2011-07-12 09:54:53 来源：
记者在现场看到，鹏润电器南侧的万达产权式商铺都已开始拆除，原来有天棚的室内步行街的棚也已被拆除，透过一扇玻璃门可以看到，一些工人正在整理室内步行街里拆下来的材料。
沈阳万达商业广场由大连万达集团在2002年投巨资兴建，地处沈阳最繁华的商业黄金地段太原街，是当年万达集团在全国兴建的九大商业广场之一，也是率先在沈阳引进商业地产概念的大型项目。
按计划，沈阳万达商业广场分一、二期建设。沈阳万达商业广场项目一、二期总占地
记者看到，经过沈阳市房产局审批拆迁公告显示，沈阳万达商业广场有限公司因为“商业广场建设”提出拆迁，并获得批准。拆迁期限从
新闻回顾
一个神话一场梦
2000年，整个世界都沉浸在千禧年的欢乐之中。大连万达集团却在取得房地产跨区域运作成功之后，又将目光锁住商业地产。
2002年，以28亿成交金额成功落幕的春季房地产交易会昭示着沈阳房地产市场正迎来了一个新的春天。而就在沈阳城市还没有从这个“春天”的温暖中清醒过来的时候，大连万达如同空降部队一样，以迅雷不及掩耳的速度一下子闯入沈阳的心脏——大连万达要用“Shopping Mall”改造太原街！于是，商业地产这只“猫”头顶着炫目的光环，让沈阳人的心中充满了神话般的希望。
2004年，随着万达在长春项目的隐患开始暴露，沈阳万达商业广场也没有逃脱宿命。全面建成并在2003年圣诞节开业的沈阳万达商业广场从一开始就处在“满身伤痛”的状态之中。临近开业，主力店之一的大洋百货因为集团高层的变动而被紧急更换成百盛百货；灿坤电子商场没有如期开业；欧倍德开业之时正是沈阳装修市场的淡季，启动经营相当艰难……而最关键的是，虽然仅仅在整体项目中占有大约1/6的比例，但是产权式商铺整体经营状况亦如北方的冬季——冷到了心里。从沈阳万达商业广场开始，商业地产为沈阳人编制的投资梦破灭得如此干净利落，让沈阳人切身体会到在西伯利亚的寒流之外，仍有另一种叫做“投资风险”的东西可以让你战栗。
万达商业广场之后，又有五洲商业广场等多个商业地产项目在沈阳相继运作。到了2006年，沈阳房地产市场方兴未艾，商业零售业也随着多家外地企业的进入而开始“近身肉搏”。就在沈阳人几乎已经淡忘了那3.5万平方米被“隐藏”在百盛、鹏润背后的商铺时，又一个重磅新闻将人们砸醒：万达商业广场要将产权式商铺全部实行退铺拆迁！
建设，拆迁，再建设……尽管对于太原街乃至沈阳其他商业区来说并不是新鲜事，但是万达商业广场的此番举措却格外引人注目，就好像在四年之前万达一手掀起的商业地产投资热潮一样。
如果说在万达商业广场之前，商业街区的建设与改造多为政府行为，因此不仅运作过程带有鲜明的政府般低调风格，而且不论结果如何，对于百姓而言，着实只是关系到“周末是不是又有了一个新商店可以选择”。但是万达商业广场不同，不仅是因为它为沈阳引入了商业地产“Shopping Mall”的理念，更是因为它已经成为沈阳人物业投资的“启蒙者”，而且这种投资教育的结果是：在2002年以后，沈阳市商业地产成为整个房地产市场中的重要内容，并从商业街区商铺投资延伸到社区商业、酒店式公寓、写字楼、商住两用类住宅乃至纯住宅类地产项目的投资。在2002年之后，沈阳人眼前的商业地产不断变换着内容和形式，却都没有真正告诉投资者一个答案：投资究竟该怎么做？所以，今天沈阳万达商业广场的拆迁理所应当地唤醒沈阳关于“商业地产”的全部记忆，人们要问：商业地产可以在失败之后推倒，而此后重新来过的又将是怎么的风景？
新闻剖析
由沈阳万达商业广场拆迁引发的思考
倒塌，产权式的终结？
在万达商业广场之前，商铺作为与住宅同样的建筑体用于市场销售，沈阳最典型的例子就是1996年开发五爱服装城时，大约有3000余位在五爱市场中经营的业主购买了自己的档口，当时的单个投资大约在10万元左右。
在万达集团挺进全国众多省会级城市、开发万达商业广场开始，对商铺进行产权式销售成为企业经营中的重要资金回笼方式。今年，万达集团董事长
也正是这样的先例，让万达集团以及其他投资集团看到了产权式销售为企业创造的利益。一时之间，不仅万达集团迅速推进“万达商业广场”的开发模式，从2002年起，遍及全国的“Shopping Mall”热迅速启动，包括保利集团等一大批实力地产企业和投资商开始将发展重点向商业地产倾斜。国内一些城市在形容当时如雨后春笋般涌现的商业地产项目时，曾经很生动的说：“往往是这边刚刚搞了一个开业庆典，那边就搞了一个开工庆典。”
但是，在经历了2003年短暂的高潮之后，由产权式商铺引发的“商业地产经营危机”受到了社会和政府的高度关注，业界也将2004年戏称为“商业地产问题年”。
拆迁能解决什么？
