2007年1月8日，成都。久违的阳光终于冲破连日的阴霾。红星路步行街总府路口，汹涌的人潮比往日多了一些。抬起头，望见那幢28层高的银灰色建筑，它已经两年了，一直巍然矗立，气势磅礴。这就是曾经号称“西部第一楼”的时代广场，不少成都人看着它慢慢长高，发育成熟，然后挂起一个又一个庆祝跨国公司入住的条幅。

来来往往，像鱼一样穿行在春熙路上的人们一直不明白，取意纽约时代广场的时代广场，其底部1-5层的商业为何一直空着。关注这一切的还有房地产商。

没有人比房地产商更懂得时间就是金钱的道理了。时代广场规划的近3万m2黄金商铺，在成都商业地产日益繁荣的黄金年代里，闲置已经整整两年，至今仍像一个空巢，的确让人匪夷所思

时代广场楼下，其地面1-5层规划为大型商业，6-28层为写字楼。在时代广场正大门，悬挂着一块写着 “汇聚世界500强，荣耀成都新商务”的时代广场巨幅形象广告牌，淡蓝的色彩彰显出时代广场典雅的气质。但在这些广告牌的后面，却是一副冷清的场景，时代广场五层楼近3万平方米的商业物业距离大厦建成交付使用已整整两年，至今仍是空荡荡的。但与之形成鲜明对比的是，其六楼以上的写字楼招租却是一片红红火火，其入住率据称已经高达90%以上，且吸纳的都是高端客户，目前已有国内外数家知名企业及机构强势入驻。

日前在对时代广场所在的红星路步行街沿线，其目前的人气差强人意。在该项目侧对面、红星路步行街东侧是几幢老式的居民楼，目前人员已经搬迁，正在进行拆迁，直到红星路步行中央广场这段，商业铺面寥寥无几。红星路步行街西侧沿线目前分布着时代广场、第一城、正熙国际、利都广场等几个大型的新建楼盘，这些楼盘的规划大多都跟时代广场相似，都是“商业+写字楼”的布局，可能是因为很多项目在建设招商等原因，整条街上显得很冷清。

同一幢大厦，楼上楼下，因为物业形态规划的不同，遭遇冰火两重天。时代广场商场部分的招商，为什么两年来一直处于空巢状态？是物业规划原因导致招商受阻？还是开发商另有隐情？为此，本报记者走近时代广场，就其商业物业空巢之秘进行了多方采访，试图找到答案，并为其他商业物业开发提供可供借鉴的启示。
破译解读篇

物业结构不合理？

在商业地产项目中，电梯井的设置和停车位的多少，是考评消费环境便利度最重要的指标之一，业内专家认为这些恰恰是时代广场的软肋。
有人说“房地产建设是一个带着遗憾的艺术”，由于受到诸多因素的制约，导致房地产建设不能尽善尽美，时代广场也一样。也许是“顾此失彼”，开发商在时代广场设计之初，可能不曾想到，为了让写字楼达到完美极致，却让下面的商业规划受到了诸多限制，比如电梯井的规划。一位曾在2004年跟时代广场洽谈过租赁事宜的商家告诉记者，他们当时就对电梯井位置感到不满意，在他手上，至今还保留着一份时代广场商业物业规划布局的建筑规划图，从图纸上可以看到，从商场进门后，就有两个体量巨大的电梯井分布在一楼大厅左右两侧较醒目的位置。据这位商家介绍，仅这两个电梯井的面积就接近500m2，极大的挤占了营业空间和面积。商家认为，电梯井的如此分布会增加商业卖场规划布局的难度，由于电梯井的规划不当挡住了人们的视线和人流动向，影响到了整层商铺的通透性，让商场几个角落容易变成死角，失去应有的商业价值，增加商家经营招租难度，加上后来时代广场又把一楼划了一块出来给“北京同仁堂”，让本来比较方正的物业变成了一个“异形”，也给商家的后期操作带来很大难度。业内人士称，现在一般大卖场对面积的要求都在4500m2以上，因此要他们入驻时代广场只能削足适履了。

