受采访时明确表示，他们决心在大规模的住宅和商业配套基础上，打造“新的城市中心”。

　　第二：是否有足够的商家愿意进入

　　目前在城东楼盘所提供的商业配套基础上，大致形成了以下几个格局：以成都华联为中心的建设路商圈，以SM为中心的东二环路商圈，以家乐福为中心的双桥子商圈，以万年场为中心的家电商圈等。 “城东的商圈只能说是商业相对集中的一个路口，有三四个稍微上规模上档次的商家入住，但总体来说，还没有一个真正意义上的‘商圈’，特别是上档次、上规模的入驻商家太少。”某商业地产专家评论说。

　　记者通过对这些商圈的调查后发现，城东新兴商圈都有一个大卖场为核心。世家机构曾学锦认为，大型零售店是一个商圈的中坚力量，有深入人心的品牌效应，能提高整体的影响力，同时自身也能吸引大量客流，决定新的商业地产生存或毁灭的关键也在于大型零售店。但他也特别强调，“但不是说只要大型零售店入驻，一定就能拉动项目整体效益。这是一个必要而非充分条件。”

　　第三：是否有足够的消费人口和购买力

　　目前城东各大商圈的供应普遍是针对大众消费者，超市、电器、火锅类餐饮等，这从则面反映出：商家对城东的消费力信心不足。纵观城南和城西，众多的精品服饰店、咖啡馆、高档餐饮娱乐场所林立，而这些超出了生活必需品的“奢侈品”在城东几乎找不到。“20%的顾客，掌握着80%的利润，这是商业高利润的根本，这些非生活必须品才是高利润的来源”，某资深商业地产专家说。以目前的双桥子家乐福为例，该店的销售量目前在众多连锁店中位居第一，但人均购买量并不高，这说明由于该片区人口众多，大型商业奇缺，但人均消费能力并不强。

　　有数据显示，以大卖场为例，1.5万平方米的商业面积需要15万人口日常消费，城东60万平米的商业就需要更多的日常消费，在城东较薄弱的购买力基础上，对整个商业的运作水平，提出了挑战。

　　第四：一个项目开发商的商业地产运作能力

　　随着城东各大楼盘的配套不断面世，对商业地产的运作能力被提高到空前的高度。《2006年成都商业地产发展报告》中指出，2006年在商业用地供应创高和整体售价的攀升背景下，售后返租、商业管理运营等矛盾凸显。冉立春认为：“许多开发商在住宅项目的运作方面非常精通，但能很好运作商业这一块的还不多。”业内人士对这一现象归结为，主要是人才奇缺。据记者了解，各大房产开发公司的负责商业这一块的员工，一般出身都是做住宅项目较多，很少有长期从事商业方面的经验。冉立春认为：商业地产是特殊的专业领域，需要有商业背景的商业公司和商业人才来运作。

　　·访谈·

　　开发商：要敢于舍弃短期利益

　　陈守冰(成都华裕房产副总经理)：几年前，华裕房产在八里小区东方明珠项目的持有型物业上，引进了世纪联华，当时该片区还没有一个同类型的物业。随着城东住宅大放量，购买人群向高端转变，较高端的市场需要大量的商业，这是最大的商机。但商业一定要避免同质化竞争，避免重复。由于对同片区的商业规划目前没有一个成熟的管理体系，各大开发商应该在做商业规划上更加谨慎。目前华裕建设路项目，就是出于避免和SM、首创等大卖场的同质化，该项目以住宅为主，只有面积较少的小型商业供应。

　　郭毅(成都铂仕建设开发有限公司副董事长)：曾经成功打造紫荆广场的郭董，告诉了记者她长期主持商业地产开发的几点心得：

　　1、定位要准。紫荆广场的定位是：娱乐、休闲的文化产业，这在当时显得非常独立特行，事实证明特色商业恰好能满足该片区较高档的人群的需要。

　　2、要综合考虑开发商、投资人、经营者、商业管理公司的利益。当时，为了吸引人气，牺牲了许多面积做了一个广场，正是这个广场成为了项目最大的卖点。

　　3、为了项目的成功，要敢于舍弃一些短期利益。“曾经一些投资人，拿着现金要购买若干个商铺，都因为他们的营业范围不符合紫荆广场的定位，我们顶着压力，拒绝了他们的购买要求。”这种通盘考虑的招商，在资金短缺，项目初期市场不理想情况下，贵在坚持。

