随着东移政策的深入实施，继万科城市花园、盛吉立卓锦城、融创蓝谷地之后，华润420厂项目、首创国光项目、通瑞汇港刃具厂等项目的相继进入和启动，城东这个曾经的“东穷”之地，已经腾笼换鸟，开始了“中产”之旅。然而住宅新盘推量越来越多、居住环境越来越优化的城东，至今却没有一个区域性购物中心，这就意味着今后居民购物将成难题。6月30日即将挂牌截止的2号宗地，或许就是这个难题的解决方案。

　　超级购物中心将现城东

　　2号宗地净用地面积77,787.61平方米，容积率≤4.0，建筑密度≤55%，可兼容≤50%的住宅。综合各项指标，这块土地上将产出至少155,576平方米的商业面积。从体量而言，这将是一个超大型的商业中心。

　　2号宗地还占据着中产城东到市中心的门户位置(二环路东5段和锦华路交叉口)。据了解，即将完工的二环路——成都市区的中分线和交通动脉，日通车规划是10万辆，锦华路是连接市中心和二环路及三环路的重要干道，交通十分发达，3公里半径内的人口密度在80万以上。

　　超级购物中心的超级设想

　　2号宗地拥有良好的先天条件，但是要真正成为新口岸，如何对整体商业进行定位、规划、测算、招商、拍地、开发、营运和管理等，每一环节都十分重要，缺一不可。

　　2号宗地对参与挂牌资格的要求相当高，除了一亿元的保证金之外，还需要两家大型零售企业出具合作协议书。另外，地块为不规整的半月形，使用率及出房率都比较低，如何达到4.0容积率并将商住有序结合，是规划设计的一个难点。同时，作为本项目对外主要通路的二环路上禁止开口，车流进出也是一个需要解决的问题。

　　由于2号宗地的商业体量巨大，即便有两家大型零售商进入，其营业面积也仅约在5万余平方米，仍有10万平方米的商业面积要填充，因此对整体的业态组合，主力店、半主力店和精品店的规划安排，事先明确落实至关重要。在此可以借鉴国外“事先规划、定向对接、量身订制、先租后建”的标准模式，这也是目前国内大型商业开发项目降低风险、争取成功及获得融资的最佳方法。

　　规避风险，理性拿地

　　2号宗地的挂牌价是每亩230万元，与过去一年来在二环路上拍卖或挂牌的其他项目相比，地价最低。但是与住宅相比，商业地产的难度和风险无疑更高，“假若建设住宅如开汽车，那开发商业就像开飞机，技术欠佳者往往是上得去，下不来”。因此，在没有明确的开发计划和相应主力店的承诺之前，切勿做“地块好，价格低，拿下再说”的打算。

　　建议有意的开发商在拿地之前，应从明确可行的规划设计出发，测算出合于市场行情的商业租金和住宅售价，再根据开发成本、年限和自身要求的投资回报率，推算出所能承受的最高地价，据此参与挂牌拍地，得手则欢，不得亦安。在理性的态度、充分的规划下，相信不难达到开发方、商家、投资者、消费者的多赢局面。

　　成都大型商业中心现状

　　就目前成都现存的大型商业中心来看，除了春盐商圈一枝独秀，太升南路手机一条街、磨子桥IT中心、荷花池批发市场等专业市场相互呼应之外，其余的大型综合商业中心多数是惨淡经营。应该说这些商业项目的地段普遍不错，何以不能成功？就是因为一开始没有按照商业地产开发的原则——以“商业营运为主导，地产开发为载体”来办事，而是采用开发住宅的模式辅之以“一个金铺养三代或保证投资报酬率8%至12%”等华而不实的营销手段来误导投资者接手。这种饮鸩止渴、杀鸡取卵的做法造就了当前商残、商痛和伤心的苦果及困境。