还有就是停车位的规划，时代广场规划的地下2-3层为停车场，停车位为410个，业内人士称，写字楼本身对停车位的要求就比较高，再加上近三3万m2左右的商业，时代广场的车位规划很难满足商业和写字楼的需求，成都现在是全国私家车第三城，很多人都习惯开车购物，时代广场停车位的限制，影响了购物者的抵达便利度，势必会对商家后期的经营带来一定的影响。此外，依赖其他停车场也不现实，市中心本来停车场就很紧张，像王府井、伊藤这些大卖场高峰期都是车满为患。从另一个层面来说，人都有就近消费的心理，将车停在王府井或伊藤的消费者徒步长距离来时代广场消费的不会很多。除非时代广场经营的东西其他商场买不到。

租金太高？

成都市中区大卖场租金一般在50元/m2左右，时代广场商业月租金要求120元/m2，这就要求这个大卖场的年销售额起码要6.5亿元以上。而北京华联盐市口的年销售额仅4亿元，一个新卖场要在一个新口岸实现近7亿元的年销售额难度不小。
有商家评价称，时代广场商业空巢的主要原因在于将进入门槛设置得太高。时代广场的面世时间是2003至2004年间，这个时期正是成都商业地产发展的鼎盛阶段，商业地产一片欣欣向荣之势，在这样的大环境下，时代广场当然也将眼光放得很高。据了解，当时时代广场商业的月租金要求是120元/m2，有人算了一笔帐：其近3万m2的商业面积仅租金一年就要四千万元左右，加上物业管理、水电、人工等成本，一个大卖场的年销售额起码要达到6.5亿-7亿元才能维持正常运转。北京华联集团一位相关负责人告诉记者，目前北京华联盐市口店的年销售额仅4亿元左右，即使像王府井这样的老卖场年销售额也仅十几亿元左右。一般的大卖场能承受的租金水平市中区也就50元/m2左右。可想而知，一个新卖场在一个新口岸上要实现年销售额七亿元左右是有相当难度的。四川商业地产协会会长冉立春告诉记者，当时时代广场开出的这个租金水平对商家而言无异于“天价”，其高昂的租金要求是让许多商家望而却步的主要原因。

但是，比较春熙路周边物业的地价不难看出，时代广场所提出的商业租金要求也并非信口开河，狮子大张口。春熙路由于地处成都CBD核心区域，又是百年商圈，地价一直是成都市区内最高的。2001年，春熙路的地价为1000万元/亩，2002年则改写为1500万元/亩，2004年的拍卖价更是高达2000万元/亩的天价，成倍增涨的地价导致了“水涨船高”，开发商只有通过定高物业价格才能收回成本，实现盈利。记者近日对时代广场周边物业进行了调查，发现其现有租金水平都不低，第一城采取分散销售、统一经营模式，正熙国际的商业则采取整售方式，而这些采取整售或整租的商业月租金也大多在200元/m2左右。记者近日以商家身份咨询了时代广场的商业物业，据称他们将采取整体出租的方式，其租金水平不低于100元/m2左右。按照开发成本来算，其租金水平也算合情合理。

“假”口岸？

业内认为，时代广场的位置相当于是个“孤岸”，前不着村，后不着店，虽然地处要塞，却只是一个进入春熙商圈的通道而已。再则，红星路改成步行街后，极大地影响了车辆进出时代广场，不利于聚集人气。
　　时代广场地处春熙商圈、红星路与总府路交界处、CBD区域内，有人认为其地理位置可谓黄金口岸，上佳地段。但也有业内人士提出不同的看法：时代广场口岸虽好，但目前还不成熟，是个“假口岸”。四川大学口岸学专家李蔚教授日前接受本报记者采访时分析认为，时代广场地处红星路和总府路这两条交通干道之间，表面来看是个好口岸，但根据口岸学上的“右手法则”和目前实际情况来看，总府路的黄金口岸应是“王府井”，人们停车、汇集都在这个地方，已经形成了一个“入点”，是个“金岸”。而其对面的“太平洋”按其对应原则本来应该是个“草岸”，但因其位于春熙商圈的龙头位置，中间又有天桥相连，就使其本来不好的口岸变成了好口岸。现在的时代广场两头都占不到，向西虽然是春熙商圈，但中间隔着一个省图书馆，阻断了商气。向东由于红星路步行街的阻挡以及规划中的大慈寺商圈还未形成，导致整个红星路步行街人气不足。目前时代广场的位置相当于是个“孤岸”，前不着村，后不着店，虽然地处要塞，却只是一个进入春熙商圈的通道而已。再则，从交通动线上来讲，红星路改成步行街后，极大地影响了车辆进出时代广场，不利于聚集人气。