　　毛勇(正合地产顾问公司总经理)：在SM、首创A-Z TOWN等商业亮相前，城东商业以低档为主,从目前看来，城东最重要的核心商业SM广场的经营情况并不太理想。但随着500亩以上土地开发，高地价高成本必然导致房价不菲，城东商业的客户群由此从厂矿职工变得更高端，可能会像桐梓林-因为中华园等楼盘的出现变成富人区，商业十分兴旺。同时东二环是市中心的区域，商业地理位置优势明显，城东新商业格局前途很光明。但关键还是看各大开发商产品和整体运作能力。

　　投资者：风险不大 收益惊人

　　陈先生(50岁，城东某著名餐饮业董事长)：去年我城东的酒楼开张，生意不好也不坏，投入几千万，目前还不能算赚钱了。商铺都有一个从不成熟到成熟的过程，投资社区商铺要抓住先机，在市场不成熟时进入，才有有较大的升值空间。主要是看好了城东居民数量、未来几年居民良好的消费层次。我经商多年有一些收获，大概就是比较看得远，又沉得住气，没有付出哪有回报，像城东的商业市场风险并不大，但收益却会惊人，就是我公司的业务组合中最好的“明星”业务，就等它冉冉升起了。

　　王先生(40岁，目前在城南城西拥有多个商铺)：投资商铺一定要眼光长远。你看紫荆、桐梓林的商业非常赚钱，但你现在去买可能买不到了，我手上的好商铺都是捂了4、5年才开始赚钱了。不要看城东商业现在和城西城南差距大，城东的起点高，几乎都是品牌开发商，他们做的项目多，经验足，可以吸取一些城西城南的不足，开发水平更高，我认为应该比城西和城南做得更好。

　　王小姐(30岁，公务员)：我相信城东马上就要经历一个“人口置换”期，新来的人群购买力会非常强。今年，我打算在城东的新项目中找一个铺面，和朋友投资一个类似于玉林音乐房子的酒吧，城东现在几乎没有这种白领喜欢的娱乐场所，我的朋友在玉林就是做这种经营的，不过那边竞争非常激烈，城东的机会要大得多。

　　·建议·

　　七招规避投资风险

　　第一，选择好开发商。开发商不规范、不成熟的做法将使得社区商铺隐藏着种种问题，信誉良好的开发商可以避免麻烦。

　　第二，看社区人群的数量、层次和特征。对消费能力一般的社区，居家日常所需的商品还是希望在社区内能满足到位，生鲜蔬菜超市、早餐店、特色小吃店、粮油食品店、日杂百货小店很必需的。高档社区，可考虑诸如咖啡店、酒吧、国际品牌专营店等。

　　第三，合理定位商铺价位。商铺的价格与同位置的住宅价格相比，在3倍以内的尚属有升值空间。能在8至10年以内收回全部投资的商铺较为理想。

　　第四，要看社区规划。这点对于郊区大盘尤为重要。尽管目前商铺入住率低，以后周边会有交通枢纽中心、换乘中心等，有极高的投资价值。如果几个住宅小区聚集在一起形成“扎堆效应”，那也是理想的商铺。

　　第五，谨慎对待“包租”问题。“包租”方式，将底商分割成几十平方米不等出售给投资者，以降低总价而吸引中小投资者。投资者会得到几年的8%-10%的回报率保证，且不必参与租赁与经营。专家提醒这种形式可能会导致承诺无法兑现。

　　第六，投资商铺与投资住宅有所不同。一般来说，商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年，目前《物权法》中尚无明确调整，银行贷款是是6成10年。缴纳的费用也不同，水、电、气、热等按专门的商业市政标准缴费，物业管理费高于普通住宅。装潢、经营、维护等费用也会很大，有时候空置是难免的。如果是自己经营还会有经营风险。

　　第七，考虑经营的商业业态。避免过多同类产品互相冲击市场。合理的业态是以服务性业态为主，如：干洗店、便利店、音像制品店、面包房、餐饮等。化妆品、香水、高档服装等，这些品牌也不会选择进入社区经营。