或许这就是历史的巧合：沈阳万达商业广场在2002年开始启动，2003年12月开业，2004年陷入经营困境。尽管万达集团积极调兵遣将——沈阳万达商业广场管理有限公司频频更换总经理，其中包括成功运作沈阳五爱服装城、沈阳春天的资深商业人士和北京西单商场女高管杨姿聪等。同时，万达集团也很快看到了产权式商铺的问题，由于分散经营管理造成的预期收益无法达到，因此在2004年向355位业主提出了返租计划：即从2004年到2007年期间，由沈阳万达商业广场管理有限公司负责向业主支付约定的租金，商铺交由万达统一经营。另一方面，沈阳万达商业广场的产权式商铺区域重新包装，并且加盖了大棚，安装中央空调、液晶广告屏和通往地下的滚梯，将地下部分停车场面积改造为商业。
到2005年，尽管万达集团付出努力，却没能扭转乾坤。在冷清了又一年之后，万达集团选择“拆迁”，通过退铺的方式一次性解决投资业主今后的收益亏损问题，也就在形式上终结了沈阳万达商业广场“产权式商铺”的历史。看来，这只能是万达惟一的选择道路。
据悉，万达承诺业主返租回报的金额为业主总投资的8%，以沈阳万达商业广场商铺销售大约8亿元的总金额计算，每年给业主的返租金额将会是6400万元，3年总额接近2亿元。但是，产权式商铺开业以后，从经营上毫无起色。也就是说，加上2004年万达一次性投入的改造费用，截至2004年9月，投入的1个多亿资金没有给产权式商铺注入一丝活力，也没有达到万达集团扶持旺场的初衷。而未来，万达集团将要面临的是仍旧要继续投入的1个多亿资金，前景依旧灰暗。
业界认为，一般新商业项目需要3—5年的市场培育期，而沈阳万达商业广场中的产权式商铺又是种种问题积重难返。面对这样的现状，到2007年，也就是万达承诺返租的第一个3年时限结束的时候，如产权式商铺仍然不能走上正轨，进入良性发展，那么万达又将如何面对投资业主的收益问题？此时的拆迁不论是对于万达还是产权式商铺的投资业主，都有些武侠的味道：英雄为了不让毒素侵入心脏，只能当机立断。
产权式商铺的硬伤在哪？
万达集团并不是商界的无名小卒，在2003年时，万达集团通过与沃尔玛等众多国内外零售业巨头的合作，创造了“订单地产”的先河。而且，从沈阳万达商业广场中的产权商铺陷入经营困境之后，万达集团也迅速采取了稳定——返租——改造的措施，却为什么回天乏术呢？
规划硬伤
2002年，沈阳万达商业广场在总建筑面积18万平方米中，约有3.
结构硬伤
沈阳万达商业广场是万达集团在长春、济南、南京等开发单体式商业广场后，首次尝试多店组合形式的商业广场，当年也是当时万达投资最大的商业广场项目。然而就像长春万达商业广场一样，尽管万达注意到了业态方面的差异化，却没有正确估计人们的消费习惯，使得“由主力店为商铺吸引客流”的构想成为空谈。
产权硬伤
然而尽管有以上两处硬伤，导致产权式商铺难以实现经营的本质原因却是产权的分散。万达集团的发展研究部于2005年做过一个调查，选了中国30个有代表性的大型购物中心做模型发现，在中国凡是做销售性的购物中心，现实状况是：90％经营情况都不好，剩下10％也仅能勉强维持。凡是把商业地产做成追求短期现金流这种行为所开发出来的商业中心，几乎没有好的结果。
用重建终结产权分散
既然产权分散已经公认为商业地产陷入困境的“罪魁祸首”，因此对于万达来说，或者彻底放弃或退出沈阳万达商业广场中产权式商铺今后的经营管理，或者彻底改变产权式商铺的产权归属问题，使这块土地的发展走上康庄大道。从今天的状况看，万达选择了后者。
据有关方面透露，在拆除共计
其实自2004年以后，万达集团就已经宣布“今后开发的商业地产项目的商铺争取只租不售”。而在国内众多地产专家和商业界人士异口同声声讨产权式商铺的投资风险时，产权式商铺作为失败的产品形式退出大型商业地产的历史舞台已成定局。作为商铺类产品，能够用于经营是商铺的使用价值，而产权式商铺源自旧商业模式下独立经营、各自为政的经营理念，显然不能满足大型商业地产乃至城市综合体要求的“差异与互补”的要求。
另外，比较已经出现在北京、上海等地的大型商业地产类项目后可以发现，也正是由于存在于产权式商铺的本质缺陷，任何形式和比例的返租、包租也只能充当“暂时的稻草”。鉴于返租、包租在市场中可能存在的巨大风险，建设部明文规定，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。所以，即便是在一些比较负责的商业地产项目中，返租、包租或者成为销售中的“技巧”，或者称为暂时稳定市场的“稻草”，却不能弥补产权分散无法经营管理的根本缺陷。
沈阳万达商业广场中的产权式商铺拆迁以后，不论继续重建的结果如何，对于沈阳商业地产来说都是一个信号：将产权、经营权、管理权三者分散，是最不利于商业经营的方式。不仅对于万达如此，对于已经开业却麻烦不断的五洲商业广场同样如此，对于寄希望于产权式商铺获得短期回报的企业来说更加容易搬起石头砸自己的脚。