眼光过高？

许多开发商都希望自己的项目能成为城市中档次最高、品位最高的项目，并希望能够在吸引高档品牌的同时，获得良好的租金收益，但越高档则所面向的品牌也越为高端，面向的是窄众人群，不利于有效地集中商气和人气。
业内人士分析认为，除了以上几方面的原因，时代广场商业空巢的原因可能还跟其前期欠缺调研、定位不明有关。这其实也是大多数商业项目空置的原因之一。世邦魏理仕亚洲区商铺部执行董事Bryn Davies在一次接受媒体采访时称，国内很多商业物业开发商他们本身缺乏商业市场的运作经验，也不愿意跟顾问公司去合作，失败是必然的。很多开发商总是习惯于按照脑子里固定模式去做开发，而不是按市场需要做项目。

还有，现在很多商业地产开发商在运作商业项目时往往会产生“趋优心理”，都希望自己的项目能成为城市中档次最高、品位最高的项目，并希望能够在吸引高档品牌的同时，获得良好的租金收益，比如很多开发商都再三强调要招LV进来，根本不考虑自身项目定位，想当然地选择商家。事实上商业项目运作是一个资源整合的过程，越高档则所面向的品牌也越为高端，这些品牌的要求也就相对越高，进行整合的难度亦会相对加大。高档品牌，尤其是奢侈品牌，面向的是窄众人群，这些人一般会有目标性地到这些品牌专营店中消费，所以相当多的奢侈品品牌店在某个城市只开一家店。

四川铜锣湾百货有限公司总裁肖玉杰称，做商业地产前期一定要跟商家多接触，了解其需求，尤其是一些大型卖场及世界零售连锁店，其选址都有严格的要求，不同的业态对物业层高、进深、承重、布局要求都不一样，很多主力店都需要“量身定做”。因此，商业物业开发者在项目规划定位的前期就应该深入市场，要跟商家多沟通，了解他们的倾向和需求是什么，然后再从专业的角度去做方案，结合双方意见，从中找到平衡。如果项目在设计时未能考虑到未来租户需求的差异性，做到有所针对，则建成后的项目会对招商及业态调整形成极大的限制，从而导致项目难以实现成功经营。同时，商业地产应该是先“商业”后地产，商业地产开发者只有跟商家捆绑式合作，形成利益同盟、战略伙伴，共同营造商气人气，才会升值，比如成都现在的亚太广场、蜀都大厦等成熟商业，其升值后的物业价值是成倍增长，因此我们的商业地产开发者应该具备长远的眼光。

另外，借助商业物业顾问机构做调研也是一个很好的途径。据了解，国外的顾问机构很受开发商重视，这些顾问机构由于重视市场的研究，因此为项目成功起到很大作用，第一，通过潜在人群的研究，知道谁想去哪个地方买东西，在什么样的位置买什么样的东西，第二，对潜在的租户进行访谈，多听听他们的意见，让他们对开发的商业项目做评价，在这个位置适合作什么样的商业。一般体量不是很大的商业运营三至五年基本会成熟，到成熟时，这些商业项目的价值会翻倍。因此，前期调研很重要，特别是前期顾问要和后期招商结合起来。

开发商待价而租？

这是一个真正意义上的黄金片区，就在于这是一个巨大升值潜力的地方，虽然项目处在春熙路，但现在这里的商气还太弱，但从未来的城市规划来看，这里将有可能创造一个商业奇迹。因此业内传言，也不排除开发商待价而租的可能。
根据政府的最新规划，今后包括红星路步行街在内的大慈寺片区将建成休闲、观光为主要内容的特色区，春熙商圈将向东扩张。整个片区今明两年将推出多块土地，目前正在进行紧锣密鼓的拆迁。去年12月8日，新加坡凯德置地以1、748亿拿下了位于大慈寺片区11亩金地，另据了解，还有多家外资公司都有意入驻该片区。

目前沿着红星路步行街西侧，已经排兵布阵了多个商业物业，第一城、正熙国际、利都广场、时代广场等，这些商业物业除了利都广场在建外，其余均已成现，据了解，利都广场将为一家大型精品百货公司量身定做，目前已经封顶。第一城目前已经成功引进欧洲房子、韩国民土咖啡、美格菲健身中心、ONLY、VOREMODA等知名品牌。浙江高邦服饰集团招商负责人称，随着时代广场、第一城、利都广场等商业的开业，红星路步行街沿线的人气和商气肯定会旺起来，加上政府今后对大慈寺商圈的打造，他们相信，最多再等一两年时间，这里的口岸就会变得炙手可热。

时代广场商业何时能迎来春天？我们拭目以待。

点石成金篇
　　不管开发商是不是在故意等待时机，还是真的招商困难，无论怎么说，一个处于黄金商圈内，3万m2的商场空巢两年，损失的是一大笔利润。如何让时代广场的商场部分，脱离空巢现实，仍然是业界关心的话题。

出路一：降低门槛 放水养鱼

对开发商而言，商业空巢意味着零租金，只有让其先运转起来才有可能盈利，其口岸价值才能升值，相反，空置越久，其物业价值越弱，对开发商的形象和后期运作也不利。针对时代广场的问题，四川商业协会会长冉立春提出，不妨先降低“门槛”，放水养鱼，暂时牺牲租金收益，或者跟商家联动，参与销售提成，即先招商后赢利，先培养后生利。四川铜锣湾百货有限公司总裁肖玉杰也提出，时代广场应该实行前期免租，他认为，作商业地产本身就是个长线投资，开发商不能以开发住宅的心态去租售和计算成本，运作得当，商业物业的升值潜力很大。同时，也不能报着爆赚和快赚的心理，开发商与商家结成战略联盟，有效整合资源，达到双方共赢的目的。

出路二：打造第二个“美美力诚”

限于目前时代广场的物业结构现状，北京华联集团一位不愿透露姓名的负责人建议将其定位于精品百货，一方面精品百货对营业面积的要求没有大卖场那么多，相对比较灵活，其次，精品百货的定位刚好也跟时代广场写字楼的高端定位相匹配，就像川信大厦跟美美力诚百货一样，两个品牌的对接能更好地提升时代广场整体物业形象。

出路三：灵活博弈 规避激烈竞争

四川大学经济学教授李蔚分析认为，像时代广场这样的情况，在定位和策略上都要灵活博弈，避免同质化竞争太强，尽量走差异化路线。他认为，随着城市版图的不断扩大，大量城市人口开始外移，会有越来越多的商业次中心、社区商业诞生，中心商圈的人流会慢慢流失，加上中心商圈的业态定位大多趋同，竞争非常激烈，大家都为争取更多的市场份额拼得你死我活，时代广场要在这中间杀出一条血路，谋求生存，的确不容易，要么就是挤死别人救活自己，要么就是走差异化路线，尽量回避同质化竞争。

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项目简介
时代广场位于成都市总府路2-4号，红星路三段2-44号(双号)，东北面为总府路，东南面为红星路三段，西南面为成都市锦江区商委及市一医院，西北面为四川省图书馆。整个地块东南长108米，东北宽70米，近似矩形。项目地下2-3层为汽车停车场，可同时容纳约410辆车，-1F为地下自行车库。自行车库设有夹层，其面积为773m2。地面1-5层为超大型商场层高最高达5米，六层为时代广场配套用餐厅及茶厅。建筑层数：地下三层地上28层(A座塔楼28层B座塔楼21层) 建筑高度：99.95米。时代广场工程开工于2003年4月， 2005年元月通过竣工